Proposta d'Acquisto vincolata alla concessione del mutuo

[mosca]

Allora se uno non paga la caparra fino alla risoluzione della sospensiva sono daccordo con voi.
Della serie oggi facciamo il compromesso (agratis) io ti dico che ho bisogno di un mese per la delibera e la caparra (anticipo) te la do tra un mese solo a delibera ottenuta, e quindi tu venditore e tu AI non vedete una lira da me.

Però io non so quanti venditori (e quanti AI) siano disposti a firmare un compromesso (e a vincolarsi seriamente) senza vedere il becco di un quattrino.

Se, come succede nel 99% dei casi, uno paga la caparra il giorno del compromesso voglio vedere il venditore che la restituisce. Si apre un contenzioso legale e secondo me l'acquirente si scorda la caparra.

Detto questo aggiungo, che stando così le cose, perchè un venditore si dovrebbe accolare i rischi del mutuo dell'acquirente? Perchè mai si dovrebbe impegnare gratuitamente?

Voi AI il giorno del compromesso non chiedete la provvigione o parte di essa? Poi la restituite? O vi fate pagare quando la banca delibera? Vi accolate i rischi mutuo dei vostri clienti?

E invece funziona proprio così........in caso di condizione sopspensiva il contratto non è concluso fino al verificarsi della condizione che dovra avvenire nei tempi e modi indicati !!....e pertanto anche il mediatore, in tal caso, matura la provvigione al verificarsi della condizione.
Purtoppo il problema è un'altro ......tutti i compratori voglion inserire la clausola sospensiva (anche quando non ce ne sarebbe necessità) e molti venditori non intendono più vedersi sottoporre proposte condizionate ai Mutui.....ovvero quando sei sicuro di avere il mutuo fai la tua offerta....ma fino ad allora voglio cobntinuare a proporre il mio immobile in vendita!

 

[gianluca78]

Quindi Marco tu il giorno del compromesso fai firmare un documento al venditore in cui lui si vincola a NON vendere a nessun altro quella casa, tu stesso ti vincoli smettendo di farla vedere ad altri possibili acquirenti interessati e il compratore invece è libero e felice mettendo dei soldi in un fondo di garanzia che voi non potete toccare?

Magari poi chi doveva comprare quella casa cambia idea perchè la casa non gli piace più: fa in modo di non farsi deliberare il mutuo (basta mettersi in cattiva luce con la banca e di questi tempi non è difficile) e poi si fa ridare i soldi messi sul fondo.

Il venditore (che magari aveva bisogno di quella vendita) non vede un soldo e in tutto questo ha perso solo un mucchio di tempo... Senza contare che nel frattempo può aver perso anche altri acquirenti più solidi (quindi c'è un danno veero e proprio).

Forse a Torino funziona così io a Roma non ho trovato nessuno che lavori in questo modo.
Detto questo quante volte ti è capitato concretamente di restituire i soldi da te depositati? Come hanno reagito i venditori?

 

[marcodatorino]

assolutamente no..io faccio fare la proposta condizionata al mutuo..quando poi ho delibera e esito favorevole della perizia,faccio compromesso, verso le somme e ,se possibile , prendo provv...

 

[marcodatorino]

Forse a Torino funziona così io a Roma non ho trovato nessuno che lavori in questo modo.
Detto questo quante volte ti è capitato concretamente di restituire i soldi da te depositati? Come hanno reagito i venditori?

mai...e i venditori sanno che per un tempo che solitamente non supera i 15 gg, devono aspettare...visto che faccio parte di un franchising, sfrutto il nostro ramo mutui (ancora per poco) e rompo loro le cosiddette per avere la risposta il piu' presto possibile..a roma, dove il mio socio ha lavorato per 6 mesi, lavorava paru paru a me...che non dico essere il modo piu' corretto e giusto ma in 13 anni mai e dico mai e sottolineo MAI avuto casini ...

 

[Bagudi]

Gianluca78, secondo me non ti è chiaro che nessuno punta una pistola alla testa nè del venditore nè dell'agente immobiliare...

La proposta d'acquisto condizionata al mutuo è una triste realtà emersa,negli ultimi periodi, proprio per la difficoltà di avere certezze dalle banche, sia del mercato immobiliare in generale.

Si tratta - vista l'enorme mole di acquirenti che si affollano nell'agenzia per firmare proposte d'acquisto in contanti - di un espediente per non farsi scappare un acquirente, tutelando l'acquirente stesso dalla perdita di caparre...
Niente di spettacolare, se il venditore non ci sta, dice di no e amen.

Ma dal momento che, invece, sempre secondo me, è bene fare proposte d'acquisto condizionate alla regolarità e conformità dell'immobile (a Bologna il 90 % degli immobili è fuori regola, per un motivo o per un altro...) si possono fare coincidere le due clausole sospensive, così non si perde troppo tempo e si tutelano entrambe le parti.
Non credi ?

Silvana

 

[gianluca78]

Ma non so. Intanto 15 giorni per la delibera mi sembrano proprio pochi a meno che la banca non ti conosca. Ovvio poi che i venditori possono accettare tutte le condizioni oppure no.

A Roma io non ne ho visto uno di venditore disposto a vendere al buio senza il conquibus.
Io credo sia giusto dare una caparra (magari piccola se si teme di non avere il mutuo) per far vedere la serietà della propria proposta: in fondo nessuno ci obbliga nemmeno a comprarle le case.

 

[Bagudi]

La caparra va versata e trattenuta dall'agente immobiliare fino alla risoluzione della clausola sospensiva, così come la provvigione dell'agenzia.

Nessuno ci obbliga a comprare le case, è vero, ma temo che il mercato immobiliare, con questi chiari di luna, finirà con lo spegnersi definitivamente, se non si trovano strumenti per aggirare i mille ostacoli che si frappongono tra la volontà di acquistare una casa e l'effettivo acquisto...

Silvana

 

[kaka22]

Grazie a tutti x le opinioni espresse riguardo la mia situazione...vorrei un parere su un paio di cose scoperte di recente:quella che l'agenzia ha sempre definito proposta di acquisto è in realta' un preliminare:la caparra è definita confirmatoria,la data indicata nella proposta e che l'agenzia ha sempre definito come termine x la stipula del preliminare in realta' si riferisce al versamento di un assegno ad integrazione della caparra, etc etc.. Ero scettico ma mi dicono:fidati di noi, qua si lavora cosi'.Inoltre,su loro consiglio,vincolo la proposta alla concessione del mutuo.Solo che ,avendo esaurito la spazio dedicato alle note nel modulo,la clausola viene inserita a pie' pagina, sotto allo spazio x le firme.Non lo trovo neanche strano, è l' unico spazio rimasto(che ingenuo).Bene,mi dicono,adesso vediamo di farla accettare al venditore.E lui accetta,peccato che gli fanno apporre la firma sopra e non sotto la clausola,non so se volutamente o x negligenza.Quindi, ho firmato un preliminare, la clausola non è valida xchè non sottoscritta,la banca non mi concede il mutuo richiesto e io ci rimetto la caparra. Che dovrei fare secondo voi? A parte svegliarmi un po' prima?

 

[gianluca78]

Chiedi all'Agenzia Immobiliare di trovarti un mutuo e di darti una mano magari con delle proroghe sulle scadenze.
Tu li hai già pagati?
Era grande questa caparra?
Se la casa ti interessa magari con un po' più di tempo riesci a trovare il finanziamento.

 

[Vaniglia18]

Scusate se rialzo questo post, ma visto che qui se ne parla volevo dirvi cosa mi ha detto il mio avvocato.
Se sul compromesso c'è scritto che casa si pagherà anche con l'intervento della banca e quindi con il mutuo, nel caso in cui questa condizione non si verifichi perchè appunto il mutuo non viene concesso, allora mi diceva che la caparra deve essere restituita (ovvio con azione legale). Ha anche citato un articolo che non ricordo....
Voi cosa ne pensate?