Proposta di Acquisto condizionata al mutuo

[Umberto Granducato]

o, in particolare le specifico nelle condizioni di pagamento

se fai una clausola a parte deve essere completa, secondo me...

 

[francesca63]

La sua banca, anche con mio stupore , non ha fatto nessun problema in merito alla donazione,

È possibile che la banca non faccia problemi perché la donazione è avvenuta più di 20 anni fa (e non è stata presentata opposizione) o che il donante sia morto da più di 10 anni: se così fosse l’acquirente ( e quindi la banca mutuante) non corre rischi.

Per la sospensiva,

Non mi pare che nella domanda iniziale si parli di sospensiva; se l’acquirente è certo di avere il mutuo è libero di non metterla, a suo rischio e pericolo.


Qui mi permetto un’analisi della tua lunga e , secondo me , ridondante sospensiva:

Eventuale diniego da parte dell’istituto di credito dovrà pervenire entro e non oltre il giorno xx/xx/xx all’agenzia immobiliare e potrà pervenire alla stessa tramite posta elettronica certificata e/o tramite raccomandata A/R. Se detto eventuale diniego non pervenisse entro i termini essenziali (vedi paragrafo 14.1) la condizione sospensiva di cui all’art.14 della presente proposta è da considerarsi decaduta.

Secondo me anche in questa clausola ci sono elementi che potrebbero creare problemi , in caso di contenzioso.
Mi spiego meglio, partendo dal principio:
Al punto 14.1 si dice che la proposta sarà inefficace (in realtà sarà inefficace, e non nullo, il contratto, non la proposta , che è un atto unilaterale) , se l’istituto di credito non delibererà il finanziamento.
Quindi la condizione sospensiva (l’avvenimento a cui è condizionato il contratto, e che lo renderebbe efficace), è la delibera.

Punto 14.2 niente da dire, se non che si fa riferimento inutilmente a inesistenti termini essenziali , e non capisco i due giorni per la restituzione dell’assegno, che dovrebbe essere immediata , salvo impegni che non permettano di incontrarsi tre minuti per la restituzione.

Punto 14.3
Se la condizione , come scritto sopra, è la delibera del finanziamento, l’eventuale presenza di un diniego per iscritto non ha alcuna rilevanza , e non è obbligatorio produrlo.
Cioè basta che il finanziamento non sia deliberato entro il termine della condizione sospensiva (ancora definito impropriamente “termine essenziale”), e il contratto preliminare non acquista efficacia.

Se detto eventuale diniego non pervenisse entro i termini essenziali (vedi paragrafo 14.1) la condizione sospensiva di cui all’art.14 della presente proposta è da considerarsi decaduta.

Non mi pare logico che la condizione sia la delibera, ma poi si pretenda un diniego.
Anche chiamare il diniego “eventuale” non aiuta: scritto così potrebbe dare adito a contenzioso, perché uno può comunque tirarsi indietro e dire “non è stato deliberato il mutuo”, non ho un diniego, che va presentato solo se prodotto dalla banca (eventuale).

Come sapete non amo le condizioni sospensive , ma questa mi pare eccessivamente ricca , seppur imprecisa.

 

[il_dalfo]

Come sapete non amo le condizioni sospensive , ma questa mi pare eccessivamente ricca , seppur imprecisa.

E tien conto che è solo la prima parte .

Al di la di ciò:
- Vero è che nella domanda iniziale non si parla di sospensiva. Tuttavia parlando di mutuo e notando che non si sapeva intestare come deposito cauzionale l'assegno di proposta, era bene portare all'attenzione del questuante la possibilità della sospensiva.

- si dice che sarà nulla e priva di efficacia Stiamo parlando della proposta che è si unilaterale ma diviene contratto tra le parti quando il venditore firma (anche se ad effetti sospesi). In sto modo, con due parole, togliamo qualsiasi appiglio legale al poter far funzionare il contratto per qualsivoglia motivo di parte venditrice.
- confermo la tua analisi: dev'esserci delibera perché la condizione si avveri ed il contratto non abbia gli effetti sospesi.

- i due giorni di tempo per la riconsegna dell'assegno sono stilati a favore dell'AI che, in sto modo ha un minimo di tempo per organizzare qualunque cosa possa/voglia organizzare per tutelarsi/recuperare la trattativa/etc etc (già assistito a gente che vorrebbe l'assegno nell'immediato e che magari bastava attendere un pomeriggio per concludere l'affare). Inoltre, in sto modo, l'AI non incorre nel dover aprire la Domenica per rispettare il termine di riconsegna.

- 14.3 e qua "casca l'asino" (il proponente "furbetto"): Troppe volte gli AI hanno assistito a tediose attese per scoprire, poi, che il proponente non si era nemmeno presentato in banca. Chiedere che presenti la richiesta di mutuo suonerebbe un po' come una mancanza di fiducia. In sto modo invece possiamo avere postuma la prova della richiesta effettuata. Il porre il termine come eesenziale permette di farlo ricadere nell'art 1457 cc (fa sempre parte della strategia di dedicare all'AI del tempo in più per poter sistemare le cose).
E' vero che normalmente non è obbligatorio presentarlo, ma qui siamo all'ufficio "coperchi".
Eventuale diniego, vuol dire che la banca può dire di no, ma avendo inserito il termine essenziale di cui sopra per presentare detto diniego, in questo caso non si può dare adito ad altre interpretazioni: il diniego va presentato.

 

[CheCasa!]

E tien conto che è solo la prima parte .

Al di la di ciò:
- Vero è che nella domanda iniziale non si parla di sospensiva. Tuttavia parlando di mutuo e notando che non si sapeva intestare come deposito cauzionale l'assegno di proposta, era bene portare all'attenzione del questuante la possibilità della sospensiva.

- si dice che sarà nulla e priva di efficacia Stiamo parlando della proposta che è si unilaterale ma diviene contratto tra le parti quando il venditore firma (anche se ad effetti sospesi). In sto modo, con due parole, togliamo qualsiasi appiglio legale al poter far funzionare il contratto per qualsivoglia motivo di parte venditrice.
- confermo la tua analisi: dev'esserci delibera perché la condizione si avveri ed il contratto non abbia gli effetti sospesi.

- i due giorni di tempo per la riconsegna dell'assegno sono stilati a favore dell'AI che, in sto modo ha un minimo di tempo per organizzare qualunque cosa possa/voglia organizzare per tutelarsi/recuperare la trattativa/etc etc (già assistito a gente che vorrebbe l'assegno nell'immediato e che magari bastava attendere un pomeriggio per concludere l'affare). Inoltre, in sto modo, l'AI non incorre nel dover aprire la Domenica per rispettare il termine di riconsegna.

- 14.3 e qua "casca l'asino" (il proponente "furbetto"): Troppe volte gli AI hanno assistito a tediose attese per scoprire, poi, che il proponente non si era nemmeno presentato in banca. Chiedere che presenti la richiesta di mutuo suonerebbe un po' come una mancanza di fiducia. In sto modo invece possiamo avere postuma la prova della richiesta effettuata. Il porre il termine come eesenziale permette di farlo ricadere nell'art 1457 cc (fa sempre parte della strategia di dedicare all'AI del tempo in più per poter sistemare le cose).
E' vero che normalmente non è obbligatorio presentarlo, ma qui siamo all'ufficio "coperchi".
Eventuale diniego, vuol dire che la banca può dire di no, ma avendo inserito il termine essenziale di cui sopra per presentare detto diniego, in questo caso non si può dare adito ad altre interpretazioni: il diniego va presentato.

Se mi posso permettere, anche secondo me, così concepita questa parte del contratto potrebbe risultare contraddittoria...

Da una parte, nel paragrafo 14.1, sostiene che se la "delibera" non arrivasse ad una determinata scadenza di tempo il contratto dovrebbe essere considerato inefficace.
Dall'altra, nel paragrafo 14.3, afferma che la mancata presentazione di un diniego, per altro eventuale, all'ottenimento del finanziamento entro una determinata scadenza renderebbe decaduta la sospensione e quindi, di fatto, efficace il contratto.

Queste clausole, nella prassi, vengono utilizzate in alternativa:
O si indica che la mancanza di una delibera positiva rende il contratto inefficace.
O si stabisce che la mancanza di una delibera negativa rende il contratto efficace.

Per il termine "eventuale", secondo me, si può eccome dare adito ad altre interpretazioni... proprio seguendo il tuo ragionamento (ovvero che il diniego debba obbligatoriamente essere presentato) l'eventuale potrebbe riferirsi al fatto che per alcune banche non ne sia previsto il rilascio? O che debba essere presentato solo nell'eventualità in cui alla scadenza pattuita la mancata delibera dipenda da un diniego (e non, ad esempio dal ritardo della banca)?

Insomma, il termine eventuale, che ha in sè tutta la sua"carica" di incertezza, dovrebbe essere bandito da qualsiasi contratto.

Un'ultima considerazione, per la quale spesso mi spendo: utilizzate "parere di fattibilità" al posto di "delibera"....

 

[francesca63]

Se mi posso permettere, anche secondo me, così concepita questa parte del contratto potrebbe risultare contraddittoria...

Insomma, il termine eventuale, che ha in sè tutta la sua"carica" di incertezza, dovrebbe essere bandito da qualsiasi contratto.

Hai compreso perfettamente le mie perplessità.
Tante belle clausole e parolone, ma pure troppe...

Eventuale diniego, vuol dire che la banca può dire di no, ma avendo inserito il termine essenziale di cui sopra per presentare detto diniego, in questo caso non si può dare adito ad altre interpretazioni: il diniego va presentato.

No, se la condizione sospensiva è l’ok al mutuo.
Pane per avvocati .
Per ottenere il risultato che auspichi, la condizione sospensiva dovrebbe essere la mancanza di diniego entro il termine previsto (definirlo termine essenziale è inutile, perché nelle condizioni non è come nei contratti, nei quali per avere inadempimento devi mettere in mora).
Poi però c'è il problema delle banche che non formalizzano il diniego; quindi limiti ulteriormente la possibilità di mutuo per l’acquirente, che deve rivolgersi solo a banche che lo forniscono.

Queste clausole, nella prassi, vengono utilizzate in alternativa:
O si indica che la mancanza di una delibera positiva rende il contratto inefficace.
O si stabisce che la mancanza di una delibera negativa rende il contratto efficace.

Appunto.

Anche , e forse soprattutto, nelle condizioni sospensive la chiarezza è fondamentale. Ogni parola o frase che possa essere equivocata genera incertezza.
Eventuale, o certa...

 

[il_dalfo]

@francesca63 , @CheCasa! Capisco le vostre perplessità. Lo riformulo che forse si blinda meglio.
Mi rendo conto che con le date "ixate" può dare adito a interpretazioni contrastanti.
Spero d'averlo fatto giusto (ho cambiato in toto il paragrafo 14.3 facendolo diventare art 15. L'obbiettivo è far si che se non c'è un pezzo di carta scritto dalla banca, la sospensiva decade ed il contratto prende pieno effetto. In grassetto ho messo alcune domande che ovviamente vanno cancellate dalla formula.
P.s.: si tenga conto che al proponente va dato un certo tempo per ottenere l'ok dalla banca e che un esito negativo della richiesta lo si sa per tempo.
Attendo vostro consiglio.

Art. 14 CONDIZIONE SOSPENSIVA A FAVORE DI PARTE PROPONENTE
Paragrafo 14.1: La presente proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia qualora l’istituto di credito prescelto per l’erogazione di mutuo a sostegno dell’acquisto non deliberi un finanziamento di almeno € xxxx entro e non oltre il giorno 10/09/2018.

Paragrafo 14.2: In caso l'istituto di credito scelto dal proponente negasse la fattibilità/il parere di fattibilità (secondo voi come è meglio scriverlo??) resta inteso, sin da ora ed ora per allora, che l’assegno non trasferibile n° xxxx del xx/xx/xx intestato a (nome parte venditrice) depositato da parte proponente presso l’agenzia immobiliare xxxx verrà dalla stessa restituito entro giorni 2 lavorativi (meglio se scrivo direttamente "entro e non oltre il 13/09/2018"? così da non dare adito a perplessità anche se in realtà volevo saltar le domeniche... metto tre giorni e la mollo li) con relativo verbale di consegna, senza penali o richiesta di danno alcuna da parte dell’agenzia immobiliare e/o da parte venditrice.

Art. 15: Il diniego (meglio se metto "il parere negativo di fattibilità"? ) da parte dell’istituto di credito dovrà pervenire entro e non oltre il giorno 10/09/2018 all’agenzia immobiliare e potrà pervenire alla stessa tramite posta elettronica certificata e/o tramite raccomandata A/R. Se il diniego non pervenisse entro il 10/09/2018 (tengo la stessa data o la anticipo di un giorno o la ritardo di un giorno? ) la condizione sospensiva di cui all’art.14 della presente proposta è da considerarsi decaduta.

 

[francesca63]

Lo riformulo che forse si blinda meglio.

Leggo con calma , stasera ci rifletto e poi ti dico.

 

[Rosa1968]

La sua banca, anche con mio stupore , non ha fatto nessun problema in merito alla donazione, e nemmeno riguardo il 100% di importo sulla somma da finanziare....piu' che altro mi interessava sapere a che titolo dara' i 5.000,00 Euro

Ma c'è andato veramente in banca?

 

[Rosa1968]

@francesca63 , @CheCasa! Capisco le vostre perplessità. Lo riformulo che forse si blinda meglio.
Mi rendo conto che con le date "ixate" può dare adito a interpretazioni contrastanti.
Spero d'averlo fatto giusto (ho cambiato in toto il paragrafo 14.3 facendolo diventare art 15. L'obbiettivo è far si che se non c'è un pezzo di carta scritto dalla banca, la sospensiva decade ed il contratto prende pieno effetto. In grassetto ho messo alcune domande che ovviamente vanno cancellate dalla formula.
P.s.: si tenga conto che al proponente va dato un certo tempo per ottenere l'ok dalla banca e che un esito negativo della richiesta lo si sa per tempo.
Attendo vostro consiglio.

Art. 14 CONDIZIONE SOSPENSIVA A FAVORE DI PARTE PROPONENTE
Paragrafo 14.1: La presente proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia qualora l’istituto di credito prescelto per l’erogazione di mutuo a sostegno dell’acquisto non deliberi un finanziamento di almeno € xxxx entro e non oltre il giorno 10/09/2018.

Paragrafo 14.2: In caso l'istituto di credito scelto dal proponente negasse la fattibilità/il parere di fattibilità (secondo voi come è meglio scriverlo??) resta inteso, sin da ora ed ora per allora, che l’assegno non trasferibile n° xxxx del xx/xx/xx intestato a (nome parte venditrice) depositato da parte proponente presso l’agenzia immobiliare xxxx verrà dalla stessa restituito entro giorni 2 lavorativi (meglio se scrivo direttamente "entro e non oltre il 13/09/2018"? così da non dare adito a perplessità anche se in realtà volevo saltar le domeniche... metto tre giorni e la mollo li) con relativo verbale di consegna, senza penali o richiesta di danno alcuna da parte dell’agenzia immobiliare e/o da parte venditrice.

Art. 15: Il diniego (meglio se metto "il parere negativo di fattibilità"? ) da parte dell’istituto di credito dovrà pervenire entro e non oltre il giorno 10/09/2018 all’agenzia immobiliare e potrà pervenire alla stessa tramite posta elettronica certificata e/o tramite raccomandata A/R. Se il diniego non pervenisse entro il 10/09/2018 (tengo la stessa data o la anticipo di un giorno o la ritardo di un giorno? ) la condizione sospensiva di cui all’art.14 della presente proposta è da considerarsi decaduta.

L'ultima parte e' ambigua.
Proposta decaduta senza il diniego? Direi di no. Se non arriva il diniego entro la data stabilita vi e' l'avveramento della condizione.
Dalfo la penso come l'ultima volta che ho scritto. Qui non siamo a scuola a correggere i compiti e rimane anche lo stesso principio. Contratti semplici e non complessi fatti dall'avvocato e non certo con i copia incolla e soprattutto la fantasia lasciamola al cinema. Lo so sono tornata più antipatica, hai ragione.

 

[Rosa1968]

@francesca63 , @CheCasa! Capisco le vostre perplessità. Lo riformulo che forse si blinda meglio.
Mi rendo conto che con le date "ixate" può dare adito a interpretazioni contrastanti.
Spero d'averlo fatto giusto (ho cambiato in toto il paragrafo 14.3 facendolo diventare art 15. L'obbiettivo è far si che se non c'è un pezzo di carta scritto dalla banca, la sospensiva decade ed il contratto prende pieno effetto. In grassetto ho messo alcune domande che ovviamente vanno cancellate dalla formula.
P.s.: si tenga conto che al proponente va dato un certo tempo per ottenere l'ok dalla banca e che un esito negativo della richiesta lo si sa per tempo.
Attendo vostro consiglio.

Art. 14 CONDIZIONE SOSPENSIVA A FAVORE DI PARTE PROPONENTE
Paragrafo 14.1: La presente proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia qualora l’istituto di credito prescelto per l’erogazione di mutuo a sostegno dell’acquisto non deliberi un finanziamento di almeno € xxxx entro e non oltre il giorno 10/09/2018.

Paragrafo 14.2: In caso l'istituto di credito scelto dal proponente negasse la fattibilità/il parere di fattibilità (secondo voi come è meglio scriverlo??) resta inteso, sin da ora ed ora per allora, che l’assegno non trasferibile n° xxxx del xx/xx/xx intestato a (nome parte venditrice) depositato da parte proponente presso l’agenzia immobiliare xxxx verrà dalla stessa restituito entro giorni 2 lavorativi (meglio se scrivo direttamente "entro e non oltre il 13/09/2018"? così da non dare adito a perplessità anche se in realtà volevo saltar le domeniche... metto tre giorni e la mollo li) con relativo verbale di consegna, senza penali o richiesta di danno alcuna da parte dell’agenzia immobiliare e/o da parte venditrice.

Art. 15: Il diniego (meglio se metto "il parere negativo di fattibilità"? ) da parte dell’istituto di credito dovrà pervenire entro e non oltre il giorno 10/09/2018 all’agenzia immobiliare e potrà pervenire alla stessa tramite posta elettronica certificata e/o tramite raccomandata A/R. Se il diniego non pervenisse entro il 10/09/2018 (tengo la stessa data o la anticipo di un giorno o la ritardo di un giorno? ) la condizione sospensiva di cui all’art.14 della presente proposta è da considerarsi decaduta.

La proposta non e' nulla se non si avvera la condizione ma inefficace piuttosto o non sarà produttiva di effetti giuridici. La nullità e' altra cosa.