quindi ha perfettamente ragione chi ha evidenziato che andava o va fatto firmare dalle parti un vero e proprio termine essenziale.
Pessima scelta, che si può rivoltare contro chi ha preteso tale clausola; infatti si usa molto poco.
Pensa se ci si accorda per un "termine essenziale", e poi una parte non può andare a rogito proprio entro quel giorno, perché è in ospedale; perde caparra o deve rendere il doppio ?
Ogni clausola va ben pondorata, con i pro e i contro.
Al momento nulla è spirato, e, dal mio punto di vista le parti non possono sciogliersi.
Possono, possono, visto che c'è sospensiva; sei tu mediatore che devi saper gestire l'affare, e non ridurti all'ultimo momento, con sospensiva che scade domani, senza ancora nessuna proroga scritta.
Le rassicurazioni del mio legale sono avallate proprio dal discorso che e mi ripeto il "entro e non oltre" che credo usiamo tutti nelle nostre modulistiche non è un termine giuridico ritenuto valido e/o riconosciuto in un eventuale giudizio.
Scusa, ma continui a fare confusione; non capisco perché il legale ti stia rassicurando; da domani, il contratto non esiste più ( nel senso che sarà certo che non diventerà efficace entro la data prevista).
E, se mi permetti, pessima scelta anche quella di non avere previsto una data per l'avveramento della sospensiva, precedente a quella entro cui andare a rogito.
Ora la teorica parte adempiente, la parte promissaria acquirente, ha solo manifestato verbalmente che il suo mutuo è pronto.
Verbalmente vale come il due di picche; mi piacerebbe anche leggere la famosa condizione sospensiva, per capire come è stata studiata.
Quindi il quesito sarebbe: chi è inadempiente? a che titolo l'acquirente può mettere in mora il venditore sulla base di un qualcosa che nessuno ha potuto verificare?
Fai confusione anche qui; se c'è una sospensiva, non c'è inadempimento, perché il contratto è inefficace.
Tuttavia penso (ma non ho certezza) che possa esser sufficiente l'invio di una raccomandata AR, dall'acquirente al venditore, dove il primo dichiara l'intento di voler togliere la condizione.
In questa situazione nulla cambia al venditore (se non in meglio) e reputo quindi che non possa opporvisi.
Dipende da come è formulata la condizione; se non è esplicitamente scritto che è solo a favore dell'acquirente, si può intendere che è a favore di entrambi.
Quindi la condizione "decade" solo se si è avverato l'evento previsto (ottenimento mutuo), e non per scelta di una sola parte.
Mi spiego meglio; anche il venditore ha da guadagnare da una condizione sospensiva del genere, poiché non rischia di dover pagare provvigioni o di dover rendere il doppio della caparra, se la vendita salta per abusi del suo immobile.
Quindi, in linea di massima, non si può sostenere che la condizione "mutuo" va a favore del solo acquirente.
E solo se è a favore di uno solo, quell'uno vi può rinunciare.
Riassumendo, da quanto si è capito si è in presenza di un contratto con condizione sospensiva, la cui data di rogito sarebbe prevista entro domani.
Dato che la condizione sospensiva non ha una scadenza apposita , si da per certo che non possa essere successiva alla data prevista per il rogito.
Quindi, o per domani arriva l'ok al mutuo, o il contratto resta definitivamente inefficace.
Solo prorogando le scadenze, c'è una seria possibilità di portare a conclusione seriamente la vendita; non capisco perché si aspetta, se le parti sono disponibili.
Se invece la condizione è a favore del solo acquirente, e questi intendi rinunciarvi, potrà versare la caparra, se prevista, e da domani potrà mettere in mora il venditore, e renderlo inadempiente .
Ma temo che tutto il contratto stia in piedi a fatica, cioè che non sia stato ben scritto dall'inizio, tra condizioni vaghe, immobile non a posto, scadenze dubbie, e forse anche senza assegno di caparra.
