Proposta d'acquisto "entro e non oltre"

[Paolone1960]

Buongiorno, ho raccolto una proposta d'acquisto sottoposta a condizione e cioè ottenimento mutuo con indicato che il rogito sarebbe stato fatto "entro e non oltre" il 30 giugno. Il proprietario però per motivi a lui non imputabili sta provvedendo con l'ufficio tecnico del comune ad una sanatoria complessa e cioè: DOMANDA DI PERMESSO DI COSTRUIRE IN ACCERTAMENTO DI CONFORMITA' PER FIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI, MODIFICA DI FACCIATA E TRASFERIMENTO VOLUMETRICO". Si tenga conto che l'immobile è degli anni 60 e praticamente tutti gli appartamenti sono comunque difformi. Sicuramente la proprietà risolverà la questione ma ovviamente non certamente entro il 30 giugno. Il quesito sarebbe il seguente: la dicitura "entro e non oltre" è vincolante in assoluto? Il mio legale mi ha spiegato che in ogni caso non è spirato il cd. "termine essenziale" e quindi posso stare tranquillo. Mi sono anche documentato ma non ho trovato spiegazioni veramente esaustive per il caso specifico. A qualcuno è già capitato una cosa simile?
Grazie

 

[il_dalfo]

entro e non oltre... direi che sembra una data abbastanza certa. Data che a quanto pare non sarà rispettata.

Ecco gli scenari prospettabili: l'acquirente manda raccomandata AR per l'esecuzione del contratto, entro 15 gg si rogita o il venditore si considera inadempiente con relative restituzione della caparra e pagamento delle penali.
Oppure: acquirente comprensivo, accetta di posticipare la data del rogito fino al completamento della pratica burocratica (eventualmente il venditore si fa carico di costi/spese che parte Acq debba sostenere)
Oppure: possesso anticipato dell'immobile, deposito prezzo dal notaio e s'attende che l'immobile sia a posto.

Su tutto questo volteggia la domanda: è sanabile? se si, in quanto tempo?

 

[Paolone1960]

Intanto grazie per la risposta. Si l'immobile è assolutamente sanabile ma ci sono i tempi tecnici della burocrazia comunale. Comunque in una versione pessimistica al massimo entro il 30 settembre 2021. Però, se posso permettermi, chiederei ancora delucidazione sul cd. "termine essenziale" che ripeto a parere del legale metterebbe me e il venditore in una situazione di relativa tranquillità. Perché mi ha ancora spiegato che in diverse cause il Giudice e addirittura la Cassazione non ritengono vincolante la dicitura che credo tutti usiamo appunto "entro e non oltre" ...

 

[matusalemme]

Paolone,

ha ragione il tuo legale.

La clausola "entro e non oltre..."non vale ai fini dell'art. 1457 cod. civ.: quindi, il contratto non si risolve solo perchè trascorrerà quel termine.

C'è giurisprudenza a josa in materia : cfr., ad es., Corte Cass. 2010 n.21838; Corte Cass. 2007 n.25549;Corte Cass. 2002 n.5509; Corte Cass. 1999 n.6086).

diventerebbe essenziale se, oltre alla dicitura di cui sopra, le parti avessero stabilito che detto termine doveva considerarsi essenziale avuto riguardo all'interesse di Tizio di acquistare/disporre dell'immobile entro quel termine perchè doveva andarci ad abitare, od altro,etc. etc.

 

[Paolone1960]

Grazie mille ...!!!

 

[Jan80]

Intanto sarebbe stato opportuno che avessi contattato le parti per provvedere ad allungare il termine. Per me non state tenendo conto che c'è una sospensiva per il mutuo (che non pare abbia una data prevista per il suo avvera enti) e che passata la data per il rogito ognuna delle due parti potrà ritenersi libera dal contratto preliminare salvo nuovo accordo.

Corri il prima possibile ai ripari.

 

[matusalemme]

giusto, Jan

 

[francesca63]

Il mio legale mi ha spiegato che in ogni caso non è spirato il cd. "termine essenziale" e quindi posso stare tranquillo.

Il tuo legale probabilmente ti ha risposto senza conoscere i dettagli della situazione, cosi come li hai descritti qui.
Cosa vuol dire " posso stare tranquillo" ?
Da quanto scritto, per la presenza della condizione sospensiva, puoi stare tranquillo che, se non ci sarà una proroga del termine per l'avveramento della condizione mutuo, e una nuova data entro cui stipulare il rogito, da dopodomani l'acquirente (come anche il venditore), saranno reciprocamente liberi da impegni, e possono passare oltre.

la dicitura "entro e non oltre" è vincolante in assoluto?

Domanda posta male; non è vincolante, ma lo può diventare in 15 giorni, se una delle parti invia formale diffida ad a adempiere il giorno stesso della scadenza.
Quindi continuo a non capire cosa intendesse il tuo avvocato, e perché non ti ha consigliato di proporre alle parti la firma di una proroga, con le giuste tempistiche, tenendo conto che il perito della banca potrà uscire solo dopo che la pratica di regolarizzazione sarà stata portata a conclusione.

 

[PyerSilvio]

; non è vincolante, ma lo può diventare in 15 giorni, se una delle parti invia formale diffida ad a adempiere il giorno stesso della scadenza.

..e vabbè...

Con la clausola sospensiva mutuo la imputare l' inadempienza diventa questione di lana caprina.

@Paolone1960

La proposta va direttamente al rogito senza preliminare e ne versamento di acconti caparra..?

Se è così, si desume che l'acquirente soldi non ne aveva e che magari, per questo stesso effetto si tratta di una pratica al cento per mutuo.

Se è così non fasciarti la testa più di tanto con l'accademia e gli avvocati.

 

[francesca63]

Con la clausola sospensiva mutuo la imputare l' inadempienza diventa questione di lana caprina.

Ovvio; se mi avessi letto senza pensare che faccio solo accademia inutile , avresti capito che naturalmente non mi riferivo al caso concreto, ma alla domanda in generale sul significato e le implicazioni della frase "entro e non oltre".
Nel caso concreto, come da prima parte della mia risposta, tra due giorni, alla data prevista per rogito e scadenza condizione, le parti sono già svincolate, e non c'è bisogno di invocare alcuna inadempienza.