Proposta di acquisto immobile

[Utente Cancellato 85905]

Buongiorno a tutti,

Avrei una domanda da porre:

Ho saputo che chi si occupa di compravendita immobiliare ha la facoltà di recarsi presso una agenzia e presentare in completa autonomia il modulo di proposta di acquisto già compilato e firmato nel quale mancherebbero solo i dati anagrafici dell' agenzia e qualche altra informazione che deve compilare esclusivamente l' agente immobiliare.

Domando se tale informazione che ho avuto risulta vera oppure ho capito male.

Nel caso tale informazione fosse vera, domando se tale facoltà è riservata solo a professionisti che si occupano di compravendita immobiliare, oppure anche i privati cittadini hanno questa facoltà magari avvalendosi dell' ausilio di professionisti esterni di proprio fiducia, quali ad esempio avvocati, notai o altri.

Grazie in anticipo

 

[francesca63]

Domando se tale informazione che ho avuto risulta vera oppure ho capito male.

Informazione potenzialmente vera, ma superficiale e secondo me anche inutile.
Mi spiego, meglio, specificando anche che l’agenzia non ha “dati anagrafici” (solo le persone fisiche li hanno), ne sono per forza necessari i dati dell’agenzia su una proposta.
Quando un aspirante acquirente vuole formulare una proposta, la cosa più logica è che si rechi in agenzia e compili il modulo insieme all’agente, analizzando punto per punto i vari aspetti, ed inserendo anche clausole “personalizzate”, se necessario.

Niente vieta che l’agente fornisca il modulo in anticipo, in modo che l’interessato ne discuta prima con suoi consulenti, per arrivare preparato.
Ma arrivare con il modulo già compilato , secondo me, rappresenta una scarsa fiducia nell’agente, inoltre impedisce di valutare appieno le sfaccettature di ogni singola situazione, dato che solo l’agente dovrebbe conoscere aspettative e necessità del venditore (sia per le tempistiche, che l’entità della caparra, che il prezzo o altro).

Non mi risulta affatto che la modalità descritta sia esclusiva di acquirenti “professionali”, ma sta alla discrezionalità dell’agente accettarla o meno .

Infine, essendo uno che vorrebbe forse acquistare tra due/tre anni, mi pare che stai mettendo il carro davanti ai buoi.
Onestamente non capisco molto bene il senso della domanda…

 

[Utente Cancellato 85905]

Non mi risulta affatto che la modalità descritta sia esclusiva di acquirenti “professionali”, ma sta alla discrezionalità dell’agente accettarla o meno .

In realtà è questo che volevo sapere.

La mancanza di fiducia nell' agente è il motivo principale ed è dettato fondamentalmente da tre motivi il primo è frutto di diverse esperienze di miei amici e conoscenti che sono stati costretti a mettere in mezzo un avvocato, proprio per questioni legate alle clausole del contratto (non mi dilungo più di tanto perchè il discorso sarebbe troppo lungo). Il secondo è perchè qui si parla dei risparmi di una vita nelle mani di una persona che non è pagata per fare i tuoi inseressi e terzo ma non ultimo: Io seguo spesso il detto "fidarsi è bene ..."

"Infine, essendo uno che vorrebbe forse acquistare tra due/tre anni, mi pare che stai mettendo il carro davanti ai buoi."

Non necessariamente, io credo che reperire informazioni in anticipo può essere un modo per sentirsi più preparati in futuro.

 

[Zagonara Emanuele]

Nel tuo caso specifico, le informazioni più utili che puoi reperire sono quelle relative alla serietà e alla professionalità dei vari agenti immobiliari disponibili nella tua zona, per poter scegliere tra questi, un agente immobiliare "affidabile" e "capace" a cui affidarti senza se e senza ma (che non vuol dire ciecamente ma che tuttavia sottintende la concessione della tua fiducia).

Su tutto il resto, permettimi di dubitare.
Le esperienze avute dai "tuoi amici" andrebbero verificate per escludere, leggende metropolitane, fantasie, addomesticazione degli eventi, versioni di parte, ecc....
Non sempre ciò che gli amici raccontano corrisponde al vero, anzi molto spesso, sono vere e proprie panzane !
E visto che ti piacciono i proverbi, direi che ce n'è uno che fa al caso tuo, ed è: "la verità sta sempre in mezzo".

In ogni caso, per rispondere alla tua domanda, concordo con quanto scritto da Francesca e aggiungo che personalmente se tu avanzassi simili richieste ti darei il "ben servito"; non mi piace la gente diffidente a prescindere o che mette in dubbio la mia serietà.

 

[francesca63]

nelle mani di una persona che non è pagata per fare i tuoi inseressi

E di chi dovrebbe fare gli interessi, un agente, se non di acquirente e venditore ? Come pensi che possa stare a lungo sul mercato un professionista, se non comportandosi correttamente ?
A questa stregua, chi ti garantisce che un avvocato faccia i tuoi interessi ?

personalmente se tu avanzassi simili richieste ti darei il "ben servito"; non mi piace la gente diffidente a prescindere o che mette in dubbio la mia serietà.

Condivido appieno.

 

[Utente Cancellato 85905]

Tutto chiaro. Pongo altre 2 domande:

1) Posso recarmi in agenzia accompagnato da un avvocato/professionista di mia fiducia che occuperebbe lui stesso di chiedere di far aggiungere eventuali clausole se occorre ?
2) Una volta che l' agenzia ha preparato la proposta posso farlo visionare esternamente o poi consegnarlo il giorno dopo firmato ?

Visto che siamo in argomento, mi permetto di scrivere l' esperienza di un mio amico di infanzia (di cui mi fido).

Durante la trattava viene a scoprire per caso, che nell' appartamento che stava acquistando vi era un inquilino e non era stato avvisato di questo "piccolo" inconveniente.

Quando lo fa presente all' agente gli viene detto "non si preoccupi sta andando via"

Lui contatta un suo avvocato di fiducia a fà aggiungere una clausola nella quale l' accordo risulterà nullo se nell' appartamento era occupato.

L' inquilino scompare.

Inoltre, quando il mio amico ha fatto la proposta di acquisto non ha chiesto di vincolare la proposta al mutuo, il perito della banca ha riscontrato delle difformità, risultato il mio amico ha dovuto pagare una mazzetta al perito.

Non è la prima volta che ho sentito cose di questo tipo.

Ora quello che voglio dire e che qui non è una questione di essere persone serie corrette e oneste.

Il punto è che sei esperto, sai quello che fai, sai cosa dire e quindi i rischi sono minori a prescindere da chi c' è dall' altra parte che potrebbe anche essere una persona seria e corretta.

Per questo motivo capire se ho delle opzioni che mi permettono di tutelarmi avvalendomi di persone di cui conosco da tempo inevitabilmente mi faranno sentire più tranquillo.

 

[Zagonara Emanuele]

Rispondo ribadendo quanto già scritto: puoi farti accompagnare da chi credi, ma presentarti con un avvocato è come dire non mi fido di te !
Io ti darei il ben servito e lo darei anche al tuo avvocato.

In merito all'esperienza del "tuo amico", direi che è assurda e il tuo amico è un pollo.

Che l'immobile fosse occupato credo fosse palese (a mano che il tuo amico non sia ipovedente) dato che avendo visto l'immobile prima di acquistarlo aveva anche visto che era occupato; perciò la domanda da porre era spontanea: chi è costui? a che titolo vi abita? (proprietario, inquilino, amico, di passaggio, occupante abusivo, ecc....).

In merito alle difformità, se l'immobile non era conforme, era il venditore ad essere inadempiente (poichè stava vendendo un immobile con abusi e non poteva perciò garantirne la regolarità) ed era lui che doveva o sanare gli abusi o pagare e non il tuo amico.
Risultato; il tuo amico è un pollo e tu stai perdendo tempo dietro a simili soggetti dubitando degli AI (generalizzando).

 

[Utente Cancellato 85905]

A questo punto la domanda nasce spontanea: se l' immobile non è conforme e la proposta non vi è vincolata al mutuo, all' agenzia comunque spetta la provvigione giusto ?

 

[Zagonara Emanuele]

A questo punto la domanda nasce spontanea: se l' immobile non è conforme e la proposta non vi è vincolata al mutuo, all' agenzia comunque spetta la provvigione giusto ?

Se la proposta viene accettata si, la provvigione è dovuta a mano che non si possa dimostrare la "malafede" dell'agente, ovvero che sapesse delle difformità ma le avesse taciute.

Se al rogito le irregolarità non vengono sanate dal venditore, quest'ultimo diventa inadempiente e deve raddoppiare la caparra ricevuta e rifondere i danni (provvigione versata all'agente compresa).

Ovvio che buon senso voglia, che le verifiche vengano fatte prima di porre in vendita l'immobile e/o prima di accettare una eventuale proposta d'acquisto (in alternativa subordinando l'accettazione alla verifica dello stato dell'immobile), in modo tale da intervenire per tempo e non far sorgere malintesi o trovare problemi.

Ecco che a ora torniamo al punto di partenza: devi scegliere un AI competente e affidabile che abbia fatto fare le opportune verifiche al proprietario/venditore dell'immobile (mi riferisco a quelle urbanistiche e catastali). così da sapere esattamente cosa sta mettendo in vendita e/o quali possibili problemi ci possono essere (e renderli noti ai potenziali acquirenti, prima di raccogliere eventuali proposte).

 

[francesca63]

Pongo altre 2 domande:

1) si
2) dipende dall’agente; io non avrei avuto problemi a permetterlo.
Ovviamente rischi che il giorno che tu sei pronto a firmare ti dicano che qualcuno meno diffidente ha già fatto la proposta, e tu resti senza casa ( con sommo divertimento dell’agente messo in discussione 😉).

Durante la trattava viene a scoprire per caso, che nell' appartamento che stava acquistando vi era un inquilino e non era stato avvisato di questo "piccolo" inconveniente.

Quando lo fa presente all' agente gli viene detto "non si preoccupi sta andando via"

Lui contatta un suo avvocato di fiducia a fà aggiungere una clausola nella quale l' accordo risulterà nullo se nell' appartamento era occupato.

Vicenda poco limpida, nel senso che è normale cautelarsi, in presenza di inquilini. Se si scrive “libero al rogito”, come sempre succede, non è un gran rischio comunque.

Inoltre, quando il mio amico ha fatto la proposta di acquisto non ha chiesto di vincolare la proposta al mutuo, il perito della banca ha riscontrato delle difformità, risultato il mio amico ha dovuto pagare una mazzetta al perito.

Il tuo amico si è comportato in modo molto poco saggio, poiché l’immobile è rimasto irregolare, e anche poco onesto (mazzetta).
Il tuo amico poteva invece cambiare immobile, e chiedere il doppio della caparra al venditore.

Mi pare che se stai dietro “a tuo cugino”, per dirla alla Elio, non andrai lontano.