Proposta d'acquisto e revoca consensuale della stessa al rogito

[paolog]

L'Agenzia delle Entrate nella persona di un'impiegata addetta alla registrazione di atti fra privati, ivi incluse le proposte d'acquisto, mi ha consigliato su alcuni particolari della proposta d'acquisto:
1) indicare che il titolo consegnato con la proposta è una caparra
2) indicare che la caparra NON diventa "acconto prezzo" bensì rimane caparra
3) indicare che si fa riferimento all'art. 1385 del Codice Civile
4) indicare chiaramente che il "promissario acquirente", ovvero colui che fa la proposta d'acquisto e che consegna la caparra, indicherà al rogito il soggetto acquirente
5) indicare che la caparra verrà restituita al momento del rogito a fronte del versamento dell'intero prezzo concordato per la compravendita

La gentile signora è stata molto decisa nel sottolineare che la caparra, generalmente confirmatoria, è definita nel 1385 come elemento di garanzia e di conseguenza nel momento in cui l'Agente Immobiliare la consegna al venditore, quest'ultimo è tenuto formalmente a detenerla e a NON incassarla.

Al mometo del rogito la caparra, ovvero il titolo che la costituisce (generalmente assegno bancario o circolare) viene restituita al venditore che, ovviamente, provvede a versare l'intero importo di compravendita.

Questo è il modo più semplice di operare, è quello perfettamente aderente alla legge e quello che garantisce e tutela giuridicamente le parti.

La signora ha anche detto che conviene leggere bene il 1385 perchè è tutto dettagliato in quell'articolo e addirittura ha affermato che alcuni "noti professionisti" si rivolgono a lei telefonicamente per avere conferma di quanto sopra.

Ho chiesto lumi anche sulla differenza giuridica e contrattuale fra caparra confirmatoria, compromissoria, penitenziale e acconto: mi ha rinnovato il consiglio di studiare bene il 1385 oltre a rivolgersi a un notaio ben informato, ribadendo tuttavia che la procedura da lei indicata è certa perchè da lei attentamente studiata e più volte "registrata" con successo.

Aggiugo anche un'altra nota significativa fatta sempre dalla signora di cui sopra: se si indica sulla proposta d'acquisto che ci si riconduce all'art. 1385 del Codice Civile, certe indicazioni sono superflue (come il fatto che la caparra confirmatoria è esclusivamente una garanzia che il venditore deve detenere e NON incassare) ma esplicarle in chiaro può essere utile a patto che ciò che si scrive sia aderente all'art. 1385.


PG

 

[Roby]

Testuale 1385 C/C:

SE al momento della conclusione del contratto una parte versa all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento , deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Più chiaro di così Paolog scusa non voglio fare il saccente ma in 23 anni di attività non ho mai restituito una caparra confirmatoria e non ho mai trovato nessuno notaio che lo imponesse ( sai ci sono notai pignolissimi a volte).

MI rifarei una chiaccherata con la singora, è vero si può restituire o come dice l'articolo imputare alla prestazione, ergo si incassa senza problemi.

 

[paolog]

Testuale 1385 C/C:

SE al momento della conclusione del contratto una parte versa all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento , deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

L'ho letto e la buona notizia è che c'è l'alternativa: resituzione o imputazione.

A questo punto l'imprecisione riguardo quanto detto dalla signora è che NON è sottintesa la restituzione ma va INDICATA ESPRESSAMENTE.

Più chiaro di così Paolog scusa non voglio fare il saccente ma in 23 anni di attività non ho mai restituito una caparra confirmatoria e non ho mai trovato nessuno notaio che lo imponesse ( sai ci sono notai pignolissimi a volte).

Sì, chiaro che c'è l'alternativa (si scoprono sempre cose nuove...)

MI rifarei una chiaccherata con la singora, è vero si può restituire o come dice l'articolo imputare alla prestazione, ergo si incassa senza problemi.

Appurato quanto sopra ecco che viene anche risolto il quesito iniziale da me proposto: la soluzione è quella semplice di indicare che verrà nominato al rogito l'"aquirente rogitante" e che la caparra verrà restituita al promissario acquirente a fronte del versamento dell'intero prezzo di compravendita da parte dell'"aquirente rogitante".

Nessun annullamento della proposta, nessun altro documento da redarre bensì alcune semplici notazioni aggiuntive sulla proposta d'acquisto.

Ovvio che debba seguire, a questo punto, conferma di valente notaio.
(certezza da più fonti)


PG

 

[Roby]

 

[angeloberti]

"Appurato quanto sopra ecco che viene anche risolto il quesito iniziale da me proposto: la soluzione è quella semplice di indicare che verrà nominato al rogito l'"aquirente rogitante" e che la caparra verrà restituita al promissario acquirente a fronte del versamento dell'intero prezzo di compravendita da parte dell'"aquirente rogitante". "

... ma questo nel caso in cui chi stipula sia persona diversa da chi ha sottoscritto il preliminare!!!!
Attento! La forma altrimenti risulterebbe che la caparra è stata restituita allo stesso che poi andrà a stipulare!!!!????!!!!
Ripeto: l'agenzia delle entrate potrebbe analizzare il fascicolo (poche probabilità, legate agli incroci, ma comunque possibile)
Se però chi stipula è diverso da chi ha sottoscritto il preliminare, hai impostato male il post!

 

[paolog]

"Appurato quanto sopra ecco che viene anche risolto il quesito iniziale da me proposto: la soluzione è quella semplice di indicare che verrà nominato al rogito l'"aquirente rogitante" e che la caparra verrà restituita al promissario acquirente a fronte del versamento dell'intero prezzo di compravendita da parte dell'"aquirente rogitante". "

... ma questo nel caso in cui chi stipula sia persona diversa da chi ha sottoscritto il preliminare!!!!
Attento! La forma altrimenti risulterebbe che la caparra è stata restituita allo stesso che poi andrà a stipulare!!!!????!!!!

Questo è possibile e non c'è controindicazione apparente.

Ripeto: l'agenzia delle entrate potrebbe analizzare il fascicolo (poche probabilità, legate agli incroci, ma comunque possibile)
Se però chi stipula è diverso da chi ha sottoscritto il preliminare, hai impostato male il post!

Il quesito impostato è chiaro (e lo riporto qui):
"Nell'ipotesi in cui le parti (venditore e acquirente) decidano concordamente di passare direttamente al rogito annullando contestualmente e consensualmente la "Proposta d'acquisto" (e la relativa accettazione), come occorre procedere per correttezza formale e giuridica?"

Per quanto detto finora pare semplice la soluzione di fare una proposta d'acqusito con le seguenti specifiche:
1) indicare che chi stipula al rogito sarà nominato al rogito (e va perfettamente bene anche nominare se stessi all'occorrenza)
2) indicare che la caparra confirmatoria sarà detenuta e NON incassata dal venditore che la restituirà a fronte del versamento dell'intero importo di compravendita

La proposta d'acquisto rimane valida e registrata e le parti pervengono a quanto richiesto con reciproca e totale soddisfazione.

Se l'Agenzia delle Entrate fa verifiche, controlli, ispezioni o altro troverà tutto in regola.

Ribadisco che fino ad ora questo è quanto di meglio determinato da sottoporre in ultima analisi al consenso di un valido notaio.


PG

 

[Diego Zucchini]

Ricordati, successivamente al rogito, di fare l'Antiriciclaggio!
Quest'ultima traccia renderà limpidi tutti i passaggi se in futuro ci dovessero essere controlli o verifiche.
A questo punto credo sia ancora più evidente che la risoluzione dei precedenti accordi sia superflua.
Ad un primo accordo, registrato all'Agenzia delle Entrate e sull'archivio unico, ne è seguito un secondo nel quale il precedente proponente si è svincolato dichiarando di ricevere in restituzione il deposito ed ha nominato un nuovo intestatario. Il tutto registrato, trascritto e inserito nell'archivio unico.
A questo punto ci sono tutti i tasselli e credo sia ancora più evidente che la risoluzione della prima proposta sia superflua, anzi, forse da evitare perchè si andrebbe a perdere un passaggio.

 

[Diego Zucchini]

Ho ripetutto più volte le stesse cose... chiedo scusa... ho fatto del caos con i "copia" e "incolla"...

 

[paolog]

Ricordati, successivamente al rogito, di fare l'Antiriciclaggio!
Quest'ultima traccia renderà limpidi tutti i passaggi se in futuro ci dovessero essere controlli o verifiche.
A questo punto credo sia ancora più evidente che la risoluzione dei precedenti accordi sia superflua.
Ad un primo accordo, registrato all'Agenzia delle Entrate e sull'archivio unico, ne è seguito un secondo nel quale il precedente proponente si è svincolato dichiarando di ricevere in restituzione il deposito ed ha nominato un nuovo intestatario. Il tutto registrato, trascritto e inserito nell'archivio unico.
A questo punto ci sono tutti i tasselli e credo sia ancora più evidente che la risoluzione della prima proposta sia superflua, anzi, forse da evitare perchè si andrebbe a perdere un passaggio.

Sì, ho constatato che non va fatta la risoluzione e che occorre usare le opportune accortezze come descritto nei precedenti messaggi al fine di soddisfare le specifiche esigenze relative a questo thread.

Per "fare l'Antiriciclaggio" cosa intendi esattamente, ovvero a cosa fai riferimento?

Per il rogito mi pare naturale farlo in quanto necessariamente la compravendita sarà superiore a 12.500 euro.

Per la proposta d'acquisto occorre fare l'Antiriciclaggio anche se c'è il "passaggio" di un assegno dall'acquirente al venditore e viceversa senza che venga incassato?


PG

 

[Roby]

Certo c'è la porposta d'acquisto, se poi uno non incassa son problemi suoi ma va riportata la transazione coi i suoi versamenti e termini.