pfui

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Sicuramente avremmo dovuto verificare da soli, ma affidandoci ad un'agenzia abbiamo creduto avesse fatto ciò per cui poi viene pagata.
Mi viene a dire che aveva fatto la visura per un primo immobile due mesi prima e andava tutto bene? Ok, ma adesso per il secondo immobile la situazione era cambiata quindi nel secondo caso sei stato comunque negligente, non hai ripetuto la visura o meglio... l'hai fatto IN RITARDO rispetto al momento della nostra proposta-offerta.
Il tizio ha due pignoramenti su altrettanti immobili, sul secondo ha anche le due ipoteche relative a due mutui. Se oltre alle rate del condominio, non ha pagato nemmeno quelle del mutuo? Ci si mette di mezzo anche la banca.
E' vero che la cosa si può risolvere facendo intervenire un notaio e facendo le cose per bene secondo quello che ci suggerisce lui, ma la nostra paura è infilarci in una sequela infinita di azioni legali.
Una proposta d'acquisto è ancora valida quando la parte venditrice in malafede ha nascosto la reale situazione del bene immobile? E noi siamo in balia di questa onestissima persona che voleva subito incassarsi l'assegno (che per fortuna è stato trattenuto dall'agenzia)??
 

alessandro66

Membro Senior
Privato Cittadino
Nel senso della cosa sono perfettamente d'accordo con te. Tuttavia prevedere una responsabilità per omesso controllo di un mediatore mi sembra esagerato poiché allora non si tratterebbe di sola mediazione. Secondo me in questi casi un AI è considerato responsabile solo in caso di dolo, né credo cio' sia configurabile come colpa grave.
Ma infatti io ho proposto di consultare un legale, poi però è uscito fuori che un controllo lo avevano già fatto in occasione della vendita dell'altro appartamento e non era risultato niente...l'avranno fatto per nominativo o per immobile? Spero entrambi, perché con solo uno dei due, non è detto che esca tutto ciò che deve uscire...(esperienza personale, su disattenzione del notaio!), quindi concordo con te che non ci sia colpa grave e tantomeno dolo.
 
P

PROGETTO_CASA

Ospite
Sicuramente avremmo dovuto verificare da soli, ma affidandoci ad un'agenzia abbiamo creduto avesse fatto ciò per cui poi viene pagata.
Mi viene a dire che aveva fatto la visura per un primo immobile due mesi prima e andava tutto bene? Ok, ma adesso per il secondo immobile la situazione era cambiata quindi nel secondo caso sei stato comunque negligente, non hai ripetuto la visura o meglio... l'hai fatto IN RITARDO rispetto al momento della nostra proposta-offerta.
Il tizio ha due pignoramenti su altrettanti immobili, sul secondo ha anche le due ipoteche relative a due mutui. Se oltre alle rate del condominio, non ha pagato nemmeno quelle del mutuo? Ci si mette di mezzo anche la banca.
E' vero che la cosa si può risolvere facendo intervenire un notaio e facendo le cose per bene secondo quello che ci suggerisce lui, ma la nostra paura è infilarci in una sequela infinita di azioni legali.
Una proposta d'acquisto è ancora valida quando la parte venditrice in malafede ha nascosto la reale situazione del bene immobile? E noi siamo in balia di questa onestissima persona che voleva subito incassarsi l'assegno (che per fortuna è stato trattenuto dall'agenzia)??

Premesso che faccio sempre i controlli su sister mi rendo conto di non essere infallibile anche in urbanistica quindi sollecito ulteriori controlli agli acquirenti.
Secondo me l'errore dell'acquirente talvolta è pretendere di essere di fronte a un soggetto polivalente, non recepito dalla normativa.Si vuole che l'AI medi, controlli tutti gli aspetti fiscali/urbanistica/ipotecari di una compravendita fin ad arrivare a rendere inutili tecnici, notai, ect.
Il tutto dimenticando che siamo solo mediatori e siamo pagati per questo.
Il consiglio giusto ti è stato dato da checasa!
 
P

PROGETTO_CASA

Ospite
Ma infatti io ho proposto di consultare un legale, poi però è uscito fuori che un controllo lo avevano già fatto in occasione della vendita dell'altro appartamento e non era risultato niente...l'avranno fatto per nominativo o per immobile? Spero entrambi, perché con solo uno dei due, non è detto che esca tutto ciò che deve uscire...(esperienza personale, su disattenzione del notaio!), quindi concordo con te che non ci sia colpa grave e tantomeno dolo.

... e poi neppure cosi semplice
 
S

smoker

Ospite
con un minimo d'esperienza, l'intuizione per mettere il cliente sul "chi vive"...ci può essere, comunque l'urbanistica non è compito dell'agente immobiliare, qui si parla del minimo sindacabile: visure ipo-catastali.

Con un minimo di esperienza un Mediatore medio, appena entra in un immobile, specie case indipendenti, vede subito l' abuso, qualora vi fosse.....

Riguardo il minimo sindacale se non ha espresso incarico dal cliente il mediatore non deve fare alcun tipo di ricerca in Conservatoria ed in caso di iscrizione/trascrizione pregiudizievole, senza incarico espresso, non è responsabile delle conseguenze......

Smoker[DOUBLEPOST=1415979862,1415979741][/DOUBLEPOST]
affidandoci ad un'agenzia abbiamo creduto avesse fatto ciò per cui poi viene pagata.

Secondo te: perchè paghi l' agenzia?

Smoker
 

pfui

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Domanda giustissima: pago l'agenzia per avermi fatto trovare un immobile vendibile e acquistabile senza problemi[DOUBLEPOST=1415980156,1415980069][/DOUBLEPOST]
Il pignoramento non incide sulla piena proprietà e se il proprietario estingue il debito e si fa rilasciare dal tribunale l'ordinanza di cancellazione del pignoramento entro il rogito...il problema è risolto.
Ma sulla proposta non è prevista la sospensiva per le visure ipotecarie e catastali?
Sì, intendevo piena disponibilità
 

alessandro66

Membro Senior
Privato Cittadino
Con un minimo di esperienza un Mediatore medio, appena entra in un immobile, specie case indipendenti, vede subito l' abuso, qualora vi fosse.....

Riguardo il minimo sindacale se non ha espresso incarico dal cliente il mediatore non deve fare alcun tipo di ricerca in Conservatoria ed in caso di iscrizione/trascrizione pregiudizievole, senza incarico espresso, non è responsabile delle conseguenze......

Smoker[DOUBLEPOST=1415979862,1415979741][/DOUBLEPOST]

Secondo te: perchè paghi l' agenzia?

Smoker
Giurisprudenza alla mano, hai perfettamente ragione...due visurine, però, dai...comunque a mero titolo informativo per @pfui:



CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 6 novembre 2012 19075 Pres. Schettino – est. San Giorgio , n.19075

RICOGNIZIONE

Con la sentenza in esame la Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul ricorso proposto da un mediatore immobiliare che era stato condannato al risarcimento dei danni per non aver informato l’acquirente di un immobile dell’esistenza di ipoteche, coglie l’occasione per riaffermare la funzione e gli oneri del mediatore immobiliare, alla luce della disciplina codicistica e professionale.

Per quanto concerne la funzione, secondo il disposto dell’art. 1754 c.c , il mediatore mette in relazione le parti, onde favorire l’instaurazione di trattative suscettibili di sfociare nella conclusione di un affare: ne consegue che non è possibile estendere al mediatore responsabilità che sono tipiche di altre figure professionali, non essendo il mediatore il soggetto deputato a garantire la regolarità formale della compravendita – funzione assegnata al notaio – né la concreta presenza delle caratteristiche tecniche e strutturali – di competenza dei tecnici (architetto o ingegnere) - affermate dal venditore. Inoltre, l’art. 1759 c.c. affida al mediatore il compito di “comunicare” (e non garantire) alle parti le circostanze “note”, ovvero quelle di cui sia a conoscenza, senza alcun obbligo di indagare per apprendere circostanze diverse da quelle conosciute. A tal proposito, la Suprema Corte ha costantemente affermato che “in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnico giuridica, quali le visure catastali ed ipotecarie (Cass. civ. n.7630/2002, n. 16009/2003, n. 13767/2004; Cass. civ. 18 gennaio 2006, n. 822). Il principio viene ribadito anche nella sentenza in esame, secondo cui nessuna responsabilità può essere ascritta al mediatore per le circostanze non conosciute, atteso che – in assenza di uno specifico incarico – questi è tenuto a riferire solo le circostanze note e quelle conoscibili con la comune diligenza.-

La media diligenza professionale è quella esercitabile dal professionista genericamente inteso, in campi estranei alle sue specifiche competenze, e si distingue nettamente dalla “specifica diligenza professionale” che può essere richiesta ad un professionista avente specifiche competenze nell’ambito dell’accertamento della legalità della compravendita (notaio – ingegnere – architetto).

La Cassazione nel delineare il grado di accertamento che può essere richiesto al mediatore, non gli assegna dunque lo svolgimento di indagini tecniche (perimetrazioni o misurazione del cespite e valutazione della sua conformità alla concessione) o legali (valutazione della regolarità dei titoli di provenienza), che rientrano nelle specifiche competenze di altre figure professionali, ma afferma che in difetto di particolare incarico, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli”. Nel caso di specie, la Suprema Corte, ritenendo fondato il ricorso del mediatore immobiliare sulla base del riportato orientamento giurisprudenziale, ha cassato con rinvio la sentenza per aver il mediatore correttamente ritenuto che l'incarico ricevuto non comportasse, in assenza di una previsione diversa, l'obbligo di svolgere approfondite indagini in ordine alla sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile.



MASSIMA

In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.
 
P

PROGETTO_CASA

Ospite
Giurisprudenza alla mano, hai perfettamente ragione...due visurine, però, dai...comunque a mero titolo informativo per @pfui:



CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 6 novembre 2012 19075 Pres. Schettino – est. San Giorgio , n.19075

RICOGNIZIONE

Con la sentenza in esame la Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul ricorso proposto da un mediatore immobiliare che era stato condannato al risarcimento dei danni per non aver informato l’acquirente di un immobile dell’esistenza di ipoteche, coglie l’occasione per riaffermare la funzione e gli oneri del mediatore immobiliare, alla luce della disciplina codicistica e professionale.

Per quanto concerne la funzione, secondo il disposto dell’art. 1754 c.c , il mediatore mette in relazione le parti, onde favorire l’instaurazione di trattative suscettibili di sfociare nella conclusione di un affare: ne consegue che non è possibile estendere al mediatore responsabilità che sono tipiche di altre figure professionali, non essendo il mediatore il soggetto deputato a garantire la regolarità formale della compravendita – funzione assegnata al notaio – né la concreta presenza delle caratteristiche tecniche e strutturali – di competenza dei tecnici (architetto o ingegnere) - affermate dal venditore. Inoltre, l’art. 1759 c.c. affida al mediatore il compito di “comunicare” (e non garantire) alle parti le circostanze “note”, ovvero quelle di cui sia a conoscenza, senza alcun obbligo di indagare per apprendere circostanze diverse da quelle conosciute. A tal proposito, la Suprema Corte ha costantemente affermato che “in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnico giuridica, quali le visure catastali ed ipotecarie (Cass. civ. n.7630/2002, n. 16009/2003, n. 13767/2004; Cass. civ. 18 gennaio 2006, n. 822). Il principio viene ribadito anche nella sentenza in esame, secondo cui nessuna responsabilità può essere ascritta al mediatore per le circostanze non conosciute, atteso che – in assenza di uno specifico incarico – questi è tenuto a riferire solo le circostanze note e quelle conoscibili con la comune diligenza.-

La media diligenza professionale è quella esercitabile dal professionista genericamente inteso, in campi estranei alle sue specifiche competenze, e si distingue nettamente dalla “specifica diligenza professionale” che può essere richiesta ad un professionista avente specifiche competenze nell’ambito dell’accertamento della legalità della compravendita (notaio – ingegnere – architetto).

La Cassazione nel delineare il grado di accertamento che può essere richiesto al mediatore, non gli assegna dunque lo svolgimento di indagini tecniche (perimetrazioni o misurazione del cespite e valutazione della sua conformità alla concessione) o legali (valutazione della regolarità dei titoli di provenienza), che rientrano nelle specifiche competenze di altre figure professionali, ma afferma che in difetto di particolare incarico, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli”. Nel caso di specie, la Suprema Corte, ritenendo fondato il ricorso del mediatore immobiliare sulla base del riportato orientamento giurisprudenziale, ha cassato con rinvio la sentenza per aver il mediatore correttamente ritenuto che l'incarico ricevuto non comportasse, in assenza di una previsione diversa, l'obbligo di svolgere approfondite indagini in ordine alla sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile.



MASSIMA

In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

Anche perché se tali incombenze fossero in carico al mediatore significherebbe che in Italia è esposto a qualsiasi problema relativo alla compravendita partendo dalle ipoteche per arrivare ai rubinetti che gocciolano.
Un po' troppo direi per questa figura professionale
 

pfui

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ok, ho compreso.
E quindi, scusatemi se emerge una piccola vena polemica, non c'è alcuna differenza tra il rivolgersi ad un'agenzia immobiliare e l'andare su un portale web, cercare "annunci tra privati" ed evitare di pagare il 3% del prezzo d'acquisto.
Davvero, non voglio fare la str... ma vi prego di dirmi dove starebbe la differenza.
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Discussioni simili a questa...

Alto