Proposta irrevocabile d'acquisto a distanza

[Maurizio Zucchetti]

Ma il contratto è valido anche se non c'è stato passaggio di denaro? Mi sembra di aver letto qualcosa (non ricordo se parere legale o addirittura sentenza) che diceva il contrario! :?

 

[Diego Zucchini]

Da quello che mi ricordo un contratto è valido se ci sono:
- l'accordo tra le parti;
- l'oggetto;
- la causa;
- la forma (scritta).
Non necessariamente ci deve essere un passaggio di denaro.
La caparra, ad esempio, serve "solo" a stabilire l'importo a garagnzia del mancato affare.

 

[Isabella Tafuro]

Da quello che mi ricordo un contratto è valido se ci sono:
- l'accordo tra le parti;
- l'oggetto;
- la causa;
- la forma (scritta).
Non necessariamente ci deve essere un passaggio di denaro.
La caparra, ad esempio, serve "solo" a stabilire l'importo a garagnzia del mancato affare.

Appunto!!!

 

[Roby]

La sentenza che richiamava Maurizio era in merito ad un proposta d 'acquisto firmata da entrambe le parti dove le stesse si promettevano stipulare un preliminare in data successiva, siccome non c'era stato passaggio di denato la corte di cassazione ha stabilito che era un prelminare di preliminare e ha dato ragione all'acquirente che ha impugnato la scrittura non volendo piu sottoscrivere il successivo preliminare.

C era l'accordo, la casua, la forma (scritta) ma resa nulla dai vari cavilli che ogni giorno aumentano e per dilra terra terra come discutevamo io e Alessandro tornadno da Bologna, ormai non c'è poca certezza nelle cause!!!!

 

[Patty]

Grazie Isabella, ora ricordo che l'argomento era già stato approfondito in un altro post in maniera molto approfondita

 

[Manlio]

Ma il contratto è valido anche se non c'è stato passaggio di denaro? Mi sembra di aver letto qualcosa (non ricordo se parere legale o addirittura sentenza) che diceva il contrario! :?

Ecco a quale post facevi riferimanto caro, ti sei ricordato della sentenza ma non al contenuto



Proposta d'acquisto irrevocabile senza passaggio di denaro.
La proposta d'acquisto è un "pre-preliminare" non vincolante per la compravendita immobiliare.
Anche se le trattative si trovano nello stato avanzato della «puntuazione», con l'offerta le parti si impegnano solo a concludere in futuro un contratto con effetti obbligatori che a sua volta le vincolerà a stipulare in seguito il negozio definitivoLa proposta sarà pure irrevocabile, ma non scatta automaticamente il dovere di acquistare l'immobile. Quando le parti sono in trattativa per la compravendita e l'aspirante compratore formalizza un'offerta (senza passaggio di denaro), la "puntuazione" che ne scaturisce è soltanto il preliminare del contratto preliminare e non ha effetti vincolanti. Lo precisa la Cassazione con la sentenza 8038/09, emessa dalla seconda sezione civile (e qui leggibile come documento correlato). Obblighi esclusi. Niente da fare per il venditore e l'agenzia immobiliare: il primo non otterrà la somma indicata dalla proposta irrevocabile d'acquisto come futura caparra, il secondo dovrà rinunciare a provvigione e rimborso spese. Dopo l'accettazione della proposta i due trascinano in tribunale la firmataria della scrittura contenente l'offerta, deducendone l'inadempienza e chiedendo la risoluzione del contratto. Oggi, a quasi un quarto di secolo da quella firma, la Suprema corte mette la parola fine alla vicenda. E conferma che le parti con l'atto "incriminato" non volevano concludere un contratto preliminare (e tantomeno il negozio definitivo) ma solo un "pre-preliminare" non vincolante. Né si può configurare in quella fase una clausola penale sulla caparra.Potenza e atto. Tra preliminare e contratto definitivo - spiegano gli "ermellini" - c'è un collegamento strumentale destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti (cfr. Cassazione 25185/08, 10394/08 e 9970/08 negli arretrati 28 ottobre, 16 maggio e 22 aprile 2008). Invece non ha senso - osservano - promettere oggi di promettere ancora qualcosa in seguito, anziché farlo subito. Fra le funzioni del preliminare, insomma, non può essere riconosciuta quella di "obbligarsi ad obbligarsi" a ottenere quel determinato effetto: il risultato sarebbe un'inutile superfetazione non legittimata da alcun interesse degno di tutela. Nella specie le trattative erano sì in una fase avanzata, ma la scrittura firmata era solo una puntuazione senza effetti obbligatori destinata solo a fissare il contenuto del negozio successivo, vale a dire il contratto preliminare (Cassazione 2561/09, arretrato 13 febbraio 2009). (d.f.)

 

[Diego Zucchini]

Quello che non ho ancora capito è se questo pre-preliminare fosse accompagnato da una caparra, anche solo rilasciata all'agente.

 

[roberto.spalti]

Ricordiamoci che la Cassazione emette la sentenza su un caso specifico e non generaliziamo.
Se l'importo inserito nella proposta è indicato come caparra penitenziale e corrispettivo per il recesso ingiustificato (che va motivato nei contenuti) l'assegno l'acquirente lo perde e il venditore paga doppio.
Ho un dubbio sulla provvigione che non sono sicuro spetti ma non ne faccio un dramma, sinceramente.
Io utilizzo direttamente la proposta che NON si trasforma in preliminare con l'accettazione e mi trovo bene (IO).

 

[Maurizio Zucchetti]

a sentenza che richiamava Maurizio era in merito ad un proposta d 'acquisto firmata da entrambe le parti dove le stesse si promettevano stipulare un preliminare in data successiva

Ecco a quale post facevi riferimanto caro, ti sei ricordato della sentenza ma non al contenuto

Grazie, ragazzi!

 

[luxitems]

io faccio solo vendite a distanza e le parti si incontrano solo al preliminare, comunque la procedura è semplice:
1) compili la proposta come se tu avessi l'acquirente davanti e la invii per posta (anche prioritaria per far prima) tieniti qualche giorno in più per la irrevocabilità dato che i tempi sono un filo più lunghi di quando hai le persone davanti
2) l'acquirente la firma e te la invia unitamente all'assegno a mezzo raccomandata a/r
3) la invii per raccomandata a/r al venditore, al quale la avrai preventivamente anticipata a mezzo fax e la avrà accettata.
4) appenna la rispedisce a mezzo fax la girerai subito all'acquirente (e così hai messo un pò di punti fermi)

Aspetti le poste e rifai il giro con gli orginali (ma a questo punto la vendita è conclusa poiché il fax ha valore legale)

Roberto grazie per l'intervento. Ma non ho ben inteso quante copie invii e rifai il giro con gli originali . Se mi spieghi meglio l'iter, te ne sarei grato.

Grazie