Proposta e accettazione condizionata e caparra confirmatoria

[mario 108]

Pongo questo quesito:
premesso che se nell'accettazione da parte del venditore non ci si limita a dire sì accetto la proposta, e tutto quanto in essa descritto, ma si pongono due condizioni che devono essere accettate affinchè l'accettazione sia valida a tutti gli effetti e se una di queste condizioni specifica che l'assegno consegnato dal proponente all'agenzia immobiliare, a garanzia e come caparra confirmatoria sarà restituito, vorrei sapere questo:
se nel testo dell'accettazione condizionata suddetta si dice espressamente che l'assegno dato in garanzia all'agenzia sarà restituito alla firma del contratto preliminare, sottolineando il fatto che la somma di denaro corrispondente all'assegno dato in garanzia alla agenzia non è mai uscita dalla disponibilità del proponente in quanto mai incassato dal venditore (e quindi mai entrata nella disponibilità del venditore) che anzi nella accettazione condizionata viene detto che tale assegno verrà restituito alla parte proponente in cambio di un assegno circolare di un importo maggiore comprendente anche la somma (di 5.000) dell'assegno bancario dato all'agenzia vorrei sapere se il venditore decide di non firmare il contratto preliminare senza aver in pratica incassato alcuna somma come caparra il proponente acquirente può chiedere oltre alla
restituzione dell'assegno bancario non versato e un altra somma di pari importo (altri 5.000) dal venditore anche il risarcimento del danno e in più anche l'esecuzione in forma specifica della vendita dal giudice ? Nonostante che la vera caparra confirmatoria stante il tenore del testo dell'accettazione condizionata doveva essere consegnata solo all'atto del contratto preliminare poi non verificatosi ?
grazie

 

[francesca63]

E' tutto veramente un po' confuso e,se mi posso permettere,inutilmente complicato.Ma forse sono io che non capisco......

In linea generale:

La proposta o la si accetta o no.Se il venditore,invece di accettare la proposta ricevuta,inserisce clausole diverse o le cambia o aggiunge condizioni,tecnicamente rifiuta e fa una controproposta.
Se il proponente iniziale accetta le nuove clausole ok,(con accettazione e comunicazione dell'avvenuta accettazione il contratto preliminare è concluso) altrimenti tutto decade e si riparte (se lo si desidera) con una trattativa "da zero".

Se l'assegno "a garanzia" non viene consegnato al venditore,non può essere definito caparra:la caparra ,per la sua efficacia,deve essere consegnata al venditore.
Se il venditore non riceve materialmente una somma come caparra,in caso di suo inadempimento,Non deve restituire niente (ne' tantomeno il doppio di niente),ma è ovviamente responsabile per l'inadempimento;il promissario acquirente potrà chiedere la risoluzione o l'esecuzione del contratto,fatto salvo il diritto al risarcimento del danno.

Dubito sia possibile rispondere altro ,senza domande più chiare.

 

[mario 108]

quindi in caso di mancata accettazione della controposta del venditore non si formalizza nessun contratto?
nella controposta/accettazione si fa chiaramente esplicito richiamo all'assegno di 5000 mai incassato dal venditore definito nel testo della proposta come caparra confirmatoria scrivendo che viene restituito alla firma del compromesso in cambio di altro assegno circolare di maggiore importo che ricomprende appunto anche i 5000 mai incassati con assegno bancario che è rimasto in custodia presso agenzia immobiliare. quanto all esecuzione in forma specifica quindi può essere sempre richiesta dalla parte non inadempiente anche se la caparra confirmatoria non è stata effettivamente data? pensavo che la richiesta DELL ESECUZIONE DEL CONTRATTO dipendesse dal fatto che fosse stata data una caparra confirmatoria e non che in qualunque caso di mancato adempimento nella fase proposta/accettazione.

l'articolo 2392 comma 2 dice che : Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione [1208 ss.] o non ne fa offerta nei modi di legge (4), a meno che la prestazione non sia ancora esigibile (5).
quindi se si arriva alla stipula del contratto preliminare senza che il proponente acquirente abbia versato un euro in caso di mancata stipula del preliminare secondo me non si potrebbe chiedere l'esecuzione in forma specifica perchè il proponente non ha versato ancora niente

questo anche considerando contratto preliminare quello nascente dall'incontro della proposta e della CONTROPOPOSTA

perche anche in quest'ultimo caso nessuna somma è stata prestata dal proponente come cita l'artcolo 2392 comma 2 c.c. al venditore

 

[francesca63]

quindi in caso di mancata accettazione della controposta del venditore non si formalizza nessun contratto?

corretto:un contratto è l'incontro di due (o più )volontà.
Se io ti propongo X (prezzo e clausole) e tu mi rispondi "accetto Y" le volontà non si sono incontrate.
Inoltre non basta l'accettazione,ma serve la comunicazione dell'avvenuta accettazione con le modalità corrette. (per i contratti con oggetto beni immobili in forma scritta;raccomandata,telegramma o firma proponente per conoscenza avvenuta accettazione).

nella controposta/accettazione si fa chiaramente esplicito richiamo all'assegno di 5000 mai incassato dal venditore definito nel testo della proposta come caparra confirmatoria scrivendo che viene restituito alla firma del compromesso in cambio di altro assegno circolare di maggiore importo che ricomprende appunto anche i 5000 mai incassati con assegno bancario che è rimasto in custodia presso agenzia immobiliare.

Se è rimasto all'agenzia non è caparra;non è chiaro come l'agenzia rende 5000
"in cambio" di altro assegno maggiore;forse ti riferisci ad una seconda tranche di pagamento (acconto o caparra,a seconda di come viene qualificato) ,già prevista
in proposta?

pensavo che la richiesta DELL ESECUZIONE DEL CONTRATTO dipendesse dal fatto che fosse stata data una caparra confirmatoria e non che in qualunque caso di mancato adempimento nella fase proposta/accettazione.

No,qualsiasi inadempimento di contratto preliminare di compravendita da alla parte adempiente il diritto di chiedere l'esecuzione,ma nella realtà è una strada poco percorsa.

 

[francesca63]

quindi se si arriva alla stipula del contratto preliminare senza che il proponente acquirente abbia versato un euro in caso di mancata stipula del preliminare secondo me non si potrebbe chiedere l'esecuzione in forma specifica perchè il proponente non ha versato ancora niente

secondo me fai un po di confusione:
Proposta accettata (con conoscenza accettazione)=contratto preliminare
Il contratto preliminare è uno solo;se non si arriva alla stipula del preliminare non ci sono obblighi e non può chiedere niente nessuno.
E' solo dopo la firma che le parti hanno degli obblighi reciproci;vale quello che si è firmato.
Se io ho firmato che mi obbligo a versarti x e non lo faccio,ovviamente sono inadempiente io,e non vado certo dal giudice a chiedere "io non verso,ma lui deve vendere "

Credo che sia il caso che tu ti spieghi meglio:in che ruolo sei,cosa avete concretamente firmato
Troppi se e ma...

In definitiva,se parli di una compravendita reale e non di ipotesi,ti consiglio di far leggere quello che hai firmato da qualcuno più pratico di te.
Ma l'agenzia cosa ne pensa ? Se c'è non mi pare che l'agente abbia le idee chiare,o perlomeno non è stato in grado di spiegare bene a te cosa ti fa firmare.

 

[francesca63]

l'articolo 2392 comma 2

L'art. 2392 parla di tutt'altro (società).
Ribadisco,il fai da te è rischioso

 

[mario 108]

CERCO DI SPIEGARMI meglio:
io e mio fratelli siamo venditori: abbiamo ricevuto tramite agenzia una proposta irrevocabile di acquisto di un appartamento di nostra proprietà.
nel testo della proposta si specificava una somma di 5000 versata all'agenzia come caparra confirmatoria a favore mio ma mai a me consegnata e quindi mai incassata;
successivamente alla stipulazione del contratto preliminare 30.000 sempre come caparra confirmatoria e poi 145.000 al rogito. io e mio fratello abbiamo accettato però con una cotroproposta a due condizioni che, abbiamo espressamente scritto nel testo, devono essere accettate dal proponente: una di queste riguardava le spese del preliminare e l altra condizione di ripartire diversamente le cifre da versare:
si faceva cenno all'assegno bancario di 5.000 consegnato all'agenzia e non incassato dal beneficiario venditore (io) e si diceva che sarebbero stati consegnati alla stipulazione del contratto preliminare presso il notaio due circolari uno per me e uno per mio fratello di importi differenti per un totale di 35.000 specificando che i 5.000 erano la somma non incassata all'atto della presentazione della proposta e nemmeno all'atto della controproposta/accettazione da parte dei due venditori.
ora è il fatto che ad oggi 14 maggio non è pervenuta nelle forme prescritte nessuna formale accettazione da parte del proponente venditore della nostra controproposta. quindi è probabile che si arriverà al giorno della stipula del contratto preliminare senza da parte nostra aver ricevuto formale accettazione delle condizioni suddette consegnate firmate dai due venditori. quindi se effettivamente non giungerà nelle forme che tu hai indicato una accettazione della nostra contropoposta in realtà non siamo in presenza di nessun obbligo
prima della data fissata per la firma del preliminare tramite notaio il 24 maggio p.v. ? quindi stante così le cose io posso presentarmi dal notaio il 24 maggio dicendo che la nostra contropoposta non è stata formalmente accettata e quindi siamo a zero. quindi io non firmando a quel punto il preliminare preparato anche trenendo conto che quel testo contiene le nostre contropoposte posso addurre che non esiste più alcun preliminare da sostituire non avendo ricevuto in tempo la controposta nostra firmata per accettazione dal proponente acquirente?

 

[mario 108]

ora è il fatto che ad oggi 14 maggio non è pervenuta nelle forme prescritte nessuna formale accettazione da parte del proponente venditore acquirente della nostra controproposta. quindi è probabile che si arriverà al giorno della stipula de

 

[francesca63]

CERCO DI SPIEGARMI meglio:
io e mio fratelli siamo venditori: abbiamo ricevuto tramite agenzia una proposta irrevocabile di acquisto di un appartamento di nostra proprietà.
nel testo della proposta si specificava una somma di 5000 versata all'agenzia come caparra confirmatoria a favore mio ma mai a me consegnata e quindi mai incassata;
successivamente alla stipulazione del contratto preliminare 30.000 sempre come caparra confirmatoria e poi 145.000 al rogito. io e mio fratello abbiamo accettato però con una cotroproposta a due condizioni che, abbiamo espressamente scritto nel testo, devono essere accettate dal proponente: una di queste riguardava le spese del preliminare e l altra condizione di ripartire diversamente le cifre da versare:
si faceva cenno all'assegno bancario di 5.000 consegnato all'agenzia e non incassato dal beneficiario venditore (io) e si diceva che sarebbero stati consegnati alla stipulazione del contratto preliminare presso il notaio due circolari uno per me e uno per mio fratello di importi differenti per un totale di 35.000 specificando che i 5.000 erano la somma non incassata all'atto della presentazione della proposta e nemmeno all'atto della controproposta/accettazione da parte dei due venditori.
ora è il fatto che ad oggi 14 maggio non è pervenuta nelle forme prescritte nessuna formale accettazione da parte del proponente venditore della nostra controproposta. quindi è probabile che si arriverà al giorno della stipula del contratto preliminare senza da parte nostra aver ricevuto formale accettazione delle condizioni suddette consegnate firmate dai due venditori. quindi se effettivamente non giungerà nelle forme che tu hai indicato una accettazione della nostra contropoposta in realtà non siamo in presenza di nessun obbligo
prima della data fissata per la firma del preliminare tramite notaio il 24 maggio p.v. ? quindi stante così le cose io posso presentarmi dal notaio il 24 maggio dicendo che la nostra contropoposta non è stata formalmente accettata e quindi siamo a zero. quindi io non firmando a quel punto il preliminare preparato anche trenendo conto che quel testo contiene le nostre contropoposte posso addurre che non esiste più alcun preliminare da sostituire non avendo ricevuto in tempo la controposta nostra firmata per accettazione dal proponente acquirente?

Ora è più chiaro....
La risposta all'ultima domanda è :si,se non hanno accettato formalmente nei tempi stabiliti la tua controproposta non esiste un contratto,quindi nessuno si è obbligato con nessuno (sempre sulla base di quanto scrivi)
Credo però sia controproducente attendere il 24 maggio,ma sia meglio muoversi prima,in base al tuo obiettivo.
1)vuoi vendere;
Chiamo l'agenzia,chiedi perché non hai ricevuto formale accettazione e come intendono comportarsi gli acquirenti;pretendi risposte chiare e firme dove servono.
Potrebbe essere una "leggerezza" dell'agenzia,potrebbe essere che gli acquirenti non intendono più comprare,o pensano di avere ancora tempo per accettare .
Devi avere chiara la situazione,se non sei convinto delle risposte parlane con il notaio e fatti consigliare
2)non vuoi più vendere:
Comunica all'agenzia che,non avendo tu accettato la prima proposta e non avendo ricevuto una formale accettazione alla tua controproposta,ti ritieni libero da qualsiasi vincolo con quell'acquirente.


In ogni caso la situazione va chiarita il prima possibile:è del tutto inutile,antieconomico e controproducente far preparare un atto dal notaio senza avere la certezza che le parti siano d'accordo sul suo contenutoe sulla volontà di firmarlo.

Se volete proseguire nella vendita ,poi,potete propore condizioni di pagamento più lineari;alla proposta due assegni (2500 a testa )per voi,poi dal notaio i 30000 divisi come volete voi,saldo al rogito.Almeno incassate subito una caparra.

Mi ripeto ancora,tutto quanto ho scritto è basato solo sul tuo racconto,non avendo letto altro,ed è un parere personale.

 

[mario 108]

Un altra domanda per favore: è vero che il contratto preliminare deve ssere redatto come atto pubblico come il rogito (contratto definitivo) notarile di vendita?