massboldo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Non sei d'accordo con la legge, ma la legge dice questo.
il certificato di agibilità è un documento che il venditore deve mettere obbligatoriamente a disposizione dell'acquirente al momento della consegna del bene (cass. n. 9976/2007) in aggiunta a tutti gli altri necessari per trasferire la proprietà. E' stato affermato (cass. n. 25040/2009) che la materiale mancanza del certificato di agibilità costituisce inadempimento alla stipula del rogito notarile. Non rileva, il fatto che l'immobile sia oggettivamente in regola con le norme urbanistiche e igienico-sanitarie o che dopo la data del rogito sia stato regolarmente rilasciato e neppure rileva che il ritardo nel rilascio sia imputabile alla lentezza burocratica. Ora grava sempre sul venditore l'onere di attivarsi prima del rogito. Nulla vieta di accordarsi tra le parti che l'onere sia a carico dell'acquirente (cass. n. 20399/2004).
Escluso che si possa parlare di un vizio genetico idoneo a invalidare il contratto, viene però ribadito che l'assenza del certificato di agibilità configura una fattispecie di inadempimento del venditore che va a incidere sull'essenza stessa del bene, determinando la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 CC.
Mancando il certificato di agibilità il venditore aliena in buona sostanza, un bene diverso da quello negoziato legittimando l'acquirente a proporre sia la domanda di risoluzione del contratto che quella di risarcimento del danno (cass. n. 1701/2009).
Il certificato di agibilità è ritenuto requisito indispensabile, oggettivo ed essenziale ai fini della realizzazione della finzione socio-economica del contratto (cass. n. 16216/2008) anche se dipende dal Comune (cass. n. 10820/2009).

Ora onestamente vorrei che mi fosse segnalata quella legge che mi dice che io posso rogitare una casa senza agibilità senza avere nessun tipo di problema. Le sentenze che ho citato dicono il contrario. Il Testo Unico Edilizia è fonte per queste sentenze...

max
 

Rosa1968

Membro Storico
Ora onestamente vorrei che mi fosse segnalata quella legge che mi dice che io posso rogitare una casa senza agibilità senza avere nessun tipo di problema.
infatti nessuno ti ha detto ciò, è stato scritto che si può vendere purchè si informi l'acquirente e il notaio mette la clausola nel rogito.
Attenzione però, bisogna analizzare anche i motivi per il quale il certificato non c'è. Dove per esempio abbiamo una costruzione prima dell'entrata in vigore del certificato di agibilità e dove non sono state fatte opere, dove lo ricerchi? Ecco che il notaio scrive che la costruzione è ante 67 e scrive anche che non sono stati fatti i lavori bla bla bla.

Ora andiamo ad analizzare a cosa si va incontro nel caso l'acquirente non è informato. Il responsabile è il venditore e il nuovo compratore ignaro può chiedere il risarcimento del danno che tiene conto anche di eventuali sanzioni amministrative, nel caso per esempio aveva fatto delle modifiche all'interno, sanabili.

Dove invece sempre ignaro scopre che vi erano vizi insanabili può chiedere la risoluzione del contratto.

Ogni caso è a se, ma la regola è questa.
 

CheCasa!

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Agente Immobiliare
il certificato di agibilità è un documento che il venditore deve mettere obbligatoriamente a disposizione dell'acquirente al momento della consegna del bene (cass. n. 9976/2007) in aggiunta a tutti gli altri necessari per trasferire la proprietà. E' stato affermato (cass. n. 25040/2009) che la materiale mancanza del certificato di agibilità costituisce inadempimento alla stipula del rogito notarile. Non rileva, il fatto che l'immobile sia oggettivamente in regola con le norme urbanistiche e igienico-sanitarie o che dopo la data del rogito sia stato regolarmente rilasciato e neppure rileva che il ritardo nel rilascio sia imputabile alla lentezza burocratica. Ora grava sempre sul venditore l'onere di attivarsi prima del rogito. Nulla vieta di accordarsi tra le parti che l'onere sia a carico dell'acquirente (cass. n. 20399/2004).
Escluso che si possa parlare di un vizio genetico idoneo a invalidare il contratto, viene però ribadito che l'assenza del certificato di agibilità configura una fattispecie di inadempimento del venditore che va a incidere sull'essenza stessa del bene, determinando la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 CC.
Mancando il certificato di agibilità il venditore aliena in buona sostanza, un bene diverso da quello negoziato legittimando l'acquirente a proporre sia la domanda di risoluzione del contratto che quella di risarcimento del danno (cass. n. 1701/2009).
Il certificato di agibilità è ritenuto requisito indispensabile, oggettivo ed essenziale ai fini della realizzazione della finzione socio-economica del contratto (cass. n. 16216/2008) anche se dipende dal Comune (cass. n. 10820/2009).

Ora onestamente vorrei che mi fosse segnalata quella legge che mi dice che io posso rogitare una casa senza agibilità senza avere nessun tipo di problema. Le sentenze che ho citato dicono il contrario. Il Testo Unico Edilizia è fonte per queste sentenze...

max

Tu citi delle sentenze e non una legge.
Ma tra quelle che citi appunto ce n'é una molto importante: la 20399 del 2004. La quale ribadisce appunto che se le parti sono consapevoli e consenzienti l'onere dell'agibilità può essere posticipato al rogito ed imputato alla parte che acquista.

Ed é quello che si scrive appunto sugli atti.

Le altre sentenze riguardano tutte una situazione ben precisa: al compromesso dell'agibilità non si parla e poi al rogito il proprietario pretende di vendere senza colpo ferire in assenza di questo documento.

Le sentenze che cosa dicono in fondo? Che se non se ne parla prima si "presuppone" che al rogito il certificato debba esserci e che l'acquirente informato tardivamente possa puntare i piedi e pretenderlo.
 

oedema

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Direi che più che l'agibilità mi farei consegnare o cercherei di reperire il progetto approvato che, se esiste ed è conforme allo stato dei luoghi, è la migliore garanzia di conformità di ciò che stai acquistando.
Se esiste direi che esisterà pure il certificato di agibilità/abitabilità o in ogni caso potrà essere ottenuto anche "postumo".
In futuro avrai la certezza che qualsiasi intervento di ristrutturazione dovrai effettuare sul tuo immobile potrà essere svolto senza intoppi burocratici.
 

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