Proposta di acquisto con clausola sospensiva

[marco tartari]

Ho una villetta in vendita, si è fatto avanti un acquirente e l'agenzia ha preparato un contratto che prevede
una caparra di 5000 euro e una clausola sospensiva vincolata alla concessione del mutuo.
Praticamente il compratore ha 60 gg di tempo per il mutuo , e altri 60 per fare il contratto.
Se rinuncia entro i 60 gg causa non concessione mutuo devo ridargli la caparra, trascorso tale termine
si intende accettato e l'agenzia deve essere pagata .
In pratica la cauzione va pari, pari all'agenzia ed io devo sperare di andare al rogito , in caso contrario ho
tenuto la casa libera per 4 mesi a gratis.
In più l'agenzia dice che tale contratto ha necessità di registrazione all'agenzia delle entrate con le spese
dei bolli al 50% tra me e il compratore

Tutto normale ?

 

[studiopci]

Salve...no, non è tutto normale... quando si applica una condizione sospensiva ad un contratto, questa ne sospende gli effetti fino all'avverarsi o meno della condizione.... in parole povere, la proposta è " sospesa " fino all' accettazione o meno del mutuo, la caparra è in deposito fiduciario in mano all' agente e tutto è fermo... se il mutuo viene erogato, allora si produrranno gli effetti del contratto, quindi l'agente ti consegnerà la caparra e tu avrai venduto la casa... quindi dovrai pagarlo.
Se invece il mutuo non sarà erogato oppure non saprai niente entro i 60 gg ... xallora nulla sarà successo, la caparra sarà restituita dall'agente al compratore, tu non avrai venduto la casa e nulla sarà dovuto all'agente, perché la compravendita non c'è stata. Fabrizio

 

[Rosa1968]

Si ma quanto mutuo deve fare? Voglio dire è una pratica che ha almeno una gamba? Come sono le condizioni di pagamento? Saldo al rogito con intervento di mutuo?

 

[marco tartari]

Si ma quanto mutuo deve fare? Voglio dire è una pratica che ha almeno una gamba? Come sono le condizioni di pagamento? Saldo al rogito con intervento di mutuo?

Il mutuo è facilmente erogabile, il compratore ha venduto la sua vecchia casa , ha un otto o lavoro e abbisogna
solo della differenza, ha già un ok ufficioso dalla banca.

La mia domanda era un'altra

E' normale prassi un contratto che quello sopra descritto ?
E' normale una caparra così bassa? L'assegno me lo hanno dato ed è nella mia disponibilità
Il contrattino va registrato per forza?
I bolli sono a mio carico per il 50% ?

Sono questi i miei dubbi, potete aiutarmi a capire ?

ciao

 

[marcellogall]

La clausola sospensiva congela gli effetti del contratto fino a quando la clausola
perde efficacia, mutuo concesso o rifiutato.
In caso di mutuo concesso il contratto è valido e quindi deve essere obbligatoriamente registrato entro 20 giorni dalla concessione del mutuo.
L'importo della caparra confirmatoria dipende dagli accordi fra le parti, sicuramente 5.000 Euro sono pochini ma se non li prendi prima li prendi dopo.
L'AI ha sbagliato a darti l'assegno perché, in presenza di una clausola sospensiva
doveva tenerlo e dartelo solo a contratto concluso, cioè a mutuo concesso.
La registrazione, salvo patti contrari, viene sostenuta da entrambe le parti.
Certo se l'acquirente dopo la registrazione del mutuo si ritira avrai tenuto fermo l'appartamento inutilmente. Per questo motivo 5.000 euro sono pochi.
Esponi il problema all'AI e proponi il pagamento di 2.500 Euro alla concessione del mutuo e la rimanenza al rogito.

 

[marco tartari]

La clausola sospensiva congela gli effetti del contratto fino a quando la clausola
perde efficacia, mutuo concesso o rifiutato.
In caso di mutuo concesso il contratto è valido e quindi deve essere obbligatoriamente registrato entro 20 giorni dalla concessione del mutuo.
L'importo della caparra confirmatoria dipende dagli accordi fra le parti, sicuramente 5.000 Euro sono pochini ma se non li prendi prima li prendi dopo.
L'AI ha sbagliato a darti l'assegno perché, in presenza di una clausola sospensiva
doveva tenerlo e dartelo solo a contratto concluso, cioè a mutuo concesso.
La registrazione, salvo patti contrari, viene sostenuta da entrambe le parti.
Certo se l'acquirente dopo la registrazione del mutuo si ritira avrai tenuto fermo l'appartamento inutilmente. Per questo motivo 5.000 euro sono pochi.
Esponi il problema all'AI e proponi il pagamento di 2.500 Euro alla concessione del mutuo e la rimanenza al rogito.

L'agenzia riscquoterebbe la provvigione alla conferma del mutuo, di conseguenza a me non rimarrebbe niente
in caso di ritiro successivo.
Se invece recedessi credo avrei il doppio della caparra e dovrei pagare l'agenzia , sia la mia parte che l'altra !
E' giusto ?

 

[marcellogall]

L'agenzia riscquoterebbe la provvigione alla conferma del mutuo, di conseguenza a me non rimarrebbe niente
in caso di ritiro successivo.
Se invece recedessi credo avrei il doppio della caparra e dovrei pagare l'agenzia , sia la mia parte che l'altra !
E' giusto ?

quando dici "recedessi" stai parlando di te o volevi dire "recedesse?"

 

[PROGETTO_CASA]

Salve...no, non è tutto normale... quando si applica una condizione sospensiva ad un contratto, questa ne sospende gli effetti fino all'avverarsi o meno della condizione.... in parole povere, la proposta è " sospesa " fino all' accettazione o meno del mutuo, la caparra è in deposito fiduciario in mano all' agente e tutto è fermo... se il mutuo viene erogato, allora si produrranno gli effetti del contratto, quindi l'agente ti consegnerà la caparra e tu avrai venduto la casa... quindi dovrai pagarlo.
Se invece il mutuo non sarà erogato oppure non saprai niente entro i 60 gg ... xallora nulla sarà successo, la caparra sarà restituita dall'agente al compratore, tu non avrai venduto la casa e nulla sarà dovuto all'agente, perché la compravendita non c'è stata. Fabrizio

Al clausola sospensiva non inibisce l'obbligatorietà della registrazione quindi il pagamento Imposta Registro di 168 euro.
Se ci fosse la consegna di denaro sarebbe necessario applicare una tassazione del 2% (I.R. su caparra) ma qui concordo con Fabrizio che l'assegno debba restare in agenzia fino allo scioglimento o meno della clausola.

 

[marco tartari]

quando dici "recedessi" stai parlando di te o volevi dire "recedesse?"

facciamo tutte e due le ipotesi , sia che receda il compratore , sia che receda io

Che penali ci sono ?

 

[marcellogall]

facciamo tutte e due le ipotesi , sia che receda il compratore , sia che receda io

Che penali ci sono ?

Se recede l'acquirente puoi trattenere legalmente la caparra versata oltre a chiedere eventuali danni.
Se recede il venditore l'acquirente ha il diritto di riavere il doppio della caparra versata. Può anche chiedere giudizialmente la vendita dell'immobile, naturalmente
una scelta esclude l'altra.