Proposta di acquisto tra privati (no Agenzia).andare al preliminare e rogito dopo 4 anni (perchè casa ora è affittata)

[francesca63]

Così prenderei l'immobile con "dentro gli affittuari".....corretto???

Non potresti comprare come prima casa; cosa possibile solo se dichiari a rogito ( e poi fai realmente entro tre anni) che fonderai i due immobili , cioè quello nuovo con il tuo.
Spenderesti molto di più per l’acquisto, per le imposte.
Come ho già ripetuto, mi pare un’idea balzana; quando avrai la reale necessità, cercati una nuova casa più grande, vendendo la tua attuale.

 

[brina82]

quando avrai la reale necessità, cercati una nuova casa più grande, vendendo la tua attuale.

Oppure potrebbe acquistare ORA un immobile locato non come prima casa e incassare le mensilità degli affittuari in maniera tale da "rientrarci" della maggiore spesa quando costoro se ne andranno, senza meccanismi strani (anche se tra tutti gli artifizi possibili, un atto con condizione risolutiva mi pare il più adatto, ovvero un doppio atto: uno subito; l'altro tra 4 anni. Così si avrebbe certezza dell'opponibilità nei confronti di terzi per l'intero periodo, tra l'altro).

PS @matusalemme domanda giudiziale in che termini? Conosco le domande giudiziali ma una cosa del genere non l'avevo mai sentita.

 

[Slartibartfast]

@ab.qualcosa io ho letto questo:
ammettiamo contratto locazione (4+4), la legge nei primi 4 anni da diritto di prelazione agli inquilini, invece alla fine degli 8 anni no (o a meno se se ne vanno via prima), si può vendere a terzi....
Magari sbaglio io, chiedo a voi che sapete di più??

non è così. Il proprietario può vendere, con il contratto in corso, senza nemmeno dirlo all'inquilino. Non esiste nessun diritto di prelazione. A meno che non sia esplicitamente scritto sul contratto, ma solo un pazzo lo farebbe.

 

[Slartibartfast]

quindi dal tuo punto di vista, la via più semplice sarebbe:
-ammettiamo affitto 4+4
-al 5 anno rogitare. Quindi dal 5 anno può vendere a chiunque (ovviamente se non c'è clausole strane)


Così prenderei l'immobile con "dentro gli affittuari".....corretto???
e poi io alla scadenza degli altri anni li manderei via....Confermi?

no. Rogitare subito. Incassare gli affitti fino alla scadenza, dare disdetta ai primi quattro anni motivando con il fatto che devi ristrutturarlo ed entrarci ad abitare.

 

[matusalemme]

PS @matusalemme domanda giudiziale in che termini? Conosco le domande giudiziali ma una cosa del genere non l'avevo mai sentita.

l'art. 2645 bis consente al prenotatario di un contratto preliminare - che non voglia perdere l'effetto della trascrizione per il decorso dei 3 anni - di procedere con vari strumenti

tra gli altri possibili, v'è l'attivazione di una domanda giudiziale che, ai sensi dell'art. 2652 cod. civ., primo comma, n. 2., andrà trascritta alla Conservatoria dei RR.II. e gli effetti della sentenza di accoglimento (quando ci sarà) retroagiranno e prevarranno su eventuali trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie eseguite contro il venditore anteriormente alla sentenza

la domanda - da incardinare davanti al tribunale- sarà tesa ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre di cui all'art. 2932 cod. civ.

il meccanismo della domanda giudiziale è sempre quello di prenotare gli effetti della sentenza contro eventuali iscrizioni o trascrizioni sul patrimonio del venditore (in questo caso) intervenute nel durante del processo, che è sempre molto lungo

è una forma di cautela

 

[Slartibartfast]

Sarò strano io ma mi sembra che sia in atto una ricerca attiva di complicazione affari semplici e casini facilmente evitabili.

 

[brina82]

l'art. 2645 bis consente al prenotatario di un contratto preliminare - che non voglia perdere l'effetto della trascrizione per il decorso dei 3 anni - di procedere con vari strumenti

tra gli altri possibili, v'è l'attivazione di una domanda giudiziale che, ai sensi dell'art. 2652 cod. civ., primo comma, n. 2., andrà trascritta alla Conservatoria dei RR.II. e gli effetti della sentenza di accoglimento (quando ci sarà) retroagiranno e prevarranno su eventuali trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie eseguite contro il venditore anteriormente alla sentenza

la domanda - da incardinare davanti al tribunale- sarà tesa ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre di cui all'art. 2932 cod. civ.

il meccanismo della domanda giudiziale è sempre quello di prenotare gli effetti della sentenza contro eventuali iscrizioni o trascrizioni sul patrimonio del venditore (in questo caso) intervenute nel durante del processo, che è sempre molto lungo

è una forma di cautela

Ah ok adesso è chiaro: domanda giudiziale per far eseguire la compravendita direttamente dal Tribunale.

Tuttavia mi pare una cavolata trascrivere una domanda giudiziale solo per evitare 4 anni prima pregiudizievoli, ma magari mi sbaglio.

 

[ab.qualcosa]

quindi dal tuo punto di vista, la via più semplice sarebbe:
-ammettiamo affitto 4+4
-al 5 anno rogitare. Quindi dal 5 anno può vendere a chiunque (ovviamente se non c'è clausole strane)


Così prenderei l'immobile con "dentro gli affittuari".....corretto???
e poi io alla scadenza degli altri anni li manderei via....Confermi?

No.
Se non volete che l'appartamento sia libero prima dell'acquisto puoi comprare quando ti pare.
Dopo che sei entrato in possesso dell'appartamento potrai dare disdetta alle scadenze (ipotizzando 4+4 ogni 4 anni con preavviso di 6 mesi salvo clausole strane) per andarci ad abitare.

 

[il_dalfo]

Forse ho la soluzione. La butto li: contattare un agente immobiliare preparato e pagarlo perché possa istruire la migliore transazione per entrambe le parti.

 

[Bagudi]

Non capisco quale sia il problema di comprarlo adesso occupato, incassare l'affitto, dare disdetta al momento giusto e liberarlo ...

Ulteriore prova di quanto le transazioni tra privati siano da evitare...