Proposta di acquisto accettata Nov 19 ma non registrata - Ancora valida?

[Trojan8971]

Salve

è il mio primo post, spero di aver scelto la sezione giusta

Allora, a Novembre 2019 accettammo di vendere un immobile e firmammo* una proposta di acquisto con consegna di caparra confirmativa da parte dell'acquirente, al cui interno si menzionava che il tutto si sarebbe concluso con l'atto notarile entro Febbraio 2020 (cosa che non è accaduta).

*Immobile di mio padre che è invalido, proposta accettata e firmata da mia madre che è Amministratore di Sostegno, ma senza aver prima consultato il Giudice Tutelare per autorizzazione a procedere. Per il nostro avvocato, già la mancanza di autorizzazione del Giudice Tutelare, rende nulla tale Proposta.

Tutto ciò non è avvenuto per varie ragioni che illustro di seguito:

1. L'agente immobiliare ci fece accettare Proposta di Acquisto con prezzo X, però senza aver fatto le adeguate verifiche di conformità urbanistica etc (responsabilità dell'agenzia); tale proposta non fu registrata entro 20 giorni

2. A seguito di accettazione proposta, l'agenzia ci ha comunicato che vi erano degli abusi edilizi/difformità dal progetto iniziale che andavano risolte

3. Per risolvere tali abusi/incogruenze abbiamo ingaggiato a malincuore il nostro tecnico di riferimento, per un totale spese di 6.5k svolti in sanatoria durante 2/3 mesi (Lockdown ha rallentato il tutto)

4. Agenzia ci convoca a Giugno 2020 per Preliminare di Vendita (dato che la Proposta di Nov 2019 era considerata da loro "vecchia") e procedere alla registrazione di quest'ultimo

5. Durante tale riunione cerchiamo di negoziare con agenzia, con l'intenzione di abbassare la loro percentuale in quanto per una loro mancanza, abbiamo accettato un prezzo X che non avremmo mai accettato se avessimo saputo di spese 6.5k portando il nostro totale a X-6.5k

6. La discussion si riscalda, non decidiamo di firmare il Preliminare

7. Decidiamo di non vendere piu' e procedere a ristrutturazione con superbonus

A questo punto vorrei essere sicuro che né l'agenzia né l'acquirente possano richiederci nulla avvalendosi di quella proposta firmata in Novembre 2019 ma mai registrata.

Inoltre, per la restituzione delle caparre all'acquirente, l'agenzia ci ha convocato dicendoci che occorre la nostra firma; ma ho paura che facendoci firmare qualcosa in cui magari si attesti che il venditore non ha piu' intenzione di vendere, si "riattivi" quella proposta facendo in modo che l'agenzia possa pretendere qualcosa facendoci passare per la causa della rottura del contratto.

Spero di essere stato chiaro abbastanza, situazione un pò ingarbugliata

un saluto

 

[cristian casabella]

La proposta è valida a tutti gli effetti di legge, nulla centra con la mancata registrazione

Se non vuoi più vendere, sarai inadempiente pagandone le conseguenze, ovvero:

pagamento della provvigione
restituzione del doppio della caparra

con poi la possibilità che l'acquirente richieda l'esecuzione forzata, obbligandoti a vendere (cosa molto rara)

Sai, gli abusi non gli compiono gli agenti immobiliari, ma chi vende. L'agente non ha l'obbligo della verifica di eventuali difformità, poi è da vedere l'entità della stessa.....mi pare che nel tuo caso sia stata poca cosa. Giusto che paghi tu la messa in ripristino come da permessi di costruzione e situazione urbanistica

Se volevi rogitare prima, avresti dovuto procedere tramite raccomandate, magari con l'appoggio del tuo avvocato

 

[Trojan8971]

Grazie per la risposta. Beh l'agenzia immobiliare doveva comunque verificare tutta la documentazione previamente, non solo per quanto riguarda la difformità catastale...non farmi prima accettare un prezzo per poi dirmi che c'erano delle spese extra da sostenere una volta firmata la proposta

Detto ciò, siccome l'Immobile è di mio padre che è invalido, e la proposta è stata accettata e firmata da mia madre che è Amministratore di Sostegno, ma senza aver prima consultato il Giudice Tutelare per autorizzazione a procedere sulla congruità del prezzo e sul beneficio/necessità per mio padre, per il nostro avvocato la mancanza di autorizzazione del Giudice Tutelare, rende nulla tale Proposta e quindi non passiamo come adempienti....vi risulta?

Detto ciò l'acquirente non ha intenzione di richiedermi il doppio della caparra, abbiamo già chiarito e ho spiegato le nostre motivazioni familiari e sembra aver compreso.

 

[francesca63]

Che massa di pasticci avete combinato, tutti quanti !
Non si capisce nemmeno se volete ancora vendere in futuro.
Se fossi in voi, pagherei le provvigioni, renderei la caparra ( sempre che gli acquirenti si "accontentino", e non vi chiedano , come sarebbe giusto, il doppio), e chiederei autorizzazione a vendere al giudice tutelare, dopo aver fatto fare perizia sull'immobile, per cercare altro acquirente.
Se invece questo acquirente fosse disposto ad accettare e il prezzo adeguato alla perizia (che comunque serve), chiedete autorizzazione al giudice e vendete il prima possibile.

Tua madre, come amministratore di sostegno, avrebbe dovuto sapere come gestire la vendita, anche se l'ok del giudice non dovrebbe essere necessario per il preliminare, ma solo per il rogito; però prendere una caparra senza aver fatto fare una perizia asseverata è stato decisamente un errore.

1) le verifiche non deve farle l'agenzia, ma un tecnico; diciamo che l'agenzia avrebbe dovuto perlomeno dirvi come muovervi
2) poteva dirlo prima
3) non potevate fare altro che sanare, pagando il dovuto
4) la proposta non “invecchia”: l'agenzia voleva il pagamento delle provvigioni, e voleva sostituire il contratto per poterlo registrare nei tempi (quello vecchio non poteva più essere registrato, pena interessi e sanzioni per il ritardo).
5) avete sbagliato a discutere: se l’agenzia non tratta sulle provvigioni, come è suo diritto, era inutile insistere e arrivare ad uno scontro
6\7) due errori

Di sicuro agenzia e acquirente potrebbero chiedere provvigioni e doppio caparra.
Buon per te se si accontentano di meno.
Per “sciogliere il contratto” e rendere la caparra dovrete per forza firmare una scrittura che formalizzi l’accordo di risoluzione consensuale.
Avete un avvocato, vi assisterà anche per questo.

 

[Bagudi]

Quanti pasticci !

E soprattutto, come può una persona che svolge un compito così delicato come Amministratore di Sostegno non sapere come bisogna muoversi ?

 

[cristian casabella]

Bisogna comunque capire, al di là che la vendita non andrà in porto. La responsabilità economica di chi ha accettato la proposta firmandola

 

[silviavr001]

Grazie per la risposta. Beh l'agenzia immobiliare doveva comunque verificare tutta la documentazione previamente, non solo per quanto riguarda la difformità catastale...non farmi prima accettare un prezzo per poi dirmi che c'erano delle spese extra da sostenere una volta firmata la proposta

Detto ciò, siccome l'Immobile è di mio padre che è invalido, e la proposta è stata accettata e firmata da mia madre che è Amministratore di Sostegno, ma senza aver prima consultato il Giudice Tutelare per autorizzazione a procedere sulla congruità del prezzo e sul beneficio/necessità per mio padre, per il nostro avvocato la mancanza di autorizzazione del Giudice Tutelare, rende nulla tale Proposta e quindi non passiamo come adempienti....vi risulta?

Detto ciò l'acquirente non ha intenzione di richiedermi il doppio della caparra, abbiamo già chiarito e ho spiegato le nostre motivazioni familiari e sembra aver compreso.

Se sono stati fatti dei lavori in passato senza le pratiche urbanistiche lo sapevate benissimo. La conformità urbanistica la deve garantire il proprietario come del resto viene indicato negli atti di compravendita dal notaio.

Quando c'è l'amministratore di sostegno si sa perfettamente che il patrimonio non può essere toccato senza prima passare dal giudice perchè è il giudice stesso a specificarlo. Se avete accettato una proposta che non potevate accettare siete inadempienti.

Se non volete più procedere con la vendita dovete mettere tutto nero su bianco, pagare l'agenzia e restituite la caparra e ritenetevi fortunati che all'acquirente va bene così.

 

[brina82]

Hanno fatto un grande pasticcio e siamo d'accordo. Inoltre cercano di scaricare le colpe sugli altri, quando loro sono gli unici responsabili.

Hanno agito in buona fede, ma non centra nulla: sempre loro sono responsabili.

Unico appiglio per loro potrebbe essere il discorso legato al rogito entro Febbraio 2020.

Perchè il rogito è saltato? Loro non erano pronti e va bene, ma nel caso in cui l'acquirente mettiamo il caso non aveva le somme disponibili, pari e patta.

 

[cristian casabella]

Hanno fatto un grande pasticcio e siamo d'accordo. Inoltre cercano di scaricare le colpe sugli altri, quando loro sono gli unici responsabili.

Hanno agito in buona fede, ma non centra nulla: sempre loro sono responsabili.

Unico appiglio per loro potrebbe essere il discorso legato al rogito entro Febbraio 2020.

Perchè il rogito è saltato? Loro non erano pronti e va bene, ma nel caso in cui l'acquirente mettiamo il caso non aveva le somme disponibili, pari e patta.

Se non sei tu a convocare il rogito....hai voglia a parlare di scadenze dei termini no rispettate.... il tuo "appiglio" finale è un'arrampicata sugli specchi (senza unghie)

 

[Bagudi]

il tuo "appiglio" finale è un'arrampicata sugli specchi (senza unghie)

Quoto.