Proposta d'acquisto, ma la casa non si vende

[Kira]

Voglio aggiungere qualche ulteriore dettaggio.
Nella proposta di acquisto era indicata come data di compromesso il 03/12/2011, ovviamente tale data non è stata rispettata in quanto le verifiche hanno richiesto parecchio tempo da parte del notaio, che poi ha concluso scoraggiando l'acquisto, a meno della presenza delle sorellastre al compromesso, così da firmare la rinuncia di ogni rivalsa sulla casa.
Tale richiesta è stata girata al venditore dall'agenzia (telefonicamente), ma non si è ottenuta alcuna risposta positiva in tal senso.
Visto che la data del rogito era fissata entro la fine di aprile, l'agenzia ha inviato una sollecitazione per posta raccomandata, ricevuta dal venditore il 27/03/2012, anche questa senza risposta.
Oggi si scopre che il venditore da parte sua ha venduto la casa a insaputa di mio cognato e dell'agenzia, da una visura risulta che ha trascritto il contratto preliminare il 15/03/2012 ,atto definitivo il 29/03/2012, cancellazione di ipoteche effettuate il 13/03/2012.

Lo poteva fare?
Il contratto preliminare stipulato con mio cognato non era più valido?

E' possibile fare causa al venditore chiedendo il doppio della caparra?
O sarebbe una causa persa?

Grazie a chiunque voglia rispondere.

 

[Kira]

nessuno ha da dire niente?

 

[ccc1956]

Voglio aggiungere qualche ulteriore dettaggio.
Nella proposta di acquisto era indicata come data di compromesso il 03/12/2011, ovviamente tale data non è stata rispettata in quanto le verifiche hanno richiesto parecchio tempo da parte del notaio, che poi ha concluso scoraggiando l'acquisto, a meno della presenza delle sorellastre al compromesso, così da firmare la rinuncia di ogni rivalsa sulla casa.
Tale richiesta è stata girata al venditore dall'agenzia (telefonicamente), ma non si è ottenuta alcuna risposta positiva in tal senso.
Visto che la data del rogito era fissata entro la fine di aprile, l'agenzia ha inviato una sollecitazione per posta raccomandata, ricevuta dal venditore il 27/03/2012, anche questa senza risposta.
Oggi si scopre che il venditore da parte sua ha venduto la casa a insaputa di mio cognato e dell'agenzia, da una visura risulta che ha trascritto il contratto preliminare il 15/03/2012 ,atto definitivo il 29/03/2012, cancellazione di ipoteche effettuate il 13/03/2012.

Lo poteva fare?
Il contratto preliminare stipulato con mio cognato non era più valido?

E' possibile fare causa al venditore chiedendo il doppio della caparra?
O sarebbe una causa persa?

Grazie a chiunque voglia rispondere.

che casino. Se nella proposta era indicato che il preliminare sarebbe stato fatto il 3.12.2011 e' un PRELIMINARE DEL PRELIMINARE.
NULLO. Contratto da portare subito con l'aiuto di un avvocato in causa...........

 

[ccc1956]

Secondo la recente sentenza di Cassazione del 2009 non si puo' rimandare in una proposta di acquisto ad un altro preliminare.
hai straragione tu......................
La Cassazione. in una recentissima sentenza, Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto che obbliga i due contraenti a stipulare un successivo contratto, cioe' che rimanda ad un altro preliminare poiché l'interesse giuridico sotteso di obbligarsi …ad obbligarsi, non ha alcun utile risvolto pratico, ma al contrario è fonte solo di inutili complicazioni.
Ouindi una proposta di acquisto che rimanda ad un preliminare e' nulla
Ma c'è di più; il mediatore immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione in quanto l'obbligo di pagamento nei confronti di quest'ultimo nasce nel momento stesso della conclusione del contratto a norma dell'art. 1755 momento che si perfezione dunque nel momento finale delle trattative e di conclusione dell'affare e non a seguito della proposta irrevocabile d'acquisto.
qui ci vuole un legale.
quello che non capisco e quando questi benedetti agenti immobiliari impareranno a compilare le proposte d'incarico giuste.
e cmq anche gli acquirenti dovrebbero informarsi prima almeno sui problemi piu' insidiosi.
certo che se si conta solo sulla professionalita' e sull'aggiornamento di certi pseudoprofessionisti stiamo freschi.
poi se ci metti in mezzo anche un venditore farabutto...................che vende contemporaneamente a piu' persone..................

 

[Antonello]

Lo poteva fare?
Il contratto preliminare stipulato con mio cognato non era più valido?

E' possibile fare causa al venditore chiedendo il doppio della caparra?
O sarebbe una causa persa?

Grazie a chiunque voglia rispondere.

Non lo poteva fare e puoi fare causa al venditore, ma prima accertati che possieda qualcosa.

 

[ccc1956]

Non lo poteva fare e puoi fare causa al venditore, ma prima accertati che possieda qualcosa.

che consolazione.................

 

[Damiameda]

vedi sentenza della suprema corte di cassazione n. 7420 del 31/03/2011

 

[Bagudi]

La sentenza è la seguente:


Sentenza Corte di Cassazione 7420/2011

La Corte di Cassazione con Sentenza 7420 depositata in Cancelleria il 31/03/2011 ha

confermato che “…allorquando l’iniziale proposta d’acquisto venga sottoscritta per

accettazione, l’incontro della volontà delle parti e la conseguente conclusione del contratto

all’atto in cui il proponente viene a conoscenza di tale adesione, crea un vincolo giuridico

idoneo a legittimare la pretesa del terzo per la spiegata sua attività di intermediazione, senza

che sia necessaria la stipulazione di un nuovo contratto preliminare, che, se previsto dagli

stipulanti, serve solo ad agevolare la verificazione della conclusione dell’affare”.

In particolare la Corte ha precisato che “…in tema di conclusione del contratto, qualora, con la

proposta formulata in un documento, la parte, indicando gli elementi essenziali del negozio,

abbia manifestato la volontà di concludere il contratto alle condizioni ivi stabilite, la

sottoscrizione del documento apposta dalla controparte senza alcuna modifica o integrazione,

essendo espressione della volontà di aderire alla proposta, vale come accettazione”.

Specificava ancora la Corte che “…allorché una parte rivolga all’altra un’offerta precisa e

particolareggiata di conclusione di un determinato contratto, completa di tutti gli elementi

essenziali, deve ravvisarsi una vera e propria proposta contrattuale e non una semplice

dichiarazione generica di disponibilità, cosicché l’altra parte può esprimere la sua accettazione

con il semplice consenso senza bisogno di ulteriori trattative”.

Con la pronuncia in esame la Corte ha quindi confermato la correttezza del modulo di proposta

di acquisto adottato dalla FIMAA ed in particolare della clausola n. 7 contenuta nello stesso

(Conclusione del contratto – contratto preliminare) “La presente proposta si perfezionerà in

vincolo contrattuale (contratto preliminare) non appena il proponente avrà conoscenza

dell’accettazione della proposta stessa da parte del venditore”.

Quanto, infine, alla comunicazione dell’avvenuta accettazione, è di estrema rilevanza

l’affermazione della Corte secondo la quale “…per il principio della “conoscenza”, stabilito dal

legislatore ai fini del configurarsi del perfezionamento del contratto (art.1326 c.c.), è sufficiente

che il proponente conosca l’accettazione dell’altra parte in qualsiasi modo, senza che occorra

necessariamente l’esibizione ovvero la consegna (art.1335 c.c.) del documento che la contiene,

il che può avvenire a seguito di informativa telefonica ed essere provato con testimoni”.

In sostanza mentre è necessario che la proposta e l’accettazione della stessa in tema di

compravendita dell’accettazione può avvenire “in qualsiasi modo”, fermo restando che comunque bisognerà

fornire la prova dell’avvenuta comunicazione, anche a mezzo di testimoni.

 

[Kira]

Ringrazio tutti per le risposte,
sono il diretto interessato (ho preso in prestito l'account di mia cognata).

La Cassazione. in una recentissima sentenza, Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto che obbliga i due contraenti a stipulare un successivo contratto, cioe' che rimanda ad un altro preliminare poiché l'interesse giuridico sotteso di obbligarsi …ad obbligarsi, non ha alcun utile risvolto pratico, ma al contrario è fonte solo di inutili complicazioni.
Ouindi una proposta di acquisto che rimanda ad un preliminare e' nulla

Non sono sicuro di aver capito bene.
Nella mia proposta di acquiso era indicato che io avevo emesso un assegno intestato alla parte venditrice a titolo di acconto da valere quale caparra confirmatoria della proposta che sarebbe dovuta considerarsi come contratto preliminare al momento dell'accettazione.
Inoltre era indicato che avrei dovuto versare un'ulteriore somma di denato contestualmente alla sottoscrizione di successiva scrittura privata il 03/12/2011.
Infine era indicato che la restante parte di denaro sarebbe stata versato al rogito notarile da stipulare entro il 30/04/2011 (l'anno indicato è errato, 2011 invece di 2012).
Come detto in precedenza la scrittura privata non è stata effettuata perchè il notaio aveva richiesto che fossero presenti all'atto anche le sorellastre (richiesta mai accolta).

La proposta di acquisto dunque è nulla?
Se fosse nulla, il venditore ha diritto a trattenersi la caparra in virtù della invalidità della proposta?
Se così non fosse, deve restituirmi il valore della caparra o il doppio, avendo lui vendunto la casa ad una terza persona il 29/03/2012?
A cosa potrebbe appellarsi per non farlo?

Scusatemi se pongo tutte queste domande, ma prima di fare causa vorrei essere rassicurato che ho tutte le ragioni, non vorrei lanciarmi in una causa persa...
oltre al danno anche la beffa...

 

[ccc1956]

Ringrazio tutti per le risposte,
sono il diretto interessato (ho preso in prestito l'account di mia cognata).



Non sono sicuro di aver capito bene.
Nella mia proposta di acquiso era indicato che io avevo emesso un assegno intestato alla parte venditrice a titolo di acconto da valere quale caparra confirmatoria della proposta che sarebbe dovuta considerarsi come contratto preliminare al momento dell'accettazione.
Inoltre era indicato che avrei dovuto versare un'ulteriore somma di denato contestualmente alla sottoscrizione di successiva scrittura privata il 03/12/2011.
Infine era indicato che la restante parte di denaro sarebbe stata versato al rogito notarile da stipulare entro il 30/04/2011 (l'anno indicato è errato, 2011 invece di 2012).
Come detto in precedenza la scrittura privata non è stata effettuata perchè il notaio aveva richiesto che fossero presenti all'atto anche le sorellastre (richiesta mai accolta).

La proposta di acquisto dunque è nulla?
Se fosse nulla, il venditore ha diritto a trattenersi la caparra in virtù della invalidità della proposta?
Se così non fosse, deve restituirmi il valore della caparra o il doppio, avendo lui vendunto la casa ad una terza persona il 29/03/2012?
A cosa potrebbe appellarsi per non farlo?

Scusatemi se pongo tutte queste domande, ma prima di fare causa vorrei essere rassicurato che ho tutte le ragioni, non vorrei lanciarmi in una causa persa...
oltre al danno anche la beffa...

no, mi sa che non hai capito bene eppure ho cercato di spiegarlo in modo semplice nel post superiore.
la persona che ha cominciato a scrivere la discussione, tua cognata mi sembra, ha scritto questo in un suo post :Nella proposta di acquisto era indicata come data di compromesso il 03/12/2011..............in questo caso sarebbe stato preliminare del preliminare e quindi NULLO come dice la sentenza di Cassazione.
ma e' molto diverso da quello che hai scritto tu.
Tu adesso dici:
Inoltre era indicato che avrei dovuto versare un'ulteriore somma di denaro contestualmente alla sottoscrizione di successiva scrittura privata il 03/12/2011.
da quello che ho letto e che tu hai scritto il tuo contratto e' assolutamente valido.
il problema e' che se la proposta rimanda al preliminare e' NULLO ma se rimanda ad una scrittura integrativa, privata, ripetiva e' assolutamente valido.
e' diffcile da capire se uno non e' a conoscenza del problema ma quando si chiede un parere e' essenziale riportare quello che c'e' effettivamente scritto sulla proposta non quello che si crede di ricordare.
altrimenti nascono grandi equivoci e la risposta puo' non essere giusta.
quindi a questo punto, finalmente appurato che il contratto e' valido, segui il consiglio che ti ha dato Antonello.
qui ci vuole un legale.