Quali sono doveri e modus operandi dell'agente immobiliare ?

[Saveriope]

Salve a tutti, mi ritrovo con una problematica relativa la vendita di un'immobile di mia madre e Vi chiedo un parere, ovvero desidererei sapere quali sono gli obblighi professionali di un'agente immobiliare prima di arrivare alla stesura di un compromesso di vendita.
Mi spiego: mia madre affida la vendita di un'immobile (ammezzato) ad un'agente immobiliare e consegna in due tempi diversi il titolo di proprietà (atto notarile di assegnazione dell'immobile) + visura catastale (ufficio A/10) , successivamente un documento del comune del 1962 che dichiara "abitabili" gli appartamenti dell'edificio tra cui quello di mia madre.
L'agente propone in vendita l'immobile quale ufficio (di comune accordo con noi) e trova un'acquirente che vuole fare uno studio medico che firma la proposta di vendita e rilascia un assegno di caparra.
Successivamente ci si accorge che il documento del Comune parla di abitabilità (appartamento) e quindi l'acquirente minaccia di recedere in quanto l'immobile "non è conforme alle normative in essere" e chiede indietro la caparra con annessi e connessi. Ovviamente noi abbiamo chiesto al comune l accesso agli atti per verificare i documenti dell'epoca (1962). Praticamente abbiamo un'abitabilità del 1962 e una catastazione come ufficio del 1981 .
Secondo Voi prima di arrivare alla firma di una proposta di vendita con caparra l'agente immobiliare aveva o no il dovere di verificare scrupolosamente tutta la documentazione dell'immobile? Si può ritenere responsabile?

 

[Slartibartfast]

E il proprietario che incarica l'agente di vendere un immobile dichiarando che si tratta di un ufficio mentre invece è un appartamento si può ritenere responsabile?

p.s.: catastazione non si può sentire. Esisterà anche ma mi fa l'effetto delle unghie sulla lavagna 🤮

 

[Michela_]

Chiedo venia ma io ancora non ho capito dove sta il problema. Capita che per "una volta" (nel senso che non capita "spesso") che vi sia un'abitabilità e NON va bene?
Allora provo a chiarire alcune cose.
Tua mamma mi porta un atto di provenienza del '62 e una visura catastale con cambio destinazione d'uso A/10 del '81. Io prendo atto del cambio di destinazione d'uso e lo metto in vendita come ufficio. Finqua siamo tutti d'accordo? Ok. L'unica cosa "in più" che io farei, è controllare il regolamento condominiale contrattuale, nel quale vi potrebbe essere un "limite" al cambio di destinazione d'uso, ma non è detto, pertanto potrebbe essere tutto ok.
Ma io, agente immobiliare, che responsabilità potrei avere in merito? Che "potere" ho per controllare la documentazione di richiesta di cambio destinazione d'uso? Io guardo l'atto di provenienza, appartamento. Faccio la visura e risulta ufficio. Lo vendo come ufficio. Voi siete responsabili di ciò che mi portate, è vostro il compito di controllare che tutta la documentazione sia in regola prima di metterlo in vendita l'immobile (magari con l'aiuto di un tecnico).
Ora però, il collega non mi sembra molto sveglio.
Premessa: l'immobile nasce come un tutt'uno, ovvero penso condominio, è palese che il certificato di agibilità abitabilità sia stato rilasciato all'epoca per tutto il complesso condominiale. Tale certificato accerta elementi fondamentali per l'immobile, ovvero conformità impianti all'epoca, collaudo statico dei cementi armati, requisiti igienico-sanitari, ecc, pertanto quel certificato rimane valido. Non è che se viene effettuato il cambio di destinazione d'uso da appartamento ad ufficio, l'abitabilità decade.
Io starei tranquilla se fossi in voi venditori, ma anche se fossi acquirente.
Starei un pò meno tranquilla se fossi nei panni del collega agente immobiliare, perchè non sa "gestire" e comunicare con le parti.
Tutto questo lo confermo, solo se ho capito che le cose sono andate nel modo da me descritto.

 

[Michela_]

Ti consiglio però di usare un unico 3d così da poter ricevere tutte le risposte e leggerle in un unico post in ordine cronologica, senza fare confusione (visto che ne hai aperte 3 discussioni praticamente uguali).

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve a tutti, mi ritrovo con una problematica relativa la vendita di un'immobile di mia madre e Vi chiedo un parere, ovvero desidererei sapere quali sono gli obblighi professionali di un'agente immobiliare prima di arrivare alla stesura di un compromesso di vendita.
Mi spiego: mia madre affida la vendita di un'immobile (ammezzato) ad un'agente immobiliare e consegna in due tempi diversi il titolo di proprietà (atto notarile di assegnazione dell'immobile) + visura catastale (ufficio A/10) , successivamente un documento del comune del 1962 che dichiara "abitabili" gli appartamenti dell'edificio tra cui quello di mia madre.
L'agente propone in vendita l'immobile quale ufficio (di comune accordo con noi) e trova un'acquirente che vuole fare uno studio medico che firma la proposta di vendita e rilascia un assegno di caparra.
Successivamente ci si accorge che il documento del Comune parla di abitabilità (appartamento) e quindi l'acquirente minaccia di recedere in quanto l'immobile "non è conforme alle normative in essere" e chiede indietro la caparra con annessi e connessi. Ovviamente noi abbiamo chiesto al comune l accesso agli atti per verificare i documenti dell'epoca (1962). Praticamente abbiamo un'abitabilità del 1962 e una catastazione come ufficio del 1981 .
Secondo Voi prima di arrivare alla firma di una proposta di vendita con caparra l'agente immobiliare aveva o no il dovere di verificare scrupolosamente tutta la documentazione dell'immobile? Si può ritenere responsabile?

l'agente immobiliare deve comunicare alle parti ciò che sa usando la diligenza professionale, in pratica no, ne risponde il proprietario salvo che non abbia incaricato l'agenzia di incaricare qualcuno per specifiche verifiche.
Però parli di abitabilità, cosa che sarebbe ok anche per un ufficio, non c'entra con la destinazione d'uso che se è A10 è ufficio. Le due cose non si escludono a vicenda. Non vorrei ci fosse un malinteso, meglio che un tecnico verifichi se è ufficio o abitazione. Se fosse abitazione basta fare un cambio di destinazione d'uso (che ha un costo) e si fa l'atto, per come l'hai raccontato non vedo problemi tali da giustificare una risoluzione, salvo che non ci siano altre questioni.

 

[ab.qualcosa]

Secondo Voi prima di arrivare alla firma di una proposta di vendita con caparra l'agente immobiliare aveva o no il dovere di verificare scrupolosamente tutta la documentazione dell'immobile?

L'agente ha il dovere di "comunicare alle parti le circostanze a lui note), relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso" [art. 1746 c.c.]
In particolare ci si riferisce a "le circostanze che il mediatore conosce e di quelle che avrebbe dovuto conoscere con la diligenza ordinaria" [art 1176 c.c].

Cosa vuol dire questo esattamente?

In presenza di un potenziale cambio di destinazione non sufficientemente motivato, la diligenza ordinaria prevede che l'agente si attivi e vada ad approfondire?
O suggerisca di approfondire?

Bella domanda... ho perso contatto con giurisprudenza e giudici, per cui rispondo boh.

 

[Saveriope]

Chiedo venia ma io ancora non ho capito dove sta il problema. Capita che per "una volta" (nel senso che non capita "spesso") che vi sia un'abitabilità e NON va bene?
Allora provo a chiarire alcune cose.
Tua mamma mi porta un atto di provenienza del '62 e una visura catastale con cambio destinazione d'uso A/10 del '81. Io prendo atto del cambio di destinazione d'uso e lo metto in vendita come ufficio. Finqua siamo tutti d'accordo? Ok. L'unica cosa "in più" che io farei, è controllare il regolamento condominiale contrattuale, nel quale vi potrebbe essere un "limite" al cambio di destinazione d'uso, ma non è detto, pertanto potrebbe essere tutto ok.
Ma io, agente immobiliare, che responsabilità potrei avere in merito? Che "potere" ho per controllare la documentazione di richiesta di cambio destinazione d'uso? Io guardo l'atto di provenienza, appartamento. Faccio la visura e risulta ufficio. Lo vendo come ufficio. Voi siete responsabili di ciò che mi portate, è vostro il compito di controllare che tutta la documentazione sia in regola prima di metterlo in vendita l'immobile (magari con l'aiuto di un tecnico).
Ora però, il collega non mi sembra molto sveglio.
Premessa: l'immobile nasce come un tutt'uno, ovvero penso condominio, è palese che il certificato di agibilità abitabilità sia stato rilasciato all'epoca per tutto il complesso condominiale. Tale certificato accerta elementi fondamentali per l'immobile, ovvero conformità impianti all'epoca, collaudo statico dei cementi armati, requisiti igienico-sanitari, ecc, pertanto quel certificato rimane valido. Non è che se viene effettuato il cambio di destinazione d'uso da appartamento ad ufficio, l'abitabilità decade.
Io starei tranquilla se fossi in voi venditori, ma anche se fossi acquirente.
Starei un pò meno tranquilla se fossi nei panni del collega agente immobiliare, perchè non sa "gestire" e comunicare con le parti.
Tutto questo lo confermo, solo se ho capito che le cose sono andate nel modo da me descritto.

si le cose sono andate così. Ma l'acquirente vuole recedere (e quindi chiede indietro la caparra) adducendo di essere stata quasi raggirata perchè vuole comprare un ufficio ma trattasi di appartamento !! Premesso che diversi notai si sono quasi messi a ridere.. per loro il problema non sussiste!

 

[francesca63]

adducendo di essere stata quasi raggirata perchè vuole comprare un ufficio ma trattasi di appartamento

Mi pare che questo vada ancora verificato, con l’accesso agli atti ( che hai detto avresti fatto).
Se risulta in Comune come appartamento, e non si fa in tempo entro la data prevista per il rogito a presentare la pratica per la variazione , in effetti l’acquirente potrebbe non avere tutti i torti, visto che non sei in grado di vendere quanto promesso.

Premesso che diversi notai si sono quasi messi a ridere..

Mah…forse leggendo quanto firmato si capirebbe di più.
Fatto sta che se hai promesso in ufficio, e in Comune risulta abitazione, qualcosa va sistemato

 

[Michela_]

e in Comune risulta abitazione,

Ah, in comune risulta abitazione??? Quindi manca questo piccolo "dettaglio"...

 

[francesca63]

Ah, in comune risulta abitazione??? Quindi manca questo piccolo "dettaglio"...

È un’informazione che ancora manca.
Dalle discussioni aperte sull’argomento, c’è il dubbio che l’immobile fosse nato come abitazione, e poi sia stata fatta la variazione, ma solo in Catasto.
Ma finché non saranno analizzati i documenti del Comune, non si sa nulla di certo o preciso.