Proposta d'acquisto Immobiliare scaduta

[Marco88]

Ciao!
Spiego in breve la situazione:
Viene formalizzata una proposta di acquisto per un immobile, la proposta viene accettata
Nella proposta è indicato che l'atto dovrà avvenire entro e non oltre il 30 settembre.
Nel mentre, a seguito di verifiche catastali, viene fuori una lieve difformità che il compratore vuole venga sistemata prima dell'atto, il venditore è d'accordo.
In tutto ciò, ovviamente, il termine del 30 settembre è passato.
Ora, mi chiama il venditore per dirmi che una sua vicina è pronta ad acquistare l'immobile(ha già chiamato anche me perché vuole fare subito la proposta, ma ho preso tempo vista la situazione) ad una cifra leggermente superiore, e lui vorrebbe venderlo a lei.
Dopo la scadenza dei termini (quindi dopo il 30 settembre), non è stato fatto nessun altro accordo scritto.
Inoltre la proposta non è stata firmata per accettazione a causa del fatto che il venditore è attualmente in isolamento fiduciario causa covid
Come procedere? Immagino che comunque lui debba restituire il doppio della caparra al "vecchio" acquirente, giusto? Ci possono essere altri problemi per il venditore?
Come consigliate di procedere? Grazie!

 

[francesca63]

la proposta viene accettata

Inoltre la proposta non è stata firmata per accettazione

O la proposta è stata accettata per iscritto, o non è stata accettata.
In tutto ciò, non si capisce se è gia stata consegnata una caparra al venditore, nonostante non abbia accettato per iscritto.

Scusa se mi permetto, ma mi pare un affare gestito un po' superficialmente.
La difformità catastale ( se è solo un problema di quel tipo), poteva essere sanata velocemente, e il rogito si può fare tranquillamente in ritardo, visto che le due parti sembrano disposte ad aspettare .

Se la proposta è firmata, il venditore rischia che l'acquirente chieda l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ( o di dover rendere il doppio della caparra, o risarcire i danni); in questo caso, è assolutamente da evitare di firmare altra proposta, prima di aver risolto con il vecchio acquirente.
Se non è firmata, non esiste contratto, e può vendere a chi vuole.
Per le tue provvigioni, sono dovute se la proposta è stata accettata, viceversa no.

Non parli di sospensiva, quindi non ho considerato quella variabile, e non dici se la vicina la vorrebbe inserire.
In ultimo, complimenti anche alla vicina, che si è svegliata...con il rallentatore...

 

[Marco88]

Era stata allegata alla proposta una caparra, ma non consegnata alla proprietà, proprio perché non c'è la firma sulla proposta e, al momento, ovviamente non c'è modo di poterlo incontrare.

Le parti sono d'accordo sul voler rimandare il rogito, anche perché la pratica per la difformità sarà abbastanza rapida.

Il problema quindi non è questo, il problema nasce dal fatto che la vicina vuole comprare subito ad una cifra leggermente superiore ed ovviamente ha chiamato direttamente il proprietario.

Ne l'acquirente ne la vicina devono fare il mutuo, vista anche la cifra piuttosto contenuta, la proposta non è stata firmata dal proprietario, dato che è in isolamento

Non ci fosse stata l'intromissione della vicina non ci sarebbe stato alcun problema, è quello che ha mandato in tilt il proprietario che sta cercando di capire se e come "scaricare" l'attuale potenziale acquirente

Potenziale acquirente che, tra le altre cose, chiede uno sconto di 1.000€ perché la data del rogito non viene rispettata.

In pratica la vicina, da quello che mi ha detto, è pronta a proporre 7/8000€ in più, quindi il proprietario si è fatto allettare da questa eventuale proposta

 

[Umberto Granducato]

Tralasciando l'aspetto etico da quanto scrivi non ci sono firme e relativa accettazione quindi non ci sono vincoli contrattuali di nessun tipo. Il proprietario puo vendere a chi preferisce. Perchè il dubbio sul doppio caparra?

 

[Marco88]

Il dubbio me l'ha messo il proprietario, perché comunque sa che l'acquirente sa che la proposta è accettata anche se verbalmente.
Inoltre, conoscendo l'acquirente, probabilmente pretenderà almeno la restituzione del doppio della caparra. Ma credo che il proprietario sarebbe anche disposto a darlo, parliamo di una cifra modesta.

Secondo voi, se il proprietario decide di rompere con l'attuale potenziale acquirente, io come agente immobiliare potrei avere qualche grattacapo?
Naturalmente non ho percepito provvigione da nessuna delle parti

 

[francesca63]

se il proprietario decide di rompere con l'attuale potenziale acquirente, io come agente immobiliare potrei avere qualche grattacapo?

Non direi, visto che la proposta non è stata formalmente accettata.
L'acquirente non ha diritto al doppio della caparra, poiché ancora non esiste caparra.
In teoria potrebbe chiedere solo eventuali danni per responsabilità precontrattuale, ma dubito che qualcuno voglia impelagarsi in una causa contro il proprietario, per poche lire e risultato dubbio.

Peraltro, io non mi fiderei ciecamente delle intenzioni della vicina, che per ora sono soltanto chiacchiere.
Come agente, a me sembra più logico che tu cerchi di far concludere all'attuale acquirente, ma evidentemente è il venditore che ha il coltello dalla parte del manico.

 

[Marco88]

Eh sì, vorrei concludere con l'attuale acquirente, ma il proprietario ormai è convinto che la vicina glielo compra!
Quindi vuole che le faccia fare la proposta

Comunque l'ho avvisato, se vuole scaricare l'attuale acquirente prende e lo chiama lui, si assume la responsabilità!

 

[TheCat2]

A me l'anno scorso è capitato questo: tramite agenzia ho fatto una proposta per un immobile, accettata verbalmente dal venditore; sono quindi andata in agenzia per firmare la proposta e lasciare l'assegno, il venditore il giorno seguente è andato a sua volta in agenzia per accettare per iscritto la proposta, ma arrivato in agenzia invece di firmare ha detto 'non voglio più vendere', e ha ritirato l'immobile dal mercato!

 

[francesca63]

A me l'anno scorso è capitato questo: tramite agenzia ho fatto una proposta per un immobile, accettata verbalmente dal venditore

Purtroppo è la dimostrazione pratica di quanto contano le accettazioni verbali; un
bel nulla !

 

[eldic]

spero che il maggior prezzo sia superiore alla commissione che ti deve...