Provvigione sì o no?

[ferruccio]

D'accordissimo sul rischio...il fatto è:
1) chiamo prima l'altra agenzia, che se fa la furbetta si prende tutta la provvigione e mi spernacchia?
2) concludo io con accordo provvigionale e poi, solo dopo aver incassato, mando una bella PEC offrendogli una parte del mio incasso? e poi solo una parte (acquirente o tutte e due)?
3) Faccio finta di niente, incasso e aspetto un'eventuale azione legale per poi, se il caso specifico mi convince a trattare, prendere un accordo?
4) Faccio finta di niente e...aspetto una ventina d'anni di cause/controcause ed in caso pagherò quanto dovuto? che tra l'altro non sarà mai peggio del punto 2 o 3)

Chiaro che sappiamo bene (o quasi bene) come funziona la legge in genere....ma nel caso specifico? non sappiamo nulla dei particolari

@cristian casabella certo, i dubbi sono tanti e mancano tanti altri dettagli per dare un parere più informato appunto.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti,
sono nuova del mestiere e avrei bisogno di un vostro aiuto:
ho un incarico non in esclusiva (lo hanno anche altre 2 agenzie), l'altro giorno ho fatto una visita con un cliente a questa casa.
Gli è piaciuta ed è venuto in ufficio a fare una proposta, che il venditore ha già anche accettato.. e fin qui tutto bene..
Poi ho scoperto che qualche giorno prima è andato a vedere la stessa casa con un'altra agenzia.. ma ovviamente non ha fatto una proposta scritta.
Ora io mi chiedo: posso procedere con la vendita o meglio che contatti l'altra agenzia per capire come muoverci? Diciamo che il cliente ha visto per la prima volta la casa con loro, quindi forse il diritto l'avrebbero loro?
Spero che qualcuno mi risolva questo dubbio, non vorrei procedere e un domani ritrovarmi a dover discutere con i colleghi
Grazie a chi mi aiuta

Intanto l'incarico senza esclusiva non è un incarico, nel senso che l'incarico non è obbligatorio se vuoi fare la mediazione pura, mettere in contatto le parti e sperando vada tutto bene.
Ma se prendi un incarico prendilo in esclusiva gli ibridi, come vedi, creano problemi,
Anche perchè con un "incarico" senza esclusiva magari non fai neppure tutti i controlli dovuti, giustamente a chi viene voglia di investire 100/200 euro in accessi agli atti, magari regalare l'ape pur di averla subito e altre belle cose se da un momento all'altro il proprietario potrebbe vendere con altri?
Comunque no, non devi nulla all'altra agenzia e neppure obbligo di avvisarla anche perchè pure l'altra lavora in modo inadeguato, senza esclusiva, portando clienti dove lavora un altro, Pessime abitudini, pessime.

 

[mbarsan]

Francamente direi che l'attività della seconda agenzia ha aggiunto quel qualcosa in più alla trattativa che ha portato alla proposta. Cosa che è mancata durante la visita con la prima agenzia. Domando: il cliente ha firmato una carta per la visita? Non si è impegnato a evitare di fare proposte al di fuori del rapporto con l'agenzia? Se si, sarà la prima agenzia, forte del documento firmato, a pretendere dal cliente la percentuale dovuta per la conclusione della vendita. Nulla potendo pretendere dalla seconda agenzia, secondo me. Il cliente dovrà pagare due commissioni. In tale consapevolezza, le due agenzie applicheranno le percentuali meno onerose possibile.

 

[francesca63]

secondo me. Il cliente dovrà pagare due commissioni.

Questo è escluso

 

[mbarsan]

Questo è escluso

Perche? Se è escluso, non sarebbe nata questa discussione.

 

[ferruccio]

Perche? Se è escluso, non sarebbe nata questa discussione.

C'è una giurisprudenza a riguardo, abbastanza consolidata, che escluderebbe questo rischio...

 

[Michela_]

Incollo quanto ricevuto lo scorso anno (Circolare legale):

"La sola messa in relazione delle parti non è presupposto idoneo al sorgere del diritto alla provvigione"
Sempre al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1 c.c., con la sentenza 2/2/2023, n. 3165, la Cassazione afferma che è necessario che la conclusione dell’affare sia effetto causato adeguatamente dal suo intervento, senza che il mettere in relazione delle parti tra di loro ad opera del mediatore sia sufficiente di per sé a conferire all’intervento di questi il carattere di adeguatezza, né che l’intervento di un secondo mediatore sia sufficiente di per sé a privare ex post l’opera del primo mediatore di tale qualità di adeguatezza.
Per la Suprema Corte, la questione di diritto è la seguente: al fine di considerare che la conclusione dell’affare sia l’effetto dell’intervento del mediatore, è sufficiente o meno che questi abbia messo in relazione le parti e così abbia posto l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto? La tesi non può incontrare consenso, poiché altrettanto univoco, in quanto direttamente desumibile dalla disciplina legislativa, è che la messa «in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare» (art. 1754 c.c.) non è elemento sufficiente, di per sé, a far ritenere che l’affare sia «concluso per effetto» dell’intervento del mediatore (art. 1755 c.c.). Ciò si ricava dalla interdipendente distinzione di ruolo e di portata normativa tra l’art. 1754 c.c. e l’art. 1755, comma 1 c.c.
In sé considerato, l’art. 1754 c.c. si limita a definire la figura del mediatore come «colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza». Considerato invece nella sua relazione con l’art. 1755, comma 1 c.c., l’art. 1754 c.c. consegue una portata normativa ulteriore in quanto diretta a negare che la semplice messa in relazione delle parti sia requisito idoneo, di per sé, a far reputare l’affare concluso per effetto dell’intervento del mediatore.
Sostiene inoltre la Cassazione che ci si persuade di ciò già se si pensa al circolo essenzialmente vizioso in cui si risolverebbe l’art. 1755, comma 1 c.c., ove fosse riscritto alla luce della tesi criticata. La riscrittura suonerebbe così: «colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare ha diritto alla provvigione […], se l’affare è concluso per effetto della semplice messa in relazione delle parti».
In altre parole, due e distinte sono le domande: (a) chi è il mediatore (art. 1754 c.c.); b) che cosa deve fare il mediatore per avere diritto alla provvigione (art. 1755, comma 1 c.c.). Non si può rispondere alla seconda domanda, evocando più o meno sic et simpliciter la risposta alla prima, n. 6 – 20 marzo 2023 Circolare Legale 4 altrimenti il senso normativo dell’art. 1755, comma 1, c.c. si appiattirebbe su quello dell’art. 1754 c.c..
In altri termini, va escluso che il diritto del mediatore sorga solo perché questi abbia messo in relazione le parti e così abbia posto l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata, quand’anche egli non intervenga poi in ogni fase della trattativa e il processo di formazione della volontà negoziale delle parti sia complesso e articolato nel tempo, in quanto di per sé, la semplice messa in relazione delle parti ad opera del mediatore non è sufficiente ad integrare l’efficienza causale adeguata secondo quanto previsto dal citato art. 1755, comma 1, c.c., come autorevolmente sostenuto dalla Suprema Corte." Dott. Michele Pizzullo Consulente legale FIMA

 

[mbarsan]

La circolare potrebbe anche tapparmi la bocca... Però ho provato a chiedere lumi a Gemini, Copilot e Claude (tramite Poe). In sintesi le risposte di Claude mi sembrano meglio articolate. Allego qui il colloquio:

D: Nel caso di agenzie senza mandato esclusivo, se il cliente visita l'immobile con due agenzie e decide di utilizzare la seconda per formalizzare la proposta di acquisto che il venditore deciderà di accettare, nulla è dovuto alla prima agenzia che aveva mostrato l'immobile per la prima volta al cliente?

R: Nel caso in cui il cliente visiti l'immobile con due agenzie diverse, entrambe senza mandato esclusivo, e decida di utilizzare la seconda agenzia per formalizzare la proposta di acquisto che viene poi accettata dal venditore, allora:
La prima agenzia che aveva mostrato l'immobile per la prima volta al cliente non ha diritto ad alcuna provvigione.
Poiché non c'era un mandato esclusivo, il cliente era libero di trattare con altre agenzie e scegliere quale utilizzare per la formalizzazione dell'offerta.
La provvigione viene riconosciuta solamente all'agenzia che ha effettivamente presentato l'acquirente e concluso la vendita, ossia la seconda agenzia scelta dal cliente.
Pertanto, in questo scenario senza mandato esclusivo, la prima agenzia non può reclamare alcun compenso, in quanto il cliente ha il diritto di scegliere l'agenzia con cui concludere la transazione, anche se è stata una diversa agenzia a mostrare l'immobile inizialmente.

D: La prima agenzia potrebbe aver fatto firmare al cliente un documento. Di solito si tratta di un documento che impegna il cliente a riservatezza e riconoscimento di commissioni in caso di conclusione del contratto di compravendita. In questo caso potrebbero sussistere diritti a favore della prima agenzia?

R: Sulla base del contesto fornito, se la prima agenzia immobiliare aveva fatto firmare al cliente un documento con impegni specifici, come ad esempio un accordo di riservatezza o di riconoscimento di una commissione in caso di buon fine della compravendita, allora potrebbero sussistere dei diritti a favore di questa prima agenzia, anche se il cliente ha poi deciso di formalizzare l'acquisto attraverso una seconda agenzia senza mandato esclusivo.
Nello specifico:
Se il cliente aveva sottoscritto un impegno di riservatezza con la prima agenzia, sarebbe comunque vincolato a rispettarlo anche se decide di procedere con la seconda agenzia.
Inoltre, se il documento firmato prevedeva il riconoscimento di una commissione alla prima agenzia in caso di conclusione della compravendita, il cliente sarebbe tenuto a rispettare tale accordo, a prescindere dal fatto che abbia poi scelto la seconda agenzia per formalizzare l'offerta.
In questi casi, la prima agenzia potrebbe avere il diritto di richiedere una quota parte della provvigione finale, sulla base di quanto stabilito nell'impegno sottoscritto in precedenza con il cliente. Ciò vale anche se l'acquisto viene poi perfezionato attraverso un'altra agenzia.
Quindi, in sintesi, se c'erano impegni contrattuali sottoscritti dal cliente, questi potrebbero far sorgere diritti a favore della prima agenzia, anche in assenza di un mandato esclusivo.

D: Se c'erano impegni contrattuali sottoscritti con la prima agenzia, tali impegni si sommano a quelli sorti a causa della conclusione del contratto con la seconda agenzia?

R: Sì, gli impegni contrattuali sottoscritti con la prima agenzia si potrebbero sommare a quelli sorti con la seconda agenzia.
Ecco come:
Impegni con la prima agenzia:
Se il cliente aveva sottoscritto un accordo di riservatezza o di riconoscimento di commissione con la prima agenzia, rimane vincolato a rispettare tali patti.
Impegni con la seconda agenzia:
Quando il cliente ha concluso il contratto di compravendita attraverso la seconda agenzia, avrà presumibilmente riconosciuto a questa la relativa commissione.
Quindi, in questo caso:
Il cliente rimarrà obbligato sia verso la prima agenzia (per gli impegni precedentemente sottoscritti) che verso la seconda agenzia (per la commissione derivante dalla conclusione dell'affare).
La prima agenzia potrà far valere i suoi diritti (ad esempio la richiesta di quota parte della provvigione) sulla base del contratto precedentemente siglato con il cliente.
La seconda agenzia avrà diritto alla propria commissione per aver concluso l'affare.
In sostanza, gli impegni verso le due agenzie si sommano e il cliente dovrà rispettarli entrambi, salvo diverse pattuizioni o accordi tra le parti. Molto dipenderà dai termini precisi dei contratti sottoscritti.

Sottolineo quest'ultima frase!!!

 

[Michela_]

Però ho provato a chiedere lumi a Gemini, Copilot e Claude (tramite Poe).

A chi hai chiesto, scusa? Chi sono??

 

[mbarsan]

Claude, interrogato su come si applica la determinazione della Cassazione in un caso come questo, così suggerisce:

Secondo le indicazioni della Cassazione riportate nella circolare legale, affinché l'intervento della prima agenzia possa essere considerato causalmente adeguato ai fini del diritto alla provvigione, potrebbero rilevare le seguenti circostanze:

1. Ruolo attivo della prima agenzia nella trattativa:
   • Se la prima agenzia ha svolto un ruolo attivo e significativo nelle fasi di negoziazione e di avvicinamento delle parti, contribuendo in modo determinante alla definizione dei termini dell'accordo finale.
   • Ad esempio, se la prima agenzia ha condotto trattative complesse, fornito informazioni cruciali, mediato tra le posizioni delle parti, ecc.
2. Continuità dell'intervento:
   • Se la prima agenzia è rimasta coinvolta in modo continuativo durante l'intero processo di formazione della volontà negoziale delle parti, pur senza essere presente in ogni singola fase.
   • Ciò dimostrerebbe un contributo causale persistente e adeguato, anche se non esclusivo.
3. Vicinanza temporale:
   • Se la conclusione dell'affare è avvenuta in tempi relativamente ristretti rispetto all'intervento iniziale della prima agenzia.
   • Questo potrebbe indicare un nesso di causalità più diretto tra l'attività della prima agenzia e il buon esito della trattativa.
4. Assenza di elementi interruttivi:
   • Se non emergono elementi che possano aver interrotto o precluso il nesso di causalità tra l'attività della prima agenzia e la conclusione dell'affare.
   • Ad esempio, l'intervento di un secondo mediatore non dovrebbe di per sé essere sufficiente a ritenere reciso tale nesso causale.

In sostanza, la Cassazione richiede una valutazione complessiva del ruolo e del contributo effettivo della prima agenzia, oltre al semplice fatto di aver messo in relazione le parti. Solo così potrà essere riconosciuto il carattere di adeguatezza causale necessario per il diritto alla provvigione.
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Per quanto precede, sarei propenso a credere che la prima agenzia non dovrebbe avere nulla a pretendere. Sempre che non ci siano norme contrattuali sottoscritte fra le parti delle quali dovremmo conoscere la sostanza e che non sia possibile trascurare.
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Come sarebbe "chi sono..."?!?