Proposta d'acquisto con dati mancanti: posso recedere senza perdere la caparra?

[Luciano Passuti]

Non era una critica riferita ad un NON intervento Luciano. E' un'osservazione per il fatto che mi sembra una situazione ancora un pò (troppo) complessa. La federazione dice che la proposta è un compromesso: ci sono scritte una sfilza di cose, ma è una proposta fatta senza conformità urbanistica, senza ace e senza visure ipocatastali (quello è il meno perchè l'ipoteca uno la potrebbe mettere anche il giorno prima del rogito a dire il vero). E' legalmente valida (con tutti i controlli che avrà passato...), ma rimango comunque perplesso.
La soluzione prospettata dai toscani (seroli/ponziani) mi sembra molto sensata: proposta in penitenziale, compromesso e rogito, ma c'è di mezzo il famoso passaggio della scrittura intermedia/integrativa che mette i soliti dubbi....

Ad accompagnare la proposta di acquisto ecco che abbiamo previsto "Acquisto Sicuro" con i Referti Notarile e Tecnico di Conformita' da rilasciare prima di far sottoscrivere la proposta di acquisto che alla accettazione diventa il preliminare a tutti gli effetti e con tutte le garanzie.

 

[Umberto Granducato]

Ad accompagnare la proposta di acquisto ecco che abbiamo previsto "Acquisto Sicuro" con i Referti Notarile e Tecnico di Conformita' da rilasciare prima di far sottoscrivere la proposta di acquisto che alla accettazione diventa il preliminare a tutti gli effetti e con tutte le garanzie.

Il referto tecnico è la base di tutto perchè solo così sei urbanisticamente a posto: ricordiamo che il notaio NON risponde della regolarità urbanistica dell'immobile come in tanti pensano. Ma il problema è: chi obbliga i proprietari a fare il certificato (e quindi a spendere) prima di vendere?

.................e siamo sempre alle solite.
io apprezzo molto sia roberto ponziani che seroli e condivido cio' che dicono sulla proposta di acquisto-caparra confirmatoria. un danno.

Se fatta con criterio e con i dovuti controlli prima di controfirmarla, non è un danno

 

[enrikon]

proposta in penitenziale, compromesso e rogito, ma c'è di mezzo il famoso passaggio della scrittura intermedia/integrativa che mette i soliti dubbi....

Con la proposta penitenziale la scrittura intermedia non da più problemi, mi pare, no? In quanto non ha pretese di trasformarsi in compromesso e le parti non sono vincolate ed obbligate ad adempiere.
Per cui: io propongo di acquistare, tu accetti e incassi la caparra e entrambi ci avviamo "serenamente" hi al compromesso. Se uno dei due ci ripensa perde la caparra e "amici" hi come prima.
Non vedo come la presenza di un preliminare di vendita possa inficiare una semplice proposta di acquisto.

 

[Umberto Granducato]

Con la proposta penitenziale la scrittura intermedia non da più problemi, mi pare, no?

Non è certo, se lo fosse credo che le federazioni avrebbero scelto questa strada. Credo....

 

[enrikon]

Eh ma allora si metterebbe in discussione tutto.

Io credo che i giudici non vogliano più che si "prometta di promettere" e questo lo posso capire. Ma se io "porpongo di promettere"?

 

[acquirente]

Eh ma allora si metterebbe in discussione tutto.

Io credo che i giudici non vogliano più che si "prometta di promettere" e questo lo posso capire. Ma se io "porpongo di promettere"?

infatti se io firmo proposta con caparra penitenziale come correspettivo del recesso (se qualcosa va storto) e dopo vado al preliminare con caparra confirmatoria perche' i controlli che ha fatto il mio tecnico sono a posto............mi sembra una buona soluzione.

 

[Umberto Granducato]

Eh ma allora si metterebbe in discussione tutto. Io credo che i giudici non vogliano più che si "prometta di promettere" e questo lo posso capire. Ma se io "porpongo di promettere"?

Se n'è parlato 1000 volte: io sono d'accordo con te, ma la scrittura intermedia c'è comunque...

infatti se io firmo proposta con caparra penitenziale come correspettivo del recesso (se qualcosa va storto) e dopo vado al preliminare con caparra confirmatoria perche' i controlli che ha fatto il mio tecnico sono a posto............mi sembra una buona soluzione.

Sarebbe la soluzione migliore, ma allora perchè le federazioni non l'hanno adottata? Forse perchè anche quella nha delle lacune. La proposta in confirmatoria coi controlli prima perchè non va bene?

 

[Luciano Passuti]

Eh ma allora si metterebbe in discussione tutto.

Io credo che i giudici non vogliano più che si "prometta di promettere" e questo lo posso capire. Ma se io "porpongo di promettere"?

Se propongo di promettere di vendere non e' un contratto conluso e quindi NULLO !!!!!!!!
Famosa nullita' del " preliminare di preliminare " dichiarata dalla S.C. di Cassazione
Scusate ma quante volte lo dobbiamo dire e scrivere ???????????????

 

[Umberto Granducato]

Se propongo di promettere di vendere non e' un contratto conluso e quindi NULLO !!!!!!!!
Famosa nullita' del " preliminare di preliminare " dichiarata dalla S.C. di Cassazione
Scusate ma quante volte lo dobbiamo dire e scrivere

Enrikon te la sei cercata!!

 

[jacopoge]

dovresti fare una visura ipotecaria (se ne dovrebbe occupare il tuo notaio): tuttavia farla adesso è inutile perchè se il venditore ha contratto un mutuo ad esempio, la casa risulta con ipoteca. L'importante è che la casa ti venga garantita libera da ipoteche al momento del rogito: in quel momento verrà la banca del venditore a riscuotere quanto le è dovuto per dare l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca (prassi normalissima).

può essere utile a vedere che non ci siano altre ipoteche, magari legali. Se arrivi al rogito e scopri che ci sono che fai? ti fai restituire al caparra, dopo qualche anno di causa magari? puoi pagarle deducendole dal saldo al venditore, ma se superano la cifra del saldo. Meglio prevenire che curare.