Proposta d'acquisto - Venditore Società A - Firmataria Società B con lo stesso amministratore

[Scuro11]

Chiedo cortesemente un consiglio e un'opinione su quanto segue.

Ho firmato una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile. Devo dire che mi erano stati velati o accenati frettolosamente a voce alcuni dati e nozioni che risultavano anche rilevanti. Purtroppo sul momento, causa vari fattori, non ho approfondito a sufficienza e appunto ho firmato il documento.

Ma la cosa che mi ha spiazzato maggiormente e che nella Proposta era indicato come Venditore la Società A, ma la firma per l'accettazione è stata fatta dalla Società B (in qualità di gestore asset per la Società A).

Ovviamente ho fatto presente che non mi era stato mai detto che entrava in ballo un'altra società. Anche la caparra l'ho versata alla Società A. Non avrei mai nemmeno fatto la Proposta, se avessi saputo che c'era questo giro "strano".

Ho avuto una discussione con gli agenti immobiliari, io affermavo che una firma del genere rende nulla la proposta, non essendoci coerenza. Loro invece sostegono che la Società B ha le necessarie procure e che per legge loro non sono obbligati a darmi questi dettagli prima della firma della Proposta (chi gestisce effettivamente la vendita, documenti accompagnatori di quanto loro dichiarano, ecc.). Tanto a me "perché mi dovrebbe fregare".

Chiaramente loro considerano la Proposta valida, vogliono già incassare la provvigione, ecc.

Volevo sapere se questa pratica è comune e se ci sono gli estremi per fare un ricorso (anche con la consulenza di un legale). Grazie

 

[francesca63]

Volevo sapere se questa pratica è comune e se ci sono gli estremi per fare un ricorso (anche con la consulenza di un legale).

Bisogna verificare a chi era indirizzata la proposta, chi è indicato come proprietario, e se chi ha firmato aveva una regolare procura.
Ma senza leggere quanto da te firmato è difficile esprimersi compiutamente ; puoi postare qui la proposta, oscurando i dati sensibili, e spiegando meglio la situazione.

Oltre al “problema” delle due società , che magari è un non problema, ci sono altri aspetti da chiarire ?

 

[PyerSilvio]

Chiedo cortesemente un consiglio e un'opinione su quanto segue.

Ho firmato una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile. Devo dire che mi erano stati velati o accenati frettolosamente a voce alcuni dati e nozioni che risultavano anche rilevanti. Purtroppo sul momento, causa vari fattori, non ho approfondito a sufficienza e appunto ho firmato il documento.

Ma la cosa che mi ha spiazzato maggiormente e che nella Proposta era indicato come Venditore la Società A, ma la firma per l'accettazione è stata fatta dalla Società B (in qualità di gestore asset per la Società A).

Ovviamente ho fatto presente che non mi era stato mai detto che entrava in ballo un'altra società. Anche la caparra l'ho versata alla Società A. Non avrei mai nemmeno fatto la Proposta, se avessi saputo che c'era questo giro "strano".

Ho avuto una discussione con gli agenti immobiliari, io affermavo che una firma del genere rende nulla la proposta, non essendoci coerenza. Loro invece sostegono che la Società B ha le necessarie procure e che per legge loro non sono obbligati a darmi questi dettagli prima della firma della Proposta (chi gestisce effettivamente la vendita, documenti accompagnatori di quanto loro dichiarano, ecc.). Tanto a me "perché mi dovrebbe fregare".

Chiaramente loro considerano la Proposta valida, vogliono già incassare la provvigione, ecc.

Volevo sapere se questa pratica è comune e se ci sono gli estremi per fare un ricorso (anche con la consulenza di un legale). Grazie

Non vedo particolari problemi, se il prezzo che hai spuntato ti va bene e l'oggetto di acquisto, risulta conforme da quanto ti è stato promesso in vendita.

Se hanno agito in questo modo, molto probabilmente i mediatori, avevano il titolo per farlo o c'erano le condizioni (sicuramente economiche) per acquisirlo, che non necessariamente deve essere una procura.

Procedura che ormai, con la raccolta "a monte", della firma/proposta, tra i due soggetti sarà possibile pure perfezionare "a valle", per il semplice principio che regola i rapporti tra il delegato e il delegante.
Sempre che riescano ad andare d'accordo fino alla fine..

Fossi in te, in questa fase, non mi preoccuperei più di tanto.
Senza dimenticare di essere cauto.

La proposta, rimanda al compromesso e il compromesso rimanderà all'atto definitivo.

Tutti campi da giuoco, dove potrai perfezionare e rideterminare ogni aspetto, financo a riuscire a cambiare qualche condizione.
Comprese quelle che riguardano le provvigioni.

Tutte azioni possibili, se procedi nell'acquisto, ma non se finisci in contenzioso.
Che resta sempre la cosa più antieconomica che uno possa fare.

Ti basterà fare una semplice visura, per verificare ed appurare, il vero avente titolo dell'immobile.

A quel punto compromesso e rogito, compresa la caparra già versata, tracciabile per legge, dovranno avvenire con quel preciso soggetto, scoprendo il fianco di quell'altro.

Avanzando comunque verso la compravendita, potrai avere un quadro fattuale chiaro e ti basterà solamente aspettare, per vedere la società B, versare nella probabile necessità, di una tua connivenza, per poter allineare i dati e concludere correttamente la compravendita, così come si auguravano di fare.

Chiaro è, che se c'è stato un doppio giro nella intestazione della proposta, significa che evidentemente, se una società ha l'interesse di vendere, quell'altra avrà un interesse di tipo piu' speculativo.

Interessi, probabilmente suscettibili di contrasti, tra le due compagini societarie.

Diversamente, avrebbero raccolto subito la proposta intestata al soggetto "originale" e si sarebbero sistemati e liquidati in un secondo momento tra loro, senza doverti coinvolgere con l'intestazione di proposta e caparra imputati ad uno e l'accettazione sottoscritta da quell'altro.
Evidentemente la fiducia tra i due soggetti soffre un pochino di freddo.

Considerato che i soldi, per far quadrare tutta l'economia dell'operazione provengono da te, meglio che fai buon viso a cattivo gioco e vai alleandoti col più forte, mettendo discordia tra i due, cercando di ricavarne un vantaggio economico.
Piuttosto che scontrarti con entrambi.

Perché il mio sospetto è che hai strapagato l'immobile.

 

[Scuro11]

Premesso che, ormai avendo firmato e essendo la proposta (irrevocabile) già accettata, mi devo assumere le responsabilità.

Bisogna verificare a chi era indirizzata la proposta, chi è indicato come proprietario, e se chi ha firmato aveva una regolare procura.
Ma senza leggere quanto da te firmato è difficile esprimersi compiutamente ; puoi postare qui la proposta, oscurando i dati sensibili, e spiegando meglio la situazione.

Oltre al “problema” delle due società , che magari è un non problema, ci sono altri aspetti da chiarire ?

La Proposta era indirizzata alla Società A, che è la stessa che è intestata sull'assegno confirmatorio (caparra). La Società B che ha firmato mi dicono avere tutte le procure necessarie e che me possono far avere.
Per il momento non posterei la proposta.

Che sia una cosa "regolare" non lo metto in dubbio, perché hanno venduto altri appartamenti in quel complesso, avendo già rogitato alcuni.
Il mio dubbio è la trasparenza, dato che reputo che certe informazioni sono tassative in fase di acquisto, in particolare di un immobile e il compratore deve avere tutte le informazioni necessarie per le proprie valutazioni.

Altri dettagli:
- Gli annunci sono presenti sul sito di un'agenzia immobiliare, ma durante la lettura della proposta hanno omesso di menzionare che si fa riferimento ad un'altra agenzia immobiliare. Si sono giustificati dicendo che fa parte dello stesso gruppo, che i proprietari sono gli stessi e che è affare loro dove fatturano, ecc. e che tale informazione non è rilevante.
- Il complesso è soggetto per ancora vari anni ad una convenzione edilizia (tetto prezzo di vendita e affitto). Anche qua, cosa presente nella proposta ed accennata in due parole in fase di lettura proposta, dicendo che comunque io acquistavo ad un prezzo inferiore e già ci "guadagnavo" da questo punto di vista. La documentazione della convenzione) quasi duecento pagine) mi è stata inviata solo dopo la firma e nella mia ultima discussione hanno detto che loro per legge non mi devono fornire questa documentazione a priori che quello che mi hanno detto basta e avanza, tanto sono "ste due cose qua".
- La proposta era di tipo irrevocabile, quando fino a quel momento si parlava sempre di proposta "semplice" e compromesso. Non mi avevano spiegato esattamente come funzionava (anche se per loro tutte le proposte sono irrevocabili a prescindere). Io il giorno dopo avevo espresso i dubbi sopra e volevo ritirare l'offerta, mi hanno detto che non era possibile e che era già in fase di accettazione (quando in fase di firma mi avevano detto che per la valutazione ed eventuale firma ci sarebbe volto minimo una settimana)

Non vedo particolari problemi, se il prezzo che hai spuntato ti va bene e l'oggetto di acquisto, risulta conforme da quanto ti è stato promesso in vendita.

Se hanno agito in questo modo, molto probabilmente i mediatori, avevano il titolo per farlo o c'erano le condizioni (sicuramente economiche) per acquisirlo, che non necessariamente deve essere una procura.

Procedura che ormai, con la raccolta "a monte", della firma/proposta, tra i due soggetti sarà possibile pure perfezionare "a valle", per il semplice principio che regola i rapporti tra il delegato e il delegante.
Sempre che riescano ad andare d'accordo fino alla fine..

Fossi in te, in questa fase, non mi preoccuperei più di tanto.
Senza dimenticare di essere cauto.

La proposta, rimanda al compromesso e il compromesso rimanderà all'atto definitivo.

Tutti campi da giuoco, dove potrai perfezionare e rideterminare ogni aspetto, financo a riuscire a cambiare qualche condizione.
Comprese quelle che riguardano le provvigioni.

Tutte azioni possibili, se procedi nell'acquisto, ma non se finisci in contenzioso.
Che resta sempre la cosa più antieconomica che uno possa fare.

Ti basterà fare una semplice visura, per verificare ed appurare, il vero avente titolo dell'immobile.

A quel punto compromesso e rogito, compresa la caparra già versata, tracciabile per legge, dovranno avvenire con quel preciso soggetto, scoprendo il fianco di quell'altro.

Avanzando comunque verso la compravendita, potrai avere un quadro fattuale chiaro e ti basterà solamente aspettare, per vedere la società B, versare nella probabile necessità, di una tua connivenza, per poter allineare i dati e concludere correttamente la compravendita, così come si auguravano di fare.

Chiaro è, che se c'è stato un doppio giro nella intestazione della proposta, significa che evidentemente, se una società ha l'interesse di vendere, quell'altra avrà un interesse di tipo piu' speculativo.

Interessi, probabilmente suscettibili di contrasti, tra le due compagini societarie.

Diversamente, avrebbero raccolto subito la proposta intestata al soggetto "originale" e si sarebbero sistemati e liquidati in un secondo momento tra loro, senza doverti coinvolgere con l'intestazione di proposta e caparra imputati ad uno e l'accettazione sottoscritta da quell'altro.
Evidentemente la fiducia tra i due soggetti soffre un pochino di freddo.

Considerato che i soldi, per far quadrare tutta l'economia dell'operazione provengono da te, meglio che fai buon viso a cattivo gioco e vai alleandoti col più forte, mettendo discordia tra i due, cercando di ricavarne un vantaggio economico.
Piuttosto che scontrarti con entrambi.

Perché il mio sospetto è che hai strapagato l'immobile.

Oltre a a quanto già indicato sopra, aggiungo che dall'ultima discussione con l'agenzia immobiliare, risulta che le Società A e B facciano capo alla stessa persona. Ovvero, una società più grande ha varie società satellite alle quali delega varie mansioni. Che sia prassi a quei livelli, ci può stare e non è mio compito giudicare. Il mio dubbio e che per una questione di trasparenza e professionalità andava detto che c'è un'ulteriore soggetto che verrà coinvolto nel processo. Indipendentemente che entrambe facciano capo alla stessa persona (e che l'agenzia immobiliare giustifica come cosa normalissima e che anche questo, il fatto che ci sia una società in delega, non è un mio diritto di conoscere in generale).

Quindi dubito che mai ci saranno disguidi tra le due Società, dato che sono gestite dallo stessa persona.

Il prezzo dell'immobile è in linea con il mercato locale. Anzi, trattandosi di complesso "nuovo" (recente costruzione ma parte degli appartamenti rimasti invenduti per problemi con la ditta costruttrice precedente, fino all'avvento della Società A che ha acquisito in blocco il complesso), Classe A, ecc. si può dire che il presso sia anche molto buono.

Tornando al discorso base, è proprio la questione della trasparenza e delle informazioni fornire (in particolare di quelle da loro reputate come non di mio diritto a priori).

 

[Zagonara Emanuele]

Come già ti è stato detto, bisognerebbe vedere la "proposta" a chi è indirizzata, senza saperlo direi che è difficile risponderti.

In ogni caso, molte proposte recano la dicitura (quale indirizzo): al proprietario e/o a chi ne fa le veci (delegato, procuratore, ecc...).

A lume di naso direi perciò tutto regolare.

In merito alle tue ulteriori perplessità direi che ci sono cose che dovrebbero interessarti (a priori, ovvero prima di sottoscrivere una proposta) ma altre meno (tipo chi sarà a fatturare).

Perciò mi concentrerei sulle cose davvero importanti.

Infine, che le proposte d'acquisto siano irrevocabili per loro natura dire che lo sanno anche i sassi.
Del resto che valore potrebbe mai avere una proposta se poi fosse revocabile, se non poco più di carta straccia?

Ciò che continua a sorprendermi (ma ormai dovrei esserci abituato) è la leggerezza con cui molti firmano a cuor leggero proposte d'acquisto, salvo poi farsi assalire da dubbi, domande e ripensamenti.
Ora capisco non essere del mestiere e non sapere tutto di tutto, ma a volte mi paiono "nati ieri" !

Le informazioni si richiedono "prima" di firmare qualsiasi cosa, specialmente se riguardano questioni davvero importanti da conoscere.
Se tali informazioni non si richiedono, evidentemente non sono poi così importanti no?
E l'agente non è che può trasmetterti ogni e qualsiasi informazione in suo possesso, perchè per farlo servirebbero or e ore di colloquio.
Deve però fornirti tutte le informazioni "in suo possesso" riguardanti la "sicurezza" dell'affare.

In ogni caso, come hai scritto tu, se la proposta è stata accettata, ora è ulteriormente "vincolante", ovvero è diventata un contratto vero e proprio con tutte le conseguenze del caso.

 

[Junior]

Premesso che, ormai avendo firmato e essendo la proposta (irrevocabile) già accettata, mi devo assumere le responsabilità.


La Proposta era indirizzata alla Società A, che è la stessa che è intestata sull'assegno confirmatorio (caparra). La Società B che ha firmato mi dicono avere tutte le procure necessarie e che me possono far avere.
Per il momento non posterei la proposta.

Che sia una cosa "regolare" non lo metto in dubbio, perché hanno venduto altri appartamenti in quel complesso, avendo già rogitato alcuni.
Il mio dubbio è la trasparenza, dato che reputo che certe informazioni sono tassative in fase di acquisto, in particolare di un immobile e il compratore deve avere tutte le informazioni necessarie per le proprie valutazioni.

Altri dettagli:
- Gli annunci sono presenti sul sito di un'agenzia immobiliare, ma durante la lettura della proposta hanno omesso di menzionare che si fa riferimento ad un'altra agenzia immobiliare. Si sono giustificati dicendo che fa parte dello stesso gruppo, che i proprietari sono gli stessi e che è affare loro dove fatturano, ecc. e che tale informazione non è rilevante.
- Il complesso è soggetto per ancora vari anni ad una convenzione edilizia (tetto prezzo di vendita e affitto). Anche qua, cosa presente nella proposta ed accennata in due parole in fase di lettura proposta, dicendo che comunque io acquistavo ad un prezzo inferiore e già ci "guadagnavo" da questo punto di vista. La documentazione della convenzione) quasi duecento pagine) mi è stata inviata solo dopo la firma e nella mia ultima discussione hanno detto che loro per legge non mi devono fornire questa documentazione a priori che quello che mi hanno detto basta e avanza, tanto sono "ste due cose qua".
- La proposta era di tipo irrevocabile, quando fino a quel momento si parlava sempre di proposta "semplice" e compromesso. Non mi avevano spiegato esattamente come funzionava (anche se per loro tutte le proposte sono irrevocabili a prescindere). Io il giorno dopo avevo espresso i dubbi sopra e volevo ritirare l'offerta, mi hanno detto che non era possibile e che era già in fase di accettazione (quando in fase di firma mi avevano detto che per la valutazione ed eventuale firma ci sarebbe volto minimo una settimana)


Oltre a a quanto già indicato sopra, aggiungo che dall'ultima discussione con l'agenzia immobiliare, risulta che le Società A e B facciano capo alla stessa persona. Ovvero, una società più grande ha varie società satellite alle quali delega varie mansioni. Che sia prassi a quei livelli, ci può stare e non è mio compito giudicare. Il mio dubbio e che per una questione di trasparenza e professionalità andava detto che c'è un'ulteriore soggetto che verrà coinvolto nel processo. Indipendentemente che entrambe facciano capo alla stessa persona (e che l'agenzia immobiliare giustifica come cosa normalissima e che anche questo, il fatto che ci sia una società in delega, non è un mio diritto di conoscere in generale).

Quindi dubito che mai ci saranno disguidi tra le due Società, dato che sono gestite dallo stessa persona.

Il prezzo dell'immobile è in linea con il mercato locale. Anzi, trattandosi di complesso "nuovo" (recente costruzione ma parte degli appartamenti rimasti invenduti per problemi con la ditta costruttrice precedente, fino all'avvento della Società A che ha acquisito in blocco il complesso), Classe A, ecc. si può dire che il presso sia anche molto buono.

Tornando al discorso base, è proprio la questione della trasparenza e delle informazioni fornire (in particolare di quelle da loro reputate come non di mio diritto a priori).

A me pare che più che verificare la trasparenza dell'agenzia stai cercando un pretesto per giustificare il tuo ripensamento e andartene con il portafoglio pieno.
1-Se è vero che l'altra società ha tutti i documenti necessari e (lampante) se il proprietario in definitiva è lo stesso non vedo come si possa definire 'non trasparente' l'agenzia.
2-La mancata indicazione dell'altra agenzia nell'annuncio potrebbe essere semplicemente frutto di una collaborazione o di altro...e non c'entra nulla.
3-L'agenzia ti aveva informato della convenzione (com'è giusto che sia), se ti interessava tanto potevi chiederne copia prima di firmare..cosa che non hai fatto, quindi evidentemente ti andava bene così.
O avrebbero dovuto infilarti la copia a forza nella tasca del pantalone prima che uscissi dall'ufficio?
4-Se parlavate già di compromesso direi che eravate già avanti con i lavori. Una proposta accettata (se scritta con tutti i crismi) è già di per sé un compromesso.
Che tu la chiami 'irrevocabile' o 'semplice proposta' poco cambia. E per quanto riguarda i tempi ti han detto 'ci vuole una settimana'...meriterebbero un premio per aver ottenuto risposta in un solo giorno.

Quindi...
L'agenzia a cui ti sei rivolto pare essere piuttosto seria e corretta e ha lavorato bene sia per te che per il venditore (invece che fare insinuazioni dovresti fargli un regalo).
A differenza tua che stai cercando un espediente....
Mettiti il cuore in pace e goditi il tuo nuovo immobile. Infondo un po' ti sarà piaciuto no?

 

[francesca63]

Io il giorno dopo avevo espresso i dubbi sopra e volevo ritirare l'offerta, mi hanno detto che non era possibile

Temo che il tuo problema sia tutto qui; ci hai ripensato.
Purtroppo per te questo non è possibile ; anche se umanamente posso comprendere che uno si faccia assalire da mille dubbi, non mi sembra che ti abbiano dato indicazioni scorrette.
Se non vuoi più comprare, naturalmente dovrai sopportarne le conseguenze economiche, come è normale in ogni rapporto contrattuale

 

[Giuseppe Di Massa]

Chiedo cortesemente un consiglio e un'opinione su quanto segue.

Ho firmato una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile. Devo dire che mi erano stati velati o accenati frettolosamente a voce alcuni dati e nozioni che risultavano anche rilevanti. Purtroppo sul momento, causa vari fattori, non ho approfondito a sufficienza e appunto ho firmato il documento.

Ma la cosa che mi ha spiazzato maggiormente e che nella Proposta era indicato come Venditore la Società A, ma la firma per l'accettazione è stata fatta dalla Società B (in qualità di gestore asset per la Società A).

Ovviamente ho fatto presente che non mi era stato mai detto che entrava in ballo un'altra società. Anche la caparra l'ho versata alla Società A. Non avrei mai nemmeno fatto la Proposta, se avessi saputo che c'era questo giro "strano".

Ho avuto una discussione con gli agenti immobiliari, io affermavo che una firma del genere rende nulla la proposta, non essendoci coerenza. Loro invece sostegono che la Società B ha le necessarie procure e che per legge loro non sono obbligati a darmi questi dettagli prima della firma della Proposta (chi gestisce effettivamente la vendita, documenti accompagnatori di quanto loro dichiarano, ecc.). Tanto a me "perché mi dovrebbe fregare".

Chiaramente loro considerano la Proposta valida, vogliono già incassare la provvigione, ecc.

Volevo sapere se questa pratica è comune e se ci sono gli estremi per fare un ricorso (anche con la consulenza di un legale). Grazie

Tu fai la proposta al proprietario, il proprietario può dare procura per la vendita, ovviamente se fossi stato in quella agenzia ti avrei chiarito la cosa prima, oppure avrei fatto apporre la firma alla socità A o ti avrei dato copia della procura, magari cancellando elementi non determinanti per la vendita.
Detto questo direi che la proposta è valida, salvo che non dimostri che la società B non poteva accettarla.
Manda una pec all'agenzia in cui dici che non avendo avuto una valida accettazione ritieni la proposta rifiutata essendo scaduti i termini, starà a loro dimostrarti che B ha accettato legittimamente al posto di A (la data di una procura non si falsifica), se dimostrano che è tutto ok devi procedere o perdere caparra e spesa agenzia, se non possono dimostrarlo avevi ragione tu.

 

[PyerSilvio]

sono gestite dallo stessa persona.

Se fosse così davvero non ci sarebbe stata la necessità di firme ed intestazioni diverse.
Verifica.

Per il resto, se ti chiedono di intestare un tuo assegno in favore di Giovanni, mentre il proprietario si chiama Francesco, altrochè se non avevi il diritto di saperlo. I soldi sono i tuoi.

La motivazione che loro fatturano a chi vogliono resta risibile è chiaro che ciascuno fattura a chi gli pare e piace a lui. Coi loro soldi però non cin i tuoi.

 

[philippo]

Chiedo cortesemente un consiglio e un'opinione su quanto segue.

Ho firmato una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile. Devo dire che mi erano stati velati o accenati frettolosamente a voce alcuni dati e nozioni che risultavano anche rilevanti. Purtroppo sul momento, causa vari fattori, non ho approfondito a sufficienza e appunto ho firmato il documento.

Ma la cosa che mi ha spiazzato maggiormente e che nella Proposta era indicato come Venditore la Società A, ma la firma per l'accettazione è stata fatta dalla Società B (in qualità di gestore asset per la Società A).

Ovviamente ho fatto presente che non mi era stato mai detto che entrava in ballo un'altra società. Anche la caparra l'ho versata alla Società A. Non avrei mai nemmeno fatto la Proposta, se avessi saputo che c'era questo giro "strano".

Ho avuto una discussione con gli agenti immobiliari, io affermavo che una firma del genere rende nulla la proposta, non essendoci coerenza. Loro invece sostegono che la Società B ha le necessarie procure e che per legge loro non sono obbligati a darmi questi dettagli prima della firma della Proposta (chi gestisce effettivamente la vendita, documenti accompagnatori di quanto loro dichiarano, ecc.). Tanto a me "perché mi dovrebbe fregare".

Chiaramente loro considerano la Proposta valida, vogliono già incassare la provvigione, ecc.

Volevo sapere se questa pratica è comune e se ci sono gli estremi per fare un ricorso (anche con la consulenza di un legale). Grazie

Il tuo problema adesso ,a livello pratico ,in cosa consiste ?