Qual'è la prassi per acquisire un immobile per usucapione?

[alejandra laureiro]

Salve a tutti.
Vorrei avere informazioni sulla prassi, costi, tempi, etc per rendere "legittimo" l'usucapione su un immobile; il mio cliente l'ho ha avuto da 30 anni ininterrotti portandone migliorie strutturali al fabbricato, utenze di acqua e luce, ICI perchè le risulta come seconda casa.
In attesa di risposte, saluto a tutti e auguro buona domenica
Alejandra

 

[astro]

Salve Alejandra, devi rivolgerti ad un legale che sia pratico di questa materia.
L'usucapione è un modo di acquisto a titolo originario e bisogna dimostrare (con testimoni) di avere il possesso pacifico, bonario ed ininterrotto ultraventennale. Solitamente in questi casi ci sono molti intestatari e saranno necessarie delle ricerche all'anagrafe per reperire gli attuali indirizzi per fare le notifiche.
In pratica bisogna intentare una causa nei confronti di chi risulta oggi proprietario, notificare nei modi previsti dalla legge, ed arrivare ad una sentenza che costituirà il titolo valido per registrare l'atto. Poi bisognerà trascrivere presso la competente Conservatoria RR.II.
in bocca al lupo!
Astro

 

[Sergio Caruso]

Ciao Alejandra,
innanzitutto bisognerebbe capire a che titolo la tua cliente ha usufruito dell'Immobile per 30 anni, ovvero, sarebbe il caso di capire se esiste uno scritto che le consentiva l'utilizzo.
L'usucapione si ottiene con l'uso ventennale ininterrotto (se riguarda Immobile) intentando una causa nei confronti di chi risulta proprietario (come ha già scritto Astro), servono 2 testimoni e la causa in genere dura circa 3 anni con relativi costi giudiziari.
Altro sistema, ma non credo che sia questo il caso appropriato, è un'atto Notorio davanti ad un Giudice di Pace, sempre con 2 testimoni, immediato e con un costo di circa 200 €!
La differenza sta nel fatto che con l'Usucapione si acquisisce "immediatamente" la proprietà una volta terminata la causa, mentre con l'Atto Notorio si dichiara solo il "Possesso" del bene e, per 10 lunghi anni, chi risulti intestatario del bene può fare ricorso ma attraverso una Causa Legale nella quale dovrà dimostrare di aver esercitato il possesso negli anni precedenti.
Se per Immobile si intende un Terreno oppure una Proprietà rurale, si può procedere con l'usucapione abbreviato con 15 anni di possesso.
Se l'Immobile è stato acquistato attraverso regolare Atto Notarile che però presenti gravi errori nella descrizione del bene (per esempio se venisse acquistato Appartamento con parcheggio o terreno annesso ma quest'ultimo venisse erroneamente dimenticato) si potrà procedere con l'usucapione abbreviato dimostrandone l'uso per 10 anni continuativi.

 

[Letizia Arcudi]

Ciao
Rivolgiti ad un legale di fiducia
a sua volta dovrà iniziare le pratiche affinche ci sia una sentenza
dell'usocapione per l'unità immobiliare
attribuita al tuo cliente.

 

[Raf]

Ciao considera che una persona che conosco, su consiglio del notaio ha direttamente venduto con regolare atto notarile trascritto un immobile usucapito.
In pratica la persona che ha di fatto usucapito l'immobile possedendolo in maniera ininterrotta per più di venti anni ha venduto. Il notaio ha stilato un atto dove il sig. Rossi (nome di fantasia) vende al sig. Bianchi un immobile usucapito composto da...ecc..
Il notaio ha detto che è un atto perfettamente legale, è previsto dalla legge e. trascorsi dieci anni la compravendita non è più contestabile.
ciao

 

[Sergio Caruso]

Scusa Raf, ma ho paura che si cada in confusione facilmente confondendo una cosa per l'altra (es.: chiamiamo volgarmente "compromesso" il "preliminare di vendita", etc...), in questo caso, credo si stia confondendo l'Atto Notorio con l'Usucapione. :?

 

[Raf]

Scusa tu Sergio, sicuramente sono stato io poco chiaro.
Tieni presente che è stata effettuata una vendita.
Innanzitutto va considerato che la vendita è stata fatta tra congiunti.
In pratica il sig Rossi ha venduto al figlio (che prima ho chiamato sig. Bianchi) un immobile usucapito di fatto , il sig. Bianchi è quindi consapevole del fatto che entro dieci anni potrebbe esserci qualcuno che potrebbe opporsi alla compravendita.
Spero di essere stato più chiaro.
saluti a tutti

 

[Giuseppe Fox]

Salve Alejandra, devi rivolgerti ad un legale che sia pratico di questa materia.
L'usucapione è un modo di acquisto a titolo originario e bisogna dimostrare (con testimoni) di avere il possesso pacifico, bonario ed ininterrotto ultraventennale. Solitamente in questi casi ci sono molti intestatari e saranno necessarie delle ricerche all'anagrafe per reperire gli attuali indirizzi per fare le notifiche.
In pratica bisogna intentare una causa nei confronti di chi risulta oggi proprietario, notificare nei modi previsti dalla legge, ed arrivare ad una sentenza che costituirà il titolo valido per registrare l'atto. Poi bisognerà trascrivere presso la competente Conservatoria RR.II.
in bocca al lupo!
Astro

Pur concordando ... farsi seguire da un notaio o legale, mi permetto di riportare alcune considerazioni:
premesso che l'usucapione si concretizza solo in presenza di una serie di requisiti prescritti dalla legge, come il POSSESSO PACIFICO E NON CLANDESTINO DEL BENE IN MODO CONTINUATO PER ALMENO VENTI ANNI, ECC. è bene dire che "l' ACQUISTO ORIGINARIO PER USUCAPIONE SI PERFEZIONA CON IL SEMPLICE DECORSO DEL TEMPO ACCOMPAGNATO DAL REQUISITO DEL POSSESSO E NON CON LA SENTENZA CHE ACCERTA L'USUCAPIONE. L'USUCAPIONE OPERA DI DIRITTO PER IL SOLO FATTO CHE CI SIA STATO UN POSSESSO SUL BENE RILEVANTE SECONDO IL DIRITTO SOSTANZIALE, PERTANTO NON è NECESSARIA NE INDISPENSABILE ALCUNA SENTENZA PER POTER DISPORRE DEL DIRITTO IN TAL MODO ACQUISITO" (Cass. civ. 5 febbraio 2009, n. 2485). Ciò significa che un notaio può validamente stipulare un atto di vendita nel caso in cui la parte venditrice si dichiari proprietaria in forza dell'intervenuto possesso ultraventennale del bene, prima e indipendentemente dalla sentenza che ne accerti l'acquisto per ususcapione.
G. Fox

 

[Sergio Caruso]

Scusa tu Sergio, sicuramente sono stato io poco chiaro.
Tieni presente che è stata effettuata una vendita.
Innanzitutto va considerato che la vendita è stata fatta tra congiunti.
In pratica il sig Rossi ha venduto al figlio (che prima ho chiamato sig. Bianchi) un immobile usucapito di fatto , il sig. Bianchi è quindi consapevole del fatto che entro dieci anni potrebbe esserci qualcuno che potrebbe opporsi alla compravendita.
Spero di essere stato più chiaro.
saluti a tutti

OK!!! Chiarissimo!

 

[Francesca Cecchini]

Buongiono a tutti!
Ha ragione Giuseppe Fox quando scrive che non è necessaria la sentenza del giudice per usucapire un immobile.
Infatti, tecnicamente, la sentenza di usucapione è una sentenza di tipo "dichiarativo", cioè non costituisce il diritto sull'immobile poichè già sussiste tale con il semplice possesso ultraventennale. Per questo è anche possibile che il notaio lo inserisca nell'atto di acquisto.
Vero è, però, che una sentenza dichiarativa pone la parola fine a qualsiasi contestazione della proprietà di tale bene che potesse di seguito intervenire, mentre la dichiarazione del notaio contrenuta nell'atto no. Per esempio, se nell'atto scrivo che il bene l'ho usucapito poichè ne ero possessore dal 1980, in seguito, e per i dieci anni successivi all'acqyìuisto, potrebbe sempre esserci qualcuno che contesta, documentalmente o tramite testimoni, tale possesso, poichè solo il giudice può dichiarare l'effettiva usucapione del bene.
Nella situazione descritta da Raf, l'atto non dovrebbe avere problemi di sorta, comunque, in tutti gli altri casi.... bè, un processino io lo farei!