Provvigione: quando pagarla? Al rogito o al compromesso?

[francesca63]

Ora, se è vero quanto leggo in questo forum, che il notaio non rogita un immobile con tali abusi, la compravendita non è certo possibile né lecita.

Il notaio potrebbe non venire a sapere degli abusi, e quindi il rogito sarebbe anche possibile.
Ovviamente l’acquirente deve sapere a cosa va incontro, e decidere se procedere comunque .

il Codice Civile dice anche che l'oggetto del contratto deve esser lecito, possibile, determinato (o determinabile).

Lo è, a maggior ragione se l’abuso è sanabile ( ma lo è comunque).

 

[davideboschi]

il tuo intervento, ad essere sincera, mi ha un pò... dato da pensare

E dunque... se una tesi del genere desse da pensare a un giudice?

Insisto: non sto a dire chi ha ragione o no. Mi immagino la scena.

I due avvocati si incontrano.
Il primo dice "se vado dal giudice con questo contratto, mi dà ragione".
Il secondo dice: se vai da gluidice con questo foglio, sosterrò che questo non è un contratto, perché l'oggetto non è possibile, né lecito, né determinato. E se lo si può rendere tale, non sarà più lo stesso immobile, quindi non sarà più lo stesso oggetto né lo stesso contratto."

A questo punto il primo non sarà più così sicuro. Va dal suo cliente e dice: "se andiamo in causa, abbiamo il 50% di probabilità. Meglio chiedere i danni ai venditori, e lasciar perdere l'acquirente".

A questo punto, il presunto incompetente ha vinto.

 

[francesca63]

Il secondo dice: se vai da gluidice con questo foglio, sosterrò che questo non è un contratto, perché l'oggetto non è possibile, né lecito, né determinato.

Fantalegge 😉

E se lo si può rendere tale, non sarà più lo stesso immobile, quindi non sarà più lo stesso oggetto né lo stesso contratto."

Il venditore risponderà del fatto che non può vendere quanto “incautamente” ( cioè senza aver verificato prima la situazione urbanistica) promesso

 

[Michela_]

E dunque... se una tesi del genere desse da pensare a un giudice?

Vorrebbe dire che ha la mia stessa "capacità di comprendere" 🤣 🤣🤣 e mi auguro per lui che abbia delle certezze!

Battute a parte, ti seguo fino ad un certo punto, ovvero il contratto è stato stipulato. Parte venditrice promette di vendere un immobile CONFORME (speriamo sia scritto così) quando in realtà non lo è. Dipende nchr da cosa si è promesso di vendere, ovvero la descrizione dell'immobile in cui viene citato relativo bagno e terrazzo.

il Codice Civile dice anche che l'oggetto del contratto deve esser lecito, possibile, determinato (o determinabile)

Certo, il collega avrà fatto una visura, avrà letto l'atto di provenienza ecc.
Questo potrebbe andare, nel caso in cui l'oggetto promesso in vendita fosse un immobile totalmente abusivo o ancora da costruire.

Qui non parliamo di immobile completamente abusivo, ma di un immobile che ha delle difformità probabilmente (condizionale doveroso) non sanabile. O sanabile a costo xyz.

Dipende tutto da ciò che si è promesso in vendita. Cosa della quale il venditore è responsabile principalmente.

Certo, ma in tal caso si parla di impossibilità di onorare il contratto da parte di uno dei due contraenti.

Secondo me la tua teoria è ben valida anche nel caso in cui, chi non può onorare il contratto è il venditore (per motivi di cui sopra).

N.b. cosa NON ti convince della mia "teoria" e quella di Francesca ?

 

[Michela_]

Di fatto però

i proprietari anziani( due fratelli) dell'abitazione si sono affidati a un agente immobiliare senza nominare prima della messa in vendita dei tecnici di fiducia che identificassero l'abuso edilizio per tempo e non al momento del rogito/ uscita del perito della banca (è una difformità bella grossa su un immobile ereditato da una sorella dei proprietari).

Qui si da la "colpa" direttamente ai venditori ma si nomina l'uscita del perito. Non vorrei che vi fosse una sospensiva di mezzo... perché l'agente non ha rilevato l'abuso, i venditori non hanno detto nulla, il Notaio non lo può sapere, quindi chi ha scoperto l'abuso? Il perito? Il tecnico incaricato da parte acquirente? Domande giusto per capire meglio...

 

[ab.qualcosa]

Il venditore risponderà del fatto che non può vendere quanto “incautamente” ( cioè senza aver verificato prima la situazione urbanistica) promesso

Parlavo ieri di una situazione simile con un avvocato.
(Immobile con difformità insanabili saltate fuori dopo il preliminare).
Il massimo ottenibile a suo dire (e quanto ottenuto all'epoca) era la restituzione della caparra + gli interessi (ed eventuali danni se dimostrabili) per nullità del contratto.
Non si configurava come un inadempimento del venditore con restituzione del doppio della caparra.

 

[francesca63]

Parlavo ieri di una situazione simile con un avvocato.

Come sempre, contano i dettagli, che non conosciamo

 

[davideboschi]

Secondo me la tua teoria è ben valida anche nel caso in cui, chi non può onorare il contratto è il venditore (per motivi di cui sopra).

Non credo, in questo caso sarebbe inadempienza del venditore che si compensa coi danni o col doppio della caparra.

osa NON ti convince della mia "teoria" e quella di Francesca ?

Non è che non mi convince. Quella che chiami la vostra teoria è la tesi dell'agenzia, che la sta sostenendo come è giusto nel suo interesse.

Io sto solo dicendo che il cosiddetto avvocato incompetente probabilmente è molto più competente di quanto si creda, pèerché ha trovato un appiglio cui nessuno aveva pensato.
Questo appiglio:

Parlavo ieri di una situazione simile con un avvocato.
(Immobile con difformità insanabili saltate fuori dopo il preliminare).
Il massimo ottenibile a suo dire (e quanto ottenuto all'epoca) era la restituzione della caparra + gli interessi (ed eventuali danni se dimostrabili) per nullità del contratto.

Ovviamente se il contratto è nullo, le provvigioni non sono dovute.

Come sempre, contano i dettagli, che non conosciamo

Appunto. Stiamo facendo speculazioni che potranno tornarci utili in situazioni future, ma nel caso specifico hanno solo valore di ipotesi.