Proposta d'acquisto e rilancio del precedente proponente

[kikagi]

Buonasera, io e mia moglie abbiamo visto una casetta che ci potrebbe piacere. Da parte di altri aspiranti acquirenti è stata presentata al venditore una proposta irrevocabile di acquisto di importo inferiore a quanto richiesto. Io e mia moglie ci siamo inseriti nella trattativa offrendo via mail 15.000 euro in più rispetto al prezzo dei primi proponenti. Il mediatore ci ha detto che "per correttezza" non può accettare una nostra proposta irrevocabile d'acquisto scritta in quanto quella già esistente non è stata ancora rifiutata dal venditore. Nel contempo però:
1) ha informato il venditore della nostra possibile controproposta e lo stesso ha detto informalmente che l'avrebbe accettata;
2) ha informato del nostro interessamento gli altri acquirenti quantificando anche il prezzo che noi volevamo offrire nel caso di rigetto della loro prima proposta da parte del venditore.
Ora sembra che i primi proponenti si stiano attrezzando economicamente per arrivare all'importo che noi avevamo in mente di offrire e che quasi certamente verrebbe accettato.
Mi chiedo se il comportamento del mediatore sia stato corretto o meno. Noi possiamo eventualmente fare un' ulteriore offerta e pretendere che la stessa venga subito presentata al venditore (sempre se quest'ultimo non ha già accettato la proposta dei primi proponenti rilanciata con l'importo che pensavamo di offrire noi)?
Il mediatore non dovrebbe fare l'interesse del venditore mettendolo a conoscenza di tutte le offerte che gli pervengono specialmente se queste sono migliorative rispetto alla prima?

 

[studiopci]

Salve, è questo un tema molto dibattuto , personalmente la risposta che mi sento di dare( che è anche il pensiero di tantissimi ) è quella che per correttezza... laddove c'è un'offerta in corso... non si accettano altre offerte, questo per evitare che la compravendita si trasformi in un asta... il collega si è comportato correttamente, e correttamente sta portando avanti la trattativa con i primi proponenti... conclusione o meno ci sarà... questo perchè il principio cardine della mediazione è l'equidistanza tra i due attori, compratore e venditore, quindi il mediatore deve fare e rispettare gli interessidell'uno e dell'altro... in fondo prova a pensare se ci fossi tu nei panni dei primi proponenti ed il collega facesse entrare un altro ad offrire... certamente ti arrabbieresti e lo tacceresti di poca professionalità ( come giustamente sarebbe )
Fabrizio

 

[Ponz]

Concordo con Fabrizio, noi lo abbiamo anche scritto nel sito in modo da far conoscere come la pensiamo sul tema. Ma non è un obbligo di legge, ogni mediatore può fare come ritiene giusto.

 

[kikagi]

Salve, è questo un tema molto dibattuto , personalmente la risposta che mi sento di dare( che è anche il pensiero di tantissimi ) è quella che per correttezza... laddove c'è un'offerta in corso... non si accettano altre offerte, questo per evitare che la compravendita si trasformi in un asta... il collega si è comportato correttamente, e correttamente sta portando avanti la trattativa con i primi proponenti... conclusione o meno ci sarà... questo perchè il principio cardine della mediazione è l'equidistanza tra i due attori, compratore e venditore, quindi il mediatore deve fare e rispettare gli interessidell'uno e dell'altro... in fondo prova a pensare se ci fossi tu nei panni dei primi proponenti ed il collega facesse entrare un altro ad offrire... certamente ti arrabbieresti e lo tacceresti di poca professionalità ( come giustamente sarebbe )
Fabrizio

Potrei concordare con te se il mediatore fosse stato corretto fino in fondo e cioè se avesse lasciato che il venditore non accettasse la prima proposta in quanto bassa ed avesse dato a noi la possibilità di farne una nuova. Invece ha avvisato i primi proponenti della nostra intenzione facendoli automaticamente rilanciare ed escludendo noi. E questo non mi sembra corretto.

 

[H&F]

Ma sempre qui u immobilio si è sollevato il dubbio che il venditore sarebbe danneggiato e quindi non ci sarebbe la super-partes.

Anzi, aggiungo io commerciante puro, si potrebbero detreminare situazioni "sporche".
Il mediatore blocca le offerte costrigendo il venditore a cedere all'unica offerta esistente.
Il mediatore potrebbe essere "ammorbidito" da una bella "stecca" sotto-banco da parte del promittente acquirente.
secondo me, è quello che già spesso avviene.

 

[H&F]

Potrei concordare con te se il mediatore fosse stato corretto fino in fondo e cioè se avesse lasciato che il venditore non accettasse la prima proposta in quanto bassa ed avesse dato a noi la possibilità di farne una nuova. Invece ha avvisato i primi proponenti della nostra intenzione facendoli automaticamente rilanciare ed escludendo noi. E questo non mi sembra corretto.

Concordo pienamente con te: l'agente sta manipolando la trattativa a favore dei primi.
Per questo metterei nero su bianco e con raccomandata a.r. per tentare di mettere fine a questa manipolazione di trattativa, che ha anche risvolti poco deontologici.
Ma io non sono agente immobiliare, ma sono solo uno che conosce discretamente il Diritto Commerciale.
Vi è anche a mio parere un ulteriore aspetto negativo : è stata portata a conoscenza di terzi una proposta che doveva restare "riservata".

Ho anche spiegato la possibile truffa ai danni del venditore.

Per sapere chi è il venditore basta informarsi, catasto, vicini di casa etc....
Ed entrerei in contatto diretto con il venditore, senza l'obiettivo di escludere il mediatore e per difendervi, tu ed il venditore, da manovre poco pulite dell'accoppiata mediatore-acquirente.

 

[studiopci]

Potrei concordare con te se il mediatore fosse stato corretto fino in fondo e cioè se avesse lasciato che il venditore non accettasse la prima proposta in quanto bassa ed avesse dato a noi la possibilità di farne una nuova. Invece ha avvisato i primi proponenti della nostra intenzione facendoli automaticamente rilanciare ed escludendo noi. E questo non mi sembra corretto.

Perchè non sarebbe corretto, a quanto mi dici , i primi proponenti hanno fatto un'offerta... più bassa della richiesta ed il collega ha semplicemente fatto presente che se interessati realmente all'immobile dovevano aumentare , altrimenti avrebbero perso la casa perché c'era già un altro proponente pronto ad entrare con un offerta più alta... non è per difendere il collega, ma per quanto mi riguarda io sono della scuola di pensiero che si è comportato bene ed avrei fatto lo stesso... logicamente se i primi proponenti mi avessero risposto picche sarei passato avanti.
Purtroppo troppo spesso ci si trova a giudicare situazioni vedendo solo il proprio diritto leso e non quello degli altri... Fabrizio

 

[H&F]

Certi mediatori credono di essere "direttori di orchestra".
Altro che super-partes.

 

[studiopci]

Cerchiamo di non vedere complotti ed anzi rassereniamo gli animi delle persone... in molti casi muoversi in determinato modo può creare danni ...
Il collega avrà semplicemente detto " Signori miei se siete interessati alla casa dovete offrire il giusto , altrimenti la casa sarà di altri che offrono di più " siamo nella normalità ed inoltre sapessi quante volte non ti credono ... e perdono la casa. Fabrizio

 

[kikagi]

Perchè non sarebbe corretto, a quanto mi dici , i primi proponenti hanno fatto un'offerta... più bassa della richiesta ed il collega ha semplicemente fatto presente che se interessati realmente all'immobile dovevano aumentare , altrimenti avrebbero perso la casa perché c'era già un altro proponente pronto ad entrare con un offerta più alta... non è per difendere il collega, ma per quanto mi riguarda io sono della scuola di pensiero che si è comportato bene ed avrei fatto lo stesso... logicamente se i primi proponenti mi avessero risposto picche sarei passato avanti.
Purtroppo troppo spesso ci si trova a giudicare situazioni vedendo solo il proprio diritto leso e non quello degli altri... Fabrizio

Quindi se io volessi rilanciare ancora come mi dovrei comportare secondo te?