Quale aumento di valore dopo ristrutturazione?

[IL TRUCE]

e utilizzando le migliori metodologie estimative

Per esempio ?

da parte di professionisti specializzati nella valutazione immobiliare

Che sarebbero ?

ognuno può avere le proprie idee in base alle proprie conoscene ed esperienze.
calcolare in maniera affidabile una possibile rivalutazione si può solo seguendo regole già condivise, non certo utilizzando ognuno le proprie

Orsu' condividi..
PS: A proposito, sai gia del Discount che stanno per aprire angolo via Manzoni ?

 

[Dan89]

Sulle metodologie di stima sono abbastanza scettico, più che altro perchè ho visto quella di CRIF che mi ha fatto la banca, che come saprete si basa su 3 immobili benchmark della stessa zona.

Nel benchmark ci hanno messo di tutto, immobili in stato manutentivo da 3 a 5, piani alti e bassi, con e senza ascensore.

Praticamente per loro, indipendentemente dall'immobile benchmark, la presenza dell'ascensore vale 1.750€, e ogni livello di manutenzione in più aumenta il valore di 14-15k

 

[IL TRUCE]

Sulle metodologie di stima sono abbastanza scettico, più che altro perchè ho visto quella di CRIF che mi ha fatto la banca, che come saprete si basa su 3 immobili benchmark della stessa zona.

Nel benchmark ci hanno messo di tutto, immobili in stato manutentivo da 3 a 5, piani alti e bassi, con e senza ascensore.

Praticamente per loro, indipendentemente dall'immobile benchmark, la presenza dell'ascensore vale 1.750€, e ogni livello di manutenzione in più aumenta il valore di 14-15k

Questo ti spiega perche """il perito""" gira sotto l acqua a 1400 euro al mese.

 

[Dan89]

Questo ti spiega perche """il perito""" gira sotto l acqua a 1400 euro al mese.

Più che il perito (che comunque non ha fatto certo un sopralluogo dei migliori), qui è la metodologia che mi sembra un po' fallata

 

[francesca63]

Più che il perito (che comunque non ha fatto certo un sopralluogo dei migliori), qui è la metodologia che mi sembra un po' fallata

Quella stima interessa alla banca, non a te per decidere se ristrutturare o meno.

 

[Carlo Garbuio]

Sulle metodologie di stima sono abbastanza scettico, più che altro perchè ho visto quella di CRIF che mi ha fatto la banca, che come saprete si basa su 3 immobili benchmark della stessa zona.

Nel benchmark ci hanno messo di tutto, immobili in stato manutentivo da 3 a 5, piani alti e bassi, con e senza ascensore.

Praticamente per loro, indipendentemente dall'immobile benchmark, la presenza dell'ascensore vale 1.750€, e ogni livello di manutenzione in più aumenta il valore di 14-15k

lo scetticismo ci può stare, le metodologie condivise dal mondo immobiliare sono molte e vanno applicate, correttamente, da chi si occupa di valutazione immobiliare professionale
quanto scrivi non corrisponde ad una metodologia di quelle condivise, è un miscuglio improprio
la valutazione può essere verficata e non può essere considerata errata perchè non soddisfa i propri desideri, sarebbe troppo comodo e pericoloso per tutti.
con molta probabilità la responsabilità, come capita molto spesso, è riconducibile anche al committente

Più che il perito (che comunque non ha fatto certo un sopralluogo dei migliori), qui è la metodologia che mi sembra un po' fallata

qui è evidente la presunta superiorità del privato ... la conseguneza, solitamente, è che sarebebro sempre gli altri a sbagliare

 

[Dan89]

qui è evidente la presunta superiorità del privato ... la conseguneza, solitamente, è che sarebebro sempre gli altri a sbagliare

Allora diciamo che, a mio parere, è stata applicata impropriamente E questo prescinde dal valore della stima. Poi non mi sono mai confrontato con un tecnico quindi non saprò mai se ho ragione di pensarlo o no

 

[IL TRUCE]

Bhe di incapaci in giro con una cerata con scritto "Il Perito" ne ho sentito parlare davvero in tanti, tanti casi.
Come ben dice @francesca63 "quella" valutazione non deve necessariamente interessarti.
SE fossimo in un campo indiano, il perito locale, "Camicia-di-Conad" dovrebbe essere informato se la valutazione richiesta debb essere utile per

• Vendere
• Non vendere
• Dividere
• Favorire
• Ostacolare
• Tutelarsi
• Tutelare

Se nn ne capisse la differenza niente paura: interverrebbe "Collo-a-quadroni" con il certificato professionale di Manitu' ( Ma va bene anche quello del Buondi Motta in questo caso ) che vede, spara una scemata e non lo vedi piu.

 

[Giuseppe Di Massa]

Ciao a tutti,

domanda iper generica, mi rendo conto, ma probabilmente con la vostra esperienza riuscite comunque a dare un parere indicativo.

Considerate un appartamento di piccolo taglio in un contesto medio in zona semi-centrale servita di una grande città. Appartamento anni 60, 3° piano, ottima esposizione e vista piacevole, condominio da ristrutturare nelle zone comuni.

Secondo voi di che % si rivaluta un appartamento con queste caratteristiche con una ristrutturazione "media" rispetto ad uno completamente da ristrutturare?
E se la ristrutturazione fosse invece "ottima" (es. maxiplance di parquet, infissi in alluminio taglio termico, illuminazione curata con controsoffitti e led, rivestimenti grande formato, radiatori di design più altre personalizzazioni che a seconda dei gusti potrebbero essere apprezzate o valere 0)?

L'idea che mi sono fatto io è che una ristrutturazione farebbe aumentare il valore del 10% (o almeno, io questa casa ristrutturata l'avrei pagata così tanto in più), mentre una ristrutturazione ottima potrebbe aumentarla forse di un altro 5% soprattutto se percepita dall'acquirente, o se andasse a influenzare quella parte "emozionale" che comunque gioca un ruolo nell'acquisto di una casa.

Faccio questa domanda perchè ho comprato casa con le caratteristiche che dicevo su da ristrutturare, e anche se so che non è la mia casa definitiva, ci sto comunque spendendo non poco, sui 1200€/mq (un po' perchè essendo di piccola metratura le spese fisse pesano, un po' perchè le detrazioni incentivano, un po' perchè non voglio poi viverci pensando che potevo fare quello o quell'altro...e anche perchè mi pare che a Roma ci siano le spese di ristrutturazione più alte d'Italia :/ ).
So che anche con le detrazioni non recupererò l'intero costo della ristrutturazione, ma secondo me l'80% si e mi andrebbe comunque bene (in affitto pago quasi 10.000€ l'anno, quindi anche a rivendere dopo 5 anni sarei comunque in attivo)

Opinioni?

Mi occupo da tantissimi anni di quel tipo di investimenti e credimi, non farei una valutazione senza vedere l'immobile neppure se fosse nel mio condominio.
Ultimamente le nostre operazioni a rischio zero (quindi zone almeno buone e tagli classici) rendono il 15% lordo sull'intera cifra investita, quindi acquisto, spese accessorie, spese di ristrutturazione, spese di agenzia per vendere, spese condominiali e riscaldamento ecc incluse, al quel 15% va tolta l'imposta sulla plusvalenza il che li rende investimenti al 10/12% netti, ma mi capita di pensare che se avessimo preso allo stesso prezzo l'appartamento identico di fronte, o del palazzo accanto, non avrebbe reso nulla o avrebbe reso il doppio

 

[Carlo Garbuio]

Allora diciamo che, a mio parere, è stata applicata impropriamente

bene
Perchè è stata applicata impropriamente e quale sarebbe la corretta applicazione?