Proposta di acquisto immobile

[Franciccio82]

Buonasera,
dovrei acquistare un immobile attualmente abitato da un inquilino che vi resterebbe fino al 31 gennaio 2022, giorno della scadenza dei primi tre anni di un contratto a canone concordato 3+2.
Nonostante le forti perplessità sull’acquisto di una casa con un inquilino, sarei orientato ad effettuare la proposta di acquisto. È un rischio, ma rispetto a case con abusi insanabili o case pignorate, mi sembra un rischio tollerabile.
La proposta di acquisto ipotizzo possa avvenire tra una ventina di giorni ed il rogito nel mese di agosto.

L’agente immobiliare mi ha trasmesso la bozza di proposta in cui ci sono molteplici punti che mi lasciano fortemente perplesso:
1) Perché il proprietario non ha ancora trasmesso raccomandata con disdetta de contratto di locazione all’inquilino se ha realmente volontà di vendere la casa (l’agenzia mi aveva detto che la raccomandata era già stata trasmessa, ma una volta richiesta e messo alle strette, mi ha comunicato che non era stata inviata. C’è tempo fino al 31 luglio per farlo, ma perché non anticiparsi?)?
2) Comprendo che il diritto al pagamento della provvigione all’agenzia matura al momento dell’accettazione della proposta di acquisto, ma come è possibile che ciò sia valido anche in un caso come questo in cui l’inquilino potrebbe esercitare il diritto di prelazione sull’immobile? Potrebbe verificarsi il caso in cui il venditore accetti la proposta di acquisto e nei successivi 60 giorni l’inquilino eserciti la prelazione sull’immobile. In quel caso io dovrei pagare la commissione all’agenzia (trattasi di 10-15.000 euro!) per un immobile venduto a terzi? Mi sembra paradossale!
3) Perché non vincolare la proposta di acquisto all’accettazione del mutuo? Richiederò un mutuo per un importo inferiore al 50% del valore dell’immobile, ma ciononostante vorrei essere in qualche modo tutelato. È un mio diritto chiederlo? L’agente immobiliare è obbligato ad accettare?
4) Questa bozza di proposta di acquisto, più che una vera e propria proposta, ha più l’aspetto di un contratto che regola le modalità di pagamento della commissione dell’agenzia; troppo incentrata su questo aspetto e troppo poco sulle modalità di acquisto dell’immobile. Voi cosa ne pensate?

Per via della bugia sulla raccomandata relativa alla disdetta del contratto di locazione è totalmente venuto meno il rapporto fiduciario con l’agenzia (che non conoscevo e di cui mi fidavo poco, ma ora ancora meno), che comprendo curi i suoi interessi, ma credo debba farlo in modo onesto e trasparente.
Vi allego copia della bozza di proposta con i dati sensibili oscurati.
Gradirei un vostro feedback e dei suggerimenti a riguardo.
Vi ringrazio in anticipo.
Buona serata.

 

[francesca63]

È un rischio, ma rispetto a case con abusi insanabili o case pignorate, mi sembra un rischio tollerabile.

E qui, chi ti dice che oltre all’inquilino non ci siano anche abusi insanabili ?
Hai verificato ?
Comunque a me continua a sembrare una follia cercare di comprare una casa locata a queste condizioni piuttosto confuse .
Nella bozza non si dice quando dovrà essere fatto il rogito, tranne che il termine è definito “termine essenziale”: ovvero, anche se l’inquilino sarà ancora dentro, tu dovrai comprare, e tenerti la grana.
Poiché non è scritto chiaramente che l’immobile è venduto libero. Al punto 2 c’è scritto “libero è esente da gravami”…ma libero da inquilino, e esente da gravami, o libero e esente da gravami ? Troppo vago, e discutibile.
La bozza non è un gran che: in ogni caso, io aspetterei, prima di sottoscriverla , perlomeno di vedere partire la disdetta, e passare i 60 giorni per l’esercizio del diritto di prelazione.
Anzi, io metterei il mancato esercizio del diritto di prelazione come condizione sospensiva: in tal modo, solo se non viene esercitato il contratto preliminare acquisterebbe efficacia, facendo partire il diritto alla provvigione .
Anzi ancora, io non firmerei quella proposta, vista la situazione incerta: come ho già scritto nell’altra tua discussione.

 

[Franciccio82]

Giovedì ho un sopralluogo con il tecnico per verificare la conformità tra progetto depositato in comune e stato effettivo dell’immobile.
Anche su questa cosa ho molte perplessità: l’agenzia si rifiuta di trasmettermi la documentazione (ape, atto vendita, progetto depositato in comune, visura catastale, planimetria catastale) prima della firma della proposta di acquisto, dicendo che è impossibilitata a farlo per questioni di privacy. Mi ha concesso di visionare le carte in agenzia col mio tecnico senza rilasciarmi alcunchè.
Sembrerebbe non vi siano abusi particolari, a parte un piccolo manufatto da demolire in giardino ed una terrazza chiusa a veranda, quest’ultima facilmente sanabile. Ma ovviamente senza leggere la documentazione non mi fido.
Mi piace molto la tua idea di vincolare la proposta di acquisto al mancato esercizio della prelazione da parte dell’inquilino.
Capisco le tue perplessità, ma tu cosa faresti? Aspetteresti febbraio per fare la proposta?

 

[Franciccio82]

E qui, chi ti dice che oltre all’inquilino non ci siano anche abusi insanabili ?
Hai verificato ?
Comunque a me continua a sembrare una follia cercare di comprare una casa locata a queste condizioni piuttosto confuse .
Nella bozza non si dice quando dovrà essere fatto il rogito, tranne che il termine è definito “termine essenziale”: ovvero, anche se l’inquilino sarà ancora dentro, tu dovrai comprare, e tenerti la grana.
Poiché non è scritto chiaramente che l’immobile è venduto libero. Al punto 2 c’è scritto “libero è esente da gravami”…ma libero da inquilino, e esente da gravami, o libero e esente da gravami ? Troppo vago, e discutibile.
La bozza non è un gran che: in ogni caso, io aspetterei, prima di sottoscriverla , perlomeno di vedere partire la disdetta, e passare i 60 giorni per l’esercizio del diritto di prelazione.
Anzi, io metterei il mancato esercizio del diritto di prelazione come condizione sospensiva: in tal modo, solo se non viene esercitato il contratto preliminare acquisterebbe efficacia, facendo partire il diritto alla provvigione .
Anzi ancora, io non firmerei quella proposta, vista la situazione incerta: come ho già scritto nell’altra tua discussione.

Per come è scritta per libera credo si intenda libera da gravami. Anche perché ad un articolo è citata esplicitamente la presenza dell’inquilino ed anche il canone di affitto mensile.

 

[IL TRUCE]

È un rischio, ma rispetto a case con abusi insanabili o case pignorate, mi sembra un rischio tollerabile.

Perche' di case senza abusi insanabili e non pignorate non ce ne sono ?

C’è tempo fino al 31 luglio per farlo, ma perché non anticiparsi?)?

No sono fatti tuoi, comunque la domanda non ha risposta.

Comprendo che il diritto al pagamento della provvigione all’agenzia matura al momento dell’accettazione della proposta di acquisto, ma come è possibile che ciò sia valido anche in un caso come questo in cui l’inquilino potrebbe esercitare il diritto di prelazione sull’immobile?

Tu stai comprando una casa occupata.

È un rischio,

Si, nel caso tu voglia pagarla "da occupata" desiderando pero che sia libera..
Se poi come dicevi mi pare il prezzo cambierebbe di poco..paga quelpoco e compra una casa libera.
Mi sembra strano che cambi poco...ma se cosi fosse.

 

[francesca63]

Capisco le tue perplessità, ma tu cosa faresti? Aspetteresti febbraio per fare la proposta?

Almeno aspetterei l’invio della disdetta, e poi cercherei di capire come reagisce l’inquilino, magari facendo anche due chiacchiere con lui.

Per come è scritta per libera credo si intenda libera da gravami.

“Credo” non basta.
Sarebbe meglio fosse scritto “libero da cose e persone”, se compri dopo la data di uscita.
Altrimenti compri casa occupata, e la disdetta del venditore per vendere non avrebbe rilevanza, visto che venderebbe prima della
fine del contratto. Cioè ti terresti inquilino per altri due anni.
Quando sarebbe previsto il rogito ?

 

[Franciccio82]

Perche' di case senza abusi insanabili e non pignorate non ce ne sono ?

No sono fatti tuoi, comunque la domanda non ha risposta.

Tu stai comprando una casa occupata.

Si, nel caso tu voglia pagarla "da occupata" desiderando pero che sia libera..
Se poi come dicevi mi pare il prezzo cambierebbe di poco..paga quelpoco e compra una casa libera.
Mi sembra strano che cambi poco...ma se cosi fosse.

Purtroppo nella zona in cui sto cercando una villetta i prezzi sono molto alti (2-3000 euro/mq) e le uniche compatibili con mio budget sono situazioni come quelle che ti ho descritto. È da ottobre che guardo case e, credimi, ne ho viste di tutti i colori. Molte di queste villette sono frutto dell’urbanizzazione incontrollata degli anni ‘90: seminterrati venduti come abitazioni con bagno, cucina, camino, finestre, porte. che in realtà da progetto sono cantinati completamente privi di finestre ed inaccessibili dall’esterno e collegati al piano terra da una scala interna; finestre aperte sulla facciata a destra e manca; e potrei continuare per ore...
Se poi vuoi una situazione semplice e lineare probabilmente devi spendere il doppio e ci avviciniamo a cifre quasi milionarie che sono abbondantemente oltre la mia portata. In questo caso si parla di una villetta di 170 mq catastali al prezzo di circa 370.000 euro.
Avere un inquilino mi spaventa ma meno di un abuso. O di un pignoramento.

 

[Franciccio82]

Almeno aspetterei l’invio della disdetta, e poi cercherei di capire come reagisce l’inquilino, magari facendo anche due chiacchiere con lui.

“Credo” non basta.
Sarebbe meglio fosse scritto “libero da cose e persone”, se compri dopo la data di uscita.
Altrimenti compri casa occupata, e la disdetta del venditore per vendere non avrebbe rilevanza, visto che venderebbe prima della
fine del contratto. Cioè ti terresti inquilino per altri due anni.
Quando sarebbe previsto il rogito ?

Ho provato a chiedere i contatti dell’inquilino, ma l’agenzia dice che lavora a Miami su una barca e torna ad ottobre. Nell’epoca delle videoconferenze possibile sia così difficile incontrarsi via web?
Ho anche pensato di vincolare la proposta di acquisto alla sottoscrizione di un accordo tra me e l’attuale inquilino che lo vincola alla uscita al 31/01/2022. Ma anche in questo caso sarei davvero tutelato? Se non vuole lasciare l’immobile non posso mica sbatterlo fuori casa???
L’agenzia sostiene che si tratta di persone molto ricche, facilmente aggredibili, che non farebbero problemi ad andar via. Ma sono gli stessi che mi avevano assicurato la trasmissione della disdetta del contratto di locazione.

 

[IL TRUCE]

Avere un inquilino mi spaventa ma meno di un abuso. O di un pignoramento.

A me molto di piu.
Alla prima zia cugina nonna nipote disabil-arteriosclero-cretinoide che questo si pianta in casa, la vedi la casa si.....col binocolo.
Disdette raccomandate promesse ....valgono come un topo in un gattile.
Ci vuole la forza pubblica con tenaglie e manganellli.
Roba da Paesi civilli insomma..
Avevi detto poca differenza..mica tanto
"Aggredibile" NON vuole dire nulla...ti paga l affitto e sta dentro: punto.

 

[Franciccio82]

Almeno aspetterei l’invio della disdetta, e poi cercherei di capire come reagisce l’inquilino, magari facendo anche due chiacchiere con lui.

“Credo” non basta.
Sarebbe meglio fosse scritto “libero da cose e persone”, se compri dopo la data di uscita.
Altrimenti compri casa occupata, e la disdetta del venditore per vendere non avrebbe rilevanza, visto che venderebbe prima della
fine del contratto. Cioè ti terresti inquilino per altri due anni.
Quando sarebbe previsto il rogito ?

Questo passaggio che dici è quello che mi spaventa maggiormente ed il dubbio maggiore che io avevo: tu dici che anche se entro il 31 luglio 2021 (6 mesi prima della scadenza del contratto di locazione) il proprietario manda regolare disdetta all’inquilino per causa vendita, la disdetta decade quando divento proprietario perché non sussiste più la causa della disdetta? E quindi eventualmente io dovrei mandare un’ulteriore disdetta all’inquilino adducendo come motivazione quella che dovrei andare ad abitare nell’immobile? E dovrei peraltro fare tutto entro il 31/07/2021...e fare il rogito quindi prima di quella data. In caso contrario dovrei tenermi l’inquilino per altri due anni? Ecco, se così fosse, questo sarebbe uno dei motivi per cui non comprerei mai questa casa.