Proposta d'acquisto con sospensiva, parte seconda

[P Contrucci]

Salve a tutti,

In merito ad una proposta d'acquisto che avevo gia' postato qui https://www.immobilio.it/threads/proposta-dacquisto-non-vincolante.32888/#post-415335

Avendo inserito la clausola sospensiva al buon esito del mutuo, so che nel caso non mi diano il mutuo per qualsiasi motivo, la proposta decade e non perdo nulla.

Nel caso di delibera seguiranno questi passi:

1) delibera positiva
2) 10.000 di acconto prezzo caparra da versare entro 5gg dalla data di delibera - che e' la provvigione dell'agenzia
3) preliminare - con data indicativa del 20 marzo 2015 in cui mi si chiede di versare altri 27.000 euro
4) Saldo del rimanente, da versare al momento del rogito, in data indicativa del 20 maggio 2015

Domande:

- l'intermediario finanziario mi ha spiegato che, in caso di esito positivo, mi daranno una delibera scritta , che rappresentera' a tutti gli effeti denaro corrente. Quindi dal momento che una volta che ho questa delibera scritta, l'acquisto sara' sicuro al 100% mi chiedevo se potevo unire i punti 2) e 3) e fare direttamente il preliminare entro 5 gg dalla data della delibera. In cui pero' volevo versare di meno, ad esempio 20.000 euro, invece che 5000 + 27000 , e' lecita questa richesta?

- E' lecito chiedere di far tenere l'assegno di caparra ad un notaio?

- Mi confermate che una delibera di mutuo scritta rappresenta a tutti gli effetti denaro corrente e posso quindi andare avanti con i piedi di piombo?

- L'agenzia mi chiede il 4% di provvigione, posso negoziare su questo? Perche' so che ci sono altri numeri in giro, ad esempio 3%

Grazie per tutti gli input!

 

[Rosa1968]

Ciao.
Non capisco il punto 2. Le provvigioni non sono acconto prezzo e caparra.
Se hai firmato una proposta con la sospensiva all'avveramento della condizione devi rispettare i patti salvo rinegoziazione tra le parti. L'assegno di caparra lo devi versare al proprietario non al notaio diversamente sarebbe deposito. Il proprietario ha diritto di incassare l'assegno e tu hai il dovere di consegnarlo.
Le provvigioni le avevi già sottoscritte e accettate?

 

[P Contrucci]

Ciao Rosa, il contratto e' una bozza che non ho ancora firmato, ed eventualmente si rinegozia, sto difatti valutando tutto:

Il punto 2 e' il costo dell'agenzia, che loro mi chiedono di versare dopo 5 gg dalla delibera del mutuo ... quindi dal momento che se avro' questa delibera, vul dire che l'acquisto si fara' al 100%, volevo chiedere di pagare l'agenzia nello stesso giorno in cui facciamo il preliminare in questo modo: preparo l'assegno per l'agenzia, l'assegno per il venditore, si fa il preliminare davanti al notaio che fara' da custode agli assegni finche' non si arriva al rogito.

L'assegno di caparra lo devi versare al proprietario non al notaio diversamente sarebbe deposito.

Bene allora nella rinegoziazione della proposta lo chiamero' deposito, in questo modo lo posso far custodire al notaio?

 

[Rosa1968]

Quindi non hai ancora firmato la proposta? Non ho capito scusa.
Se non hai firmato la proposta con la sospensiva che comunque il proprietario ha accettato é corretto che tu paghi l'agenzia al vincolo contrattuale in questo caso al preliminare. Se invece vi é una proposta accettata allora il vincolo parte dall'approvazione del mutuo.

 

[P Contrucci]

Quindi non hai ancora firmato la proposta? Non ho capito scusa.
Se non hai firmato la proposta con la sospensiva che comunque il proprietario ha accettato é corretto che tu paghi l'agenzia al vincolo contrattuale in questo caso al preliminare. Se invece vi é una proposta accettata allora il vincolo parte dall'approvazione del mutuo.

La proposta non l'ho ancora firmata, loro mi hanno dato questa bozza e gia' sappiamo che il proprietario e' daccordo con la sospensiva ( anche perche' nel frattempo e' libero di vendere )

Prima di firmarla mi sto consultando anche con voi per capire se posso inserire le modifiche di cui sopra.

é corretto che tu paghi l'agenzia al vincolo contrattuale in questo caso al preliminare.

esatto! ma come vedi nella proposta loro chiedono di essere pagati dopo 5gg dalla data di delibera... mentre la mia richiesta e' quella di arrivare al preliminare e consegnare al notaio l'assegno per l'agenzia e l'assegno di deposito per il costruttore, che verranno poi incassati al momento del rogito.

Piu' che altro io sto cercando conferma che una delibera di mutuo scritta rappresenta a tutti gli effetti denaro corrente e posso quindi andare avanti con i piedi di piombo?

E' lecito chiedere di far custodire al notaio sia l'assegno dell'agenzia che il deposito per il costruttore?

 

[Rosa1968]

Tu venderesti senza poter incassare l'assegno a titolo di caparra?
Perché chiedi se é lecito. Che valenza ha un contratto senza che la caparra non sia messa a disposizione. Anche per te. Pensa al venditore che torna sui suoi passi .... Non ha incassato nulla che ti restituisce? Nulla.
Se firmerai la proposta con la sospensiva del mutuo una volta che avrai la lettera dalla banca quella proposta inizia ad avere i suoi effetti. L'assegno in deposito diventa caparra e l'agenzia matura le provvigioni. Se avete stabilito la sottoscrizione della scrittura integrativa per ripetere l'impegno puoi accordarti con il mediatore a versare le provvigioni in quel momento.

 

[P Contrucci]

va bene, potrei cancellare il discorso del notaio che tiene gli assegni.

Rimangono le altre mie domande:

- una delibera di mutuo scritta rappresenta a tutti gli effetti denaro corrente e posso quindi andare avanti con i piedi di piombo? Qualcuno l'ha mai vista questa delibera scritta?

- nella proposta l'agenzia chiede di essere pagata dopo 5gg dalla delibera... questo lo vorrei cambiare e pagare l'agenzia al preliminare.. ok no?

- che margini di trattativa ci sono sulle commissioni dell'agenzia?

 

[Rosa1968]

L'ok di delibera ha un valore certo. Dovresti essere tranquillo poi se per iscritto a maggior ragione.

Come ti ho detto la mediazione matura con l'avveramento della condizione ma nulla toglie a stabilire una data per la liquidazione. Se penso che il proprietario non incassa nulla e all'agenzia viene saldata la commissione .... Vabbè andiamo oltre.
Ti avevano comunicato prima la percentuale della provvigione?

 

[alessandro66]

Salve a tutti,

In merito ad una proposta d'acquisto che avevo gia' postato qui https://www.immobilio.it/threads/proposta-dacquisto-non-vincolante.32888/#post-415335

Avendo inserito la clausola sospensiva al buon esito del mutuo, so che nel caso non mi diano il mutuo per qualsiasi motivo, la proposta decade e non perdo nulla.

Nel caso di delibera seguiranno questi passi:

1) delibera positiva
2) 10.000 di acconto prezzo caparra da versare entro 5gg dalla data di delibera - che e' la provvigione dell'agenzia
3) preliminare - con data indicativa del 20 marzo 2015 in cui mi si chiede di versare altri 27.000 euro
4) Saldo del rimanente, da versare al momento del rogito, in data indicativa del 20 maggio 2015

Domande:

- l'intermediario finanziario mi ha spiegato che, in caso di esito positivo, mi daranno una delibera scritta , che rappresentera' a tutti gli effeti denaro corrente. Quindi dal momento che una volta che ho questa delibera scritta, l'acquisto sara' sicuro al 100% mi chiedevo se potevo unire i punti 2) e 3) e fare direttamente il preliminare entro 5 gg dalla data della delibera. In cui pero' volevo versare di meno, ad esempio 20.000 euro, invece che 5000 + 27000 , e' lecita questa richesta?

- E' lecito chiedere di far tenere l'assegno di caparra ad un notaio?

- Mi confermate che una delibera di mutuo scritta rappresenta a tutti gli effetti denaro corrente e posso quindi andare avanti con i piedi di piombo?

- L'agenzia mi chiede il 4% di provvigione, posso negoziare su questo? Perche' so che ci sono altri numeri in giro, ad esempio 3%

Grazie per tutti gli input!

Le tue sono richieste lecite ma poco comprensibili e, quindi, antipatiche perché chiedi di rinegoziare accordi già accettati e sottoscritti. Comunque...tentar non nuoce ma aspettati una risposta negativa.. Se la delibera è quella definitiva, si...vai tranquillo.

 

[Silvio Luise]

....la delibera anche se scritta non vincola la banca? Se nel frattempo cambiano le situazioni e condizioni di venditore e acquirente per esempio ...... Questa situazione mi sembra tutta poco chiara e confusa.....non è' stato firmato nessuna proposta ne preliminare quindi non capisco sulla base di che è su che perizia la banca fa la delibera di mutuo ......mah