Proposta di acquisto, struttura e analisi

[Giancarlo83]

Suppongo che ogni proposta di acquisto sia strutturata in varie macroclassi vero? Andiamo ad analizzare

1) Descrizione Immobile
La prima, ma non la meno importante, comprende la descrizione dell'immobile.
A cosa prestare attenzione in questa macroclasse? Direi all'ubicazione, ovvero via, numero e soprattutto alle indicazioni catastali dell'immobile stesso. Inserire la esistenza o l'inesistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.

2) Le condizioni di pagamento

Volevamo tralasciare questa parte? Sarebbe stato bello eh? Ma sicuramente è una delle più importanti.
Qui si dovranno indicare gli importi della caparra confirmatoria, dell'acconto sul prezzo e altro.
Tipo:

a- alla presente proposta vengono versate Euro_________________________ (______________________________)
nelle mani dell’agente immobiliare a titolo di deposito fiduciario, con assegno n.______________________________
non trasferibile, intestato al venditore, tratto sulla banca __________________________________________________:
L’agente immobiliare è autorizzato fin d’ora dal proponente a consegnare tale assegno al venditore solo in caso di accettazione, da parte di quest’ultimo, della presente proposta. La consegna dell’assegno al venditore dovrà avvenire dopo che il proponente avrà avuto conoscenza dell’accettazione del venditore; in tale momento la somma versata con il suddetto assegno varrà come caparra confirmatoria.

Si potrà indicare anche una ulteriore somma che vada a maggiorare la caparra confirmatoria, tipo:
b- Quanto ad Euro ________________________ (____________________________________)
saranno versate quale ulteriore caparra confirmatoria al momento del contratto preliminare di vendita, che dovrà stipularsi entro e non oltre il ___/___/______presso lo Studio Immobiliare Pinco Pallino.


Qui se non erro sta andando ad indicare che la stipula del contratto preliminare avverrà non nello studio del notaio di fiducia (che naturalmente sceglie l'acquirente) ma all'agenzia immobiliare. Sbaglio o sarebbe meglio evitare tale situazione?

Non aggiungiamo altro, lo faremo dopo, per ora direi di limitarci ad analizzare questa parte.
Aspetto i vostri commenti. No spam perpiacere

 

[ccc1956]

io come assegno chiederei un assegno circolare o chiederei un assegno con la dicitura SBF.(salvo buon fine).
altro grande errore.
la proposta di acquisto e' gia' un preliminare quando il venditore accetta ed viene a conoscenza del proponente.
se tu sulla proposta di acquisti scrivi che ci sara' un altro preliminare in data xxxxx trattasi di preliminare del preliminare.
annullabile.

leggi:
preliminare del preliminare - nullo - Cassazione Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009
"Preliminare del preliminare" e dolo omissivo
La nullita del preliminare di preliminare

 

[smoker]

No spam perpiacere

Cosa significa?

Smoker

 

[Giancarlo83]

Quindi ccc1956 propone che ci sia la seguente aggiunta:

a- alla presente proposta vengono versate Euro_____(_______)
nelle mani dell’agente immobiliare a titolo di deposito fiduciario, con assegno n.____
non trasferibile, con la dicitura SBF (salvo buon fine), intestato al venditore, tratto sulla banca __________ :

Giusto? Mentre la parte che parla del preliminare del preliminare va totalmente cancellata giusto?

Ma in ogni caso io aggiungo come clausola sospensiva quella relativa all'erogazione del mutuo da una banca da me scelta, quindi dite che e' sempre il caso indicare che l'assegno abbia la dicitura SBF?

Per Smoker: Intendo quelle conversazioni che iniziano con l'argomento A, poi toccano un punto relativo a B e si parla solo di C

 

[ccc1956]

Quindi ccc1956 propone che ci sia la seguente aggiunta:

a- alla presente proposta vengono versate Euro_____(_______)
nelle mani dell’agente immobiliare a titolo di deposito fiduciario, con assegno n.____
non trasferibile, con la dicitura SBF (salvo buon fine), intestato al venditore, tratto sulla banca __________ :

Giusto? Mentre la parte che parla del preliminare del preliminare va totalmente cancellata giusto?

Ma in ogni caso io aggiungo come clausola sospensiva quella relativa all'erogazione del mutuo da una banca da me scelta, quindi dite che e' sempre il caso indicare che l'assegno abbia la dicitura SBF?

Per Smoker: Intendo quelle conversazioni che iniziano con l'argomento A, poi toccano un punto relativo a B e si parla solo di C

spero che tu non ce l'abbia con me per lo spam ...............
comunque non lo dico io, lo dice la sentenza di Cassazione. preliminare del preliminare e' una proposta di acquisto che rimanda alla data di un preliminare. deve essere indicata solo la data del rogito e proprio per questo che la proposta deve essere compilata superbene.
molti Agenti Immobiliari (quasi tutti) danno appuntamento ad una scrittura integrativa prima del rogito. Annullabile?? Fino ad oggi e' dubbio in quanto la Cassazione non si e' ancora espressa sulla scrittura integrativa.
l'importante e' non sia scritto da nessuna parte che ci si da' appuntamento al preliminare.
per l'assegno bancario la dicitura SBF e' indispensabile. basta chiedere un assegno bancario/SBF
altrimenti chiedi il circolare. Il circolare e' piu' sicuro perche' se fosse falso si andrebbe nel penale.
Chiedi pure, quello che so, te lo dico volentieri.

 

[Giancarlo83]

ccc1956 certo che non era riferito a te, serve ad evitare inutili cambi di topic , e poi a mio avviso sei uno dei più competenti qua dentro dopo questo come minimo mi devi un caffè ahaha.

Quindi la clausola SBF dell'assegno viene reperito in banca, suppongo che sia una sorta di condizione sospensiva dell'assegno, e oserei dire che sia legata all'erogazione del mutuo giusto?
Naturalmente la condizione sospensiva per l'erogazione del mutuo è meglio indicarla nella proposta di acquisto, a tal fine il contratto non produrrà i suoi effetti fin tanto che la banca non sganci i dindolini, per dirla in maniera tecnica

 

[ccc1956]

ccc1956 certo che non era riferito a te, serve ad evitare inutili cambi di topic , e poi a mio avviso sei uno dei più competenti qua dentro dopo questo come minimo mi devi un caffè ahaha.

Quindi la clausola SBF dell'assegno viene reperito in banca, suppongo che sia una sorta di condizione sospensiva dell'assegno, e oserei dire che sia legata all'erogazione del mutuo giusto?
Naturalmente la condizione sospensiva per l'erogazione del mutuo è meglio indicarla nella proposta di acquisto, a tal fine il contratto non produrrà i suoi effetti fin tanto che la banca non sganci i dindolini, per dirla in maniera tecnica

vediamo di spiegarci meglio.
la clausola SBF viene chiesta dal venditore in quanto se per disgrazia l'assegno fosse scoperto l'agenzia avrebbe diritto lo stesso alla sua provvigione se il venditore ha accettato la proposta.(e portato a conoscenza del'acquirente meglio se in forma SCRITTA......da specificarlo nella proposta di acquisto)
ricordiamoci che la proposta in quel momento e' gia' un preliminare e siccome la provvigione va pagata al preliminare se ANCHE l'assegno bancario fosse scoperto tu venditore dovresti lo stesso pagare la provvigione. Ma con la dicitura SBF sull'assegno in caso di assegno scoperto saresti a posto.
ti consiglio di chiedere di far inserire nella proposta di acquisto-preliminare prima di consegnarla a te venditore per accettazione questa dicitura:
che il preliminare è valido se e solo se si verifica la buona riuscita del pagamento.
idem sul rogito
ll tuo Notaio potrà aggiungere che l'atto è valido "salvo buon fine". In tal modo, la trascrizione sarà valida solo al compimento del bonifico.

CLAUSOLA SOSPENSIVA
quando in una proposta di acquisto/preliminare viene inseirta una clausola sospensiva o anche due il contratto e' come se fosse in attesa che queste due clausole avvengano.
clausola sospensiva mutuo
In caso l’acquirente abbia la necessità di avere la certezza di ottenere un mutuo per l’acquisto, in quanto fondamentale per definire la compravendita, dovrà inserire una clausola sospensiva di questo tipo per tutelare la sua caparra. Infatti, stipulando un contratto con questa sospensione, il proponente potrà procedere alla sottoscrizione della proposta in totale serenità e nessuno potrà richiedere il versamento della caparra sino all’ottenimento della delibera del mutuo.
tipo:
La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal proponente presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal proponente ed essere reso noto al proprietario entro la data del xxxx, diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al proprietario dell’immobile (e all’agente immobiliare) a nessun titolo.”
Attenzione, se il preliminare è sottoposto a condizione RISOLUTIVA il diritto alla provvigione matura indipendentementa dalla concessione del finanziamento.
In questi casi il preliminare va sottoposto a condizione SOSPENSIVA, assolutamente.
naturalmente anche la registrazione obbligatoria della proposta si fa dopo che si verifica la condizione.

 

[Giancarlo83]

Quindi ricapitolando ecco una proposta di acquisto "sicura", stiamo ancora parlando della prima parte


PROPOSTA DI ACQUISTO
Gent.mi Sigg.ri X e Y
Il sottoscritto,_____________________________________ ________nato a_________________________________, il _____/_____/_________, tel._________________________________ residente a ___________________, via______________________________________________ n.__________c.f. ________________________________, in seguito denominato proponente, tramite la XXX Immobiliare , iscritto in data 01.01.0000 al n. xxx del Ruolo dei mediatori, con sede a X , in seguito denominato agente immobiliare, con la presente proposta promette irrevocabilmente di acquistare, a corpo e non a misura, l’immobile sotto descritto, comprensivo della quota proporzionale delle parti comuni, alle condizioni di seguito indicate.
1) Descrizione dell’immobile:
Ubicazione
Destinazione d’uso:
Composizione
Conforme alla normativa edilizia e urbanistica vigente
Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

Condizioni Sospensive:

I) La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal proponente presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal proponente ed essere reso noto al proprietario entro la data del xxxx, diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al proprietario dell’immobile (e all’agente immobiliare) a nessun titolo.

II) Qui metterei quella dei controlli se non sono già stati eseguiti

Prezzo d’acquisto offerto:
Euro ______________ (____________).


2) Condizioni di pagamento :

a- alla presente proposta vengono versate Euro_____________ (_______________)
nelle mani dell’agente immobiliare a titolo di deposito fiduciario, con assegno a clausola S.B.F. n._________non trasferibile, intestato al venditore, tratto sulla banca _____________________________:
L’agente immobiliare è autorizzato fin d’ora dal proponente a consegnare tale assegno al venditore solo in caso di accettazione, da parte di quest’ultimo, della presente proposta, a condizione che tutte le clausole sospensive indicate si siano verificate.
La consegna dell’assegno al venditore dovrà avvenire dopo che il proponente avrà avuto conoscenza dell’accettazione del venditore; in tale momento la somma versata con il suddetto assegno varrà come caparra confirmatoria.

b- Quanto ad Euro ________________________ (____________________________________)
saranno versate quale ulteriore caparra confirmatoria al momento del contratto preliminare di vendita, che dovrà stipularsi entro e non oltre il ___/___/______presso lo Studio Nobilcasa Immobiliare.

Questa parte abbiamo detto che non serve e sarebbe da togliere giusto?

c- Quanto ad Euro _________________________ (____________________________________)
saranno versate come ulteriore acconto sul maggior prezzo dovuto entro il ___/___/______ .

d- Quanto ad Euro____________________________ (__________________________________) a saldo del prezzo saranno versate in contanti e / o a mezzo accollo o accensione di Mutuo alle condizioni dell’istituto erogante con ogni onere e spesa a carico del proponente, escluse solamente quelle, per legge, a carico del venditore .
La stipula dell’atto di trasferimento della proprietà dovrà avvenire contestualmente a saldo del prezzo, entro e non oltre il ___/___/_____, presso lo studio notarile _________________________ in ___________.

L’immobile sopra descritto, al momento dell’atto notarile, dovrà essere libero da pesi e oneri, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, salvo se espressamente indicate ed accettate dal proponente, ed essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica. Dovrà essere trasferito nello stato di fatto in cui si trova, come visto e gradito, con tutte le servitù attive e passive.

 

[ccc1956]

b- Quanto ad Euro ________________________ (____________________________________)
saranno versate quale ulteriore caparra confirmatoria al momento del contratto preliminare di vendita, che dovrà stipularsi entro e non oltre il ___/___/______presso lo Studio Nobilcasa Immobiliare.
Questa parte abbiamo detto che non serve e sarebbe da togliere giusto?

giusto, trattasi di preliminare del preliminare.


c- Quanto ad Euro _________________________ (____________________________________)
saranno versate come ulteriore acconto sul maggior prezzo dovuto entro il ___/___/______ .

d- Quanto ad Euro____________________________ (__________________________________) a saldo del prezzo saranno versate in contanti e / o a mezzo accollo o accensione di Mutuo alle condizioni dell’istituto erogante con ogni onere e spesa a carico del proponente, escluse solamente quelle, per legge, a carico del venditore .

assolutamente in contanti no..............in quanto vige il divieto per i pagamenti da 12.500 Euro o superiori
Il Decreto Legge 25 giugno 2008 n. 112 ha nuovamente innalzato l'importo massimo dei pagamenti effettuati in contanti che torna a Euro 12.500,00.

La stipula dell’atto di trasferimento della proprietà dovrà avvenire contestualmente a saldo del prezzo entro e non oltre il ___/___/_____, presso lo studio notarile _________________________ in ___________.

con assegno circolare-(specificare sempre bene la cifra esatta del saldo)- altrimenti possono anche pagarti con bonifico irevocabile bancario che significa che i soldi ti verranno versati sul conto dopo circa 20/30 gg.
e qui si apre un capitolo da spiegare.

La stipula dell’atto di trasferimento della proprietà dovrà avvenire contestualmente a saldo del prezzo, entro e non oltre il ___/___

entro e non oltre non e' clausola essenziale e non ti garantisce che il rogito avvenga proprio in quella data perche' l'acquirente potrebbe chiederti di spostarti la data.
tu potresti accettare e tutto bene ma...... se tu non puoi spostare perche' magari hai un altro rogito di acquisto subito dopo il tuo rogito di vendita e a te non ci pensano a spostarlo inizierebbero i guai.
quindi o metti la clausola essenziale e quindi se l'acquirente non si presentasse al rogito in quella data sarebbe inadempiente o rischi e metti ..................entro e non oltre.

 

[Bagudi]

assolutamente in contanti no..............in quanto vige il divieto per i pagamenti da 12.500 Euro o superiori
Il Decreto Legge 25 giugno 2008 n. 112 ha nuovamente innalzato l'importo massimo dei pagamenti effettuati in contanti che torna a Euro 12.500,00.

Il 1 maggio del 2010 l'importo massimo per i pagamenti in contanti è sceso nuovamente a € 5.000,00.

La clausola "in contanti o tramite assegno circolare" che si trova nelle proposte e nei preliminari indica che per "contanti" si intendono anche gli assegni bancari.

Silvana