Proposta di acquisto accettata

[Wile]

Bisognerebbe vedere cosa c'e' scritto sul preliminare.
Se c'e' scritto che l'acquirente si impegna ad estinguere direttamente il mutuo residuo (molto strano) o ne richiede l'accollo (ancora di piu', prevede la richiesta di possibilita' alla seconda banca e qui sarebbe gia' saltato fuori).
Solitamente si indica l'importo del mutuo totale, seguita dalla dichiarazione di impegno da parte del venditore di estinguerlo contestualmente all'atto. In tal caso se il mutuo residuo e' minore del saldo solitamente si fanno 2 assegni, uno per la banca e uno al venditore (piu' raramente e sconsigliato uno solo al venditore che si impegna a versare la parte direttamente alla banca, solo che in tal caso la banca puo' non dare la liberatoria contestualmente all'atto), se il mutuo residuo e' superiore al saldo (o la prezzo di vendita, negative equity) l'acquirente fara' un singolo assegno alla banca e il venditore un altro sempre alla banca a saldo del mutuo.

Non capisco come si possa imporre all'acquirente di pagare tutto il mutuo arrivando ad un prezzo superiore a quello contrattato.
Dovrebbe esserci davvero una clausola-capestro o vessatoria (tipo "si impegna a saldare il mutuo residuo in nome della parte venditrice" senza indicazione dell'importo), altrimenti si va dall'AI e gli si dice chiaramente che t pagherai quella cifra l'i, il resto sono mazzi del venditore. Se non ha soldi per saldare allora dovra' assumersene la responsabilita' e recedere LUI dal preliminare, pagando allora si' doppia caparra. In caso contrario tu puoi andare tranquillamente avanti. Se il giorno del rogito non riesce a fornire l'immobile "libero da ogni gravame" l'inadempiente sara' lui. Potrebbe anche farcela, magari facendo un mutuo su un altro immobile. Io non sarei cosi' precipitoso a mollare. Fatti consigliare dal tuo notaio dal quale farai il rogito (perche' lo hai scelto tu, vero...???)

 

[Goia Smuurit]

e tu non avevi chiesto prima l'atto di provenienza? scusa quando avresti dovuto iniziare la ristrutturazione? prima del rogito?

Si presuppone che un agente immobiliare faccia la radiografia ad un immobile prima di immetterlo sul mercato o comunque prima di prendere una proposta. Per la ristrutturazione non prima del rogito ma con la proposta accettata abbiamo ordinato i materiali.

Bisognerebbe vedere cosa c'e' scritto sul preliminare.
Se c'e' scritto che l'acquirente si impegna ad estinguere direttamente il mutuo residuo (molto strano) o ne richiede l'accollo (ancora di piu', prevede la richiesta di possibilita' alla seconda banca e qui sarebbe gia' saltato fuori).
Solitamente si indica l'importo del mutuo totale, seguita dalla dichiarazione di impegno da parte del venditore di estinguerlo contestualmente all'atto. In tal caso se il mutuo residuo e' minore del saldo solitamente si fanno 2 assegni, uno per la banca e uno al venditore (piu' raramente e sconsigliato uno solo al venditore che si impegna a versare la parte direttamente alla banca, solo che in tal caso la banca puo' non dare la liberatoria contestualmente all'atto), se il mutuo residuo e' superiore al saldo (o la prezzo di vendita, negative equity) l'acquirente fara' un singolo assegno alla banca e il venditore un altro sempre alla banca a saldo del mutuo.

Non capisco come si possa imporre all'acquirente di pagare tutto il mutuo arrivando ad un prezzo superiore a quello contrattato.
Dovrebbe esserci davvero una clausola-capestro o vessatoria (tipo "si impegna a saldare il mutuo residuo in nome della parte venditrice" senza indicazione dell'importo), altrimenti si va dall'AI e gli si dice chiaramente che t pagherai quella cifra l'i, il resto sono mazzi del venditore. Se non ha soldi per saldare allora dovra' assumersene la responsabilita' e recedere LUI dal preliminare, pagando allora si' doppia caparra. In caso contrario tu puoi andare tranquillamente avanti. Se il giorno del rogito non riesce a fornire l'immobile "libero da ogni gravame" l'inadempiente sara' lui. Potrebbe anche farcela, magari facendo un mutuo su un altro immobile. Io non sarei cosi' precipitoso a mollare. Fatti consigliare dal tuo notaio dal quale farai il rogito (perche' lo hai scelto tu, vero...???)

Infatti è proprio così, in proposta c'è l'importo del mutuo totale (errato), seguito dalla dichiarazione di impegno da parte del venditore di estinguerlo contestualmente all'atto. Il notaio scelto da noi consiglia vivamente di saltare totalmente la scrittura integrativa di compravendita senza versare un euro in più e di andare direttamente al rogito.

 

[Wile]

tutt'al piu'

Si presuppone che un agente immobiliare faccia la radiografia ad un immobile prima di immetterlo sul mercato o comunque prima di prendere una proposta. Per la ristrutturazione non prima del rogito ma con la proposta accettata abbiamo ordinato i materiali.

Si pressuppone un bel niente
Buona parte degli AI (e qui non me ne vogliano gli amici AI di immobilio, purtroppo ce ne sono troppi di improvvisati) a stento fanno una visura per vedere se chi vende e' il vero proprietario dell'immobile.
A parte questo, l'unico autorizzato a verificare il residuo del mutuo e' il titolare dello stesso. L'AI non puo' andare a chiedere alcunche' sulle posizioni debitorie di un cliente e non compare in nessun atto pubblico quant'e' tale residuo, in una visura ipocatastale c'e' solo l'importo totale erogato e l'importo dell'ipoteca. L'AI in questo caso si deve fidare di quello che ha detto il cliente.

Infatti è proprio così, in proposta c'è l'importo del mutuo totale (errato), seguito dalla dichiarazione di impegno da parte del venditore di estinguerlo contestualmente all'atto. Il notaio scelto da noi consiglia vivamente di saltare totalmente la scrittura integrativa di compravendita senza versare un euro in più e di andare direttamente al rogito.

Piano: l'importo totale indicato e' il valore ipotecato, il valore erogato o il saldo finale? Solitamente il "valore del mutuo" (valore ipotecato) e' di gran lunga piu' alto del valore erogato, ma non corrisponde alla cifra da rendere alla banca, ne' come quota capitale, ne' come quota interessi. E' un valore che la banca attribuisce per evitare che si posa accendere unulteriore mutuo sullo stesso stabile per il valore residuo non eventualmente coperto da ipoteca.
Mi sembra strano che abbiano indicato il valore residuo del debito da estinguere, anche perche' viene calcolato pochi giorni prima del rogito in base alle frazioni di rata mensile da corrispondere prima del saldo. Solitamente si indica il valore ipotecato, quello scorrelato al valore erogato.

La scrittura integrativa e' inutile se non aggiunge nulla di piu' o di meno da quello gia indicato nella proposta (che di se' e' preliminare). Chiarite pero' quella cifra indicata che cos'e' effettivamente (il vostro notaio dovrbbe avervelo gia' detto...) e sottolineate il fatto che il prezzo che pagherete e' quello indicato come "prezzo di vendita", come indicato anche dalla clausola che e' il VENDITORE che s'impegna a estinguerlo TOTALMENTE all'atto, sia esso di 120 o 170, cosa che a voi frega nella misura in cui dovrete fare l'importo dell'assegno circolare alla banca per il saldo mutuo, che sara' sempre e comunque inferiore o tutt'al piu' uguale all'importo che avete stabilito per la compravendita.

 

[eldic]

credo do non aver capito bene.
è stato venduto a 160.000 euro un immobile su cui grava un mutuo residuo di 170.000 ?

 

[enrikon]

Sì, ma di per sè non sarebbe nemmeno un problema insormontabile, e anch'io mi accorgo di essere stato precipitoso nella mia prima risposta.
Direi comunque che gli estremi per ritirarsi ci sono tutti, ma forse non quelli per chiedere il doppio della caparra. In fondo il problema non rende l'immobile invendibile e quello che alla fine conta è che al rogito il venditore sia in grado di rendere l'immobile libero da ipoteche.

 

[eldic]

non lo considero un problema; piuttosto una cosa perlomeno "strana".
anche nell'ipotesi che il mutuo sia molto recente (e quindi abbattuto in modo marginale), che razza di percentuale di intervento è stata deliberata, per avere portato l'ltv sopra il 100%?

l'unica cosa che mi viene in mente è che il mutuo sia andato a gambe all'aria fin da subito e che il debito residuo comprenda una bella fetta di interessi di mora.
questo spiegherebbe anche la differenza tra i due importi; quello basso quello "teorico", come da piano di ammortamento e quello più alto quello effettivo.

 

[enrikon]

che razza di percentuale di intervento è stata deliberata, per avere portato l'ltv sopra il 100%?

Dai su, non fare la verginella [DOUBLEPOST=1399543272,1399543152][/DOUBLEPOST]Poi bisogna vedere se si tratti solo di mutuo residuo o di una serie di ipoteche. Nel secondo caso occorrerà fare molta più attenzione.

 

[eldic]

Dai su, non fare la verginella

hai ragione; sarei bugiardo se dicessi che non si che "non si faceva".

però è vero che si faceva quando si pensava che "tanto i prezzi salgono sempre". Anche se avessero acquistato sui massimi, mi sarei aspettato che il debito fosse stato abbattuto almeno fino a portare l'ltv sotto il 100%.
a meno che fosse un mutuo molto lungo...

 

[Goia Smuurit]

Scusate, mi correggo, in proposta è indicato espressamente l'importo del mutuo residuo (errato). Per chiarezza il prezzo di vendita accettato dal venditore in proposta è di 160mila, il mutuo residuo reale è di 170mila, il mutuo errato indicato in proposta 120mila, il venditore acquistò l'appartamento nel 2009 a 220mila.

 

[enrikon]

Anche se avessero acquistato sui massimi, mi sarei aspettato che il debito fosse stato abbattuto almeno fino a portare l'ltv sotto il 100%.
a meno che fosse un mutuo molto lungo...

In effetti è vero che ormai sono quasi 10 anni che certe operazioni le banche non le fanno più e che quindi il capitale residuo avrebbe avuto tutto il tempo di scemare, ma è anche vero che in caso di mutui molto lunghi nei primi anni paghi quasi solo interessi; se a questo ci aggiungi anche un calo dei prezzi di circa il 30%, si può capire che in fondo la situazione non è necessariamente anomala.[DOUBLEPOST=1399544667,1399544627][/DOUBLEPOST]

il venditore acquistò l'appartamento nel 2009 a 220mila.

Ecco, appunto.