(Proprietario) Disdetta contratto di affitto dopo 4 anni. a che condizioni?

[TheOrbix]

Nel marzo 2014 ho dato in locazione un appartamento con un contratto da 4+4 anni.

Il prossimo marzo 2018 scadranno i primi 4 anni e vorrei terminare il contratto, in quanto l'inquilino non paga con regolarità l'affitto.

So che la disdetta al termine dei primi 4 anni deve essere comunicata al locatario con un preavviso di almeno sei mesi (quindi entro e non oltre settembre 2017), ma quello che non mi è chiaro è se nella lettera raccomandata da inviare al locatario deve essere indicata una motivazione specifica, e quali sono le motivazioni che possono essere addotte legalmente per evitare il tacito rinnovo per altri 4 anni...

Grazie in anticipo per le risposte che mi fornirete.

 

[Silvia012]

Si, mi risulta che in assenza di altri accordi specificati sul contratto, la richiesta dovrebbe essere motivata ai sensi dell'art.4 comma 1 della L 9 dicembre 1998, n.431 e dovrebbe riguardare gravi motivi. Un motivo valido sarebbe specificare che l'immobile dovrebbe servire ad un membro della tua famiglia.
Anche i mancati o i ritardati pagamenti sarebbero comunque validi motivi.

 

[TheOrbix]

Si, mi risulta che in assenza di altri accordi specificati sul contratto, la richiesta dovrebbe essere motivata ai sensi dell'art.4 comma 1 della L 9 dicembre 1998, n.431 e dovrebbe riguardare gravi motivi. Un motivo valido sarebbe specificare che l'immobile dovrebbe servire ad un membro della tua famiglia.
Anche i mancati o i ritardati pagamenti sarebbero comunque validi motivi.

Ciao,
Grazie per la risposta.
I primi due articoli del contratto recitano:

1. Il contratto è stipulato per la durata di anni quattro dal 6 Marzo 2014 al 6 Aprile 2018 e si intenderà rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata ai sensi dell’art. 3, comma 1, della L. 9 dicembre 1998, n. 431, da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione di tale raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione alla fine del primo rinnovo il contratto sarà rinnovato tacitamente, per quattro anni, alle medesime condizioni.

2. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, potrà recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata al locatore con preavviso di sei mesi.

I paragrafi che ho evidenziato in rosso sembrano dire che al termine dei primi 4 anni dovrei poter semplicemente comunicare al locatore l'intenzione non di proseguire il contratto per altri 4 anni, senza che sia necessario motivare la decisione o tantomento fare riferimento a "gravi motivi" (questa sembra essere invece l'evenienza prevista dall'articolo 2, in cui però si parla di recesso in qualsiasi momento).

Che ne pensate? Nel frattempo vedrò di recuperare il testo della norma 431/1998 per vedere cosa prevede in termini generali...

 

[Silvia012]

Ciao, anche io ho interpretato che i "gravi motivi" siano dovuti solo in caso di richiesta di risoluzione anticipata, (ad esempio se mancassero due anni alla scadenza)
e dubito che l'inquilino proceda legalmente per opporsi alla tua richiesta solo perchè non vede i descritti i motivi.

 

[elisabettam]

Ciao, anche io ho interpretato che i "gravi motivi" siano dovuti solo in caso di richiesta di risoluzione anticipata, (ad esempio se mancassero due anni alla scadenza)
e dubito che l'inquilino proceda legalmente per opporsi alla tua richiesta solo perchè non vede i descritti i motivi.

state facendo confusione. I gravi motivi deve dimostrarli il conduttore che dà disdetta anticicpata, non il locatore.

 

[Silvia012]

state facendo confusione. I gravi motivi deve dimostrarli il conduttore che dà disdetta anticicpata, non il locatore.

No, anche il locatore deve dimostrare i "gravi motivi" per la sua richiesta di disdetta, soprattutto se anticipata, e anche con più severità rispetto al conduttore, che legalmente è sempre il più tutelato..

 

[elisabettam]

No, anche il locatore deve dimostrare i "gravi motivi" per la sua richiesta di disdetta, soprattutto se anticipata, e anche con più severità rispetto al conduttore, che legalmente è sempre il più tutelato..

il locatore deve attenersi all’art. 3, comma 1, della L. 9 dicembre 1998, n. 431

 

[Silvia012]

il locatore deve attenersi all’art. 3, comma 1, della L. 9 dicembre 1998, n. 431

Si, e sarebbe il seguente:

Art. 3, comma 1, della L. 9 dicembre 1998, n. 431

Disdetta del contratto da parte del locatore

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

• quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
• quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
• quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
• quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
• quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
• quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

 

[ab.qualcosa]

No, anche il locatore deve dimostrare i "gravi motivi"

I gravi motivi sono quelli del conduttore.
Il locatore deve invece attenersi tassativamente a quelli indicati nella legge che tu riporti.

Spiegami "quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune" quale gravità abbia.

 

[elisabettam]

Si, e sarebbe il seguente:

Art. 3, comma 1, della L. 9 dicembre 1998, n. 431

Disdetta del contratto da parte del locatore

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

• quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
• quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
• quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
• quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
• quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
• quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

appunto e non è prevista la morosità.......