Quando l'agenzia immobiliare non fa il suo lavoro

[SACHER]

Allora per essere precisi sarebbe anche utile sapere se il tuo acquisto è stato a prezzo di richiesta o con sconto, magari analogo a quello che hai concesso ai tuoi acquirenti.

Ha fatto bene a chiedermelo: perché non ho avuto sconti.

 

[alessandro66]

mi ha chiesto il 2% sulla vendita e il 2% sull'acquisto. Un furto, lo so.

In realtà, di norma, avresti dovuto pagare il 3%+3%...qualcuno fa il 3%+2%...comunque, per una doppia operazione (e dipende anche dalle cifre assolute), il 2%+2% non è assolutamente un furto.

Ma pensavo di non dover preoccuparmi a sentire Notai, Banche, Comuni, Catasti etc., pensavo che avrebbero pensato loro a tutto.

La documentazione completa dell'immobile deve essere fornita dal proprietario (planimetria e visure catastali, eventuali condoni o sanatorie realizzate tramite D.I.A. e similari) a sue spese (ha il dovere di garantire la bontà e regolarità di ciò che sta vendendo e deve mettere il mediatore nelle condizioni di trasferire tutto ciò ai potenziali acquirenti), ci aggiungerei anche tutto ciò che riguarda il condominio (se l'agenzia chiama l'amministratore, potrebbe sentirsi rispondere che lui/lei non può fornire tali estremi e che bisogna rivolgersi al proprietario), con la banca è ancora peggio che con l'amministratore ed è sempre il cliente, che avendo il rapporto diretto con l'istituto, deve fornire all'agenzia tutte le notizie necessarie...se poi, il mutuo lo devi prendere, come fai a non parlare con la banca? Al Comune l'agenzia ci può andare solo se gli dai specifico incarico (a pagamento) ma non rientra negli obblighi professionali previsti per la mediazione...idem per documentazione catastale, se non ne sei in possesso e non sai come reperirla, possono pensarci loro (sempre a pagamento). Il Notaio ti è antipatico che non vuoi parlarci, l'agenzia può fare da tramite nella fase preliminare ma capita spesso che i Notai vogliano parlare con la persona direttamente interessata.

E invece.....ho dovuto ricordargli io che il preliminare andava registrato (e l'hanno fatto in ritardo)

Qui hai ragione tu...oltretutto sono solidali con le parti, per il mancato pagamento...

non sapevano che il box ha un altro subalterno rispetto alla casa e quindi non avevano la planimetria catastale del box, dicendo che era sufficiente solo quella dell'abitazione (scandaloso)

Qui, penso sia mancanza di esperienza...ma se avessi provveduto tu come doveroso...

non hanno ancora confermato la data del rogito al Notaio, non hanno avvisato il venditore che voglio aggiungere una clausola in merito alla consegna posticipata delle chiavi

Forse stanno semplicemente cercando il modo giusto per farlo presente...evidentemente li hai messi in difficoltà cambiando idea su un accordo già definito con il preliminare...

Mi scoccia pagarli così tanto per un'attività che hanno fatto in maniera indecente...o meglio, che non hanno fatto.

Ovvero, quasi tutte cose che non sono di loro specifica competenza, che ti hanno fatto gratis e per le quali tu avresti dovuto fornire un minimo di collaborazione preventiva...

 

[CheCasa!]

Ciao Sacher,
non è facile intervenire in queste discussioni. Da una parte, difendendo l'operato di un collega, si rischia di risultare faziosi, dall'altra, ergendosi a censori dell'inadeguatezza del servizio ricevuto, si potrebbe apparire ipocriti.

Mi fa comunque piacere esprimerti il mio punto di vista.

Leggendo il tuo primo intervento ho subito pensato che da parte tua ci fosse un pre-concetto. Tu hai definito "un furto" la provvigione richiesta a prescindere dall'operato, più o meno approssimativo, del mediatore. Ti sei espresso come a dire: "L'importo dovuto è un ladrocinio, se poi in aggiunta si evidenziano tante piccole o grandi pecche... " e non: "sarei stato molto contento di pagare la mediazione pattuita se non ci fossero stati i seguenti problemi... "
E' possibile che l'operato del tuo mediatore sia stato posto sotto la lente d'ingrandimento più di quanto non avresti fatto se questo pensiero di fondo non ti avesse condizionato?

Mi sembra di aver letto, in un successivo messaggio, che il mediatore abbia impiegato 19 mesi per concludere la vendita di casa tua. Se veramente lo ritenevi incapace, perchè non incaricare qualcun altro al posto suo? Per una punta di masochismo o per l'efficace capacità di fidelizzazione dell'agente?
E come escludere che quella capacità di fidelizzazione non abbia avuto parte nella conclusione dell'affare, magari permettendoti di ottenere più di quanto non sarebbe accaduto gestendo autonomamente la trattativa?

In questo senso concordo con molti degli interventi che mi hanno preceduto: il compito principale di un mediatore è quello di saper concludere gli affari. Un agente immobiliare preparatissimo che non sia in grado di chiudere le trattative è destinato a cambiare lavoro più di quanto non sia destinato a farlo l'agente superficialotto dotato però di una buona capacità commerciale.

Questo però non esime il mediatore dal compiere diligentemente tutte quelle ulteriori attività connesse alla trattativa conclusa, che siano in grado di condurre alla sottoscrizione del contratto definitivo, riscutendo l'apprezzamento dei propri clienti.
Tanto più che, spesso e volentieri, questi servizi "aggiunti" non solo rientrano nelle legittime aspettative di venditori ed acquirenti, ma sono spesso presentati dall' agente come peculiarità del proprio lavoro, a completamento di quanto la normativa ritenga debba essere il cosiddetto "minimo indispensabile".
Sono pubblicizzate sulle home page di molte agenzie, compresa la mia, quando non siano addirittura presenti sugli incarichi di vendita (ed in quest'ultimo caso mi domando se l'eventuale mancato rispetto degli impegni presi non debba essere considerato come vero e proprio inadempimento).

E che le agenzie immobiliari debbano saper fare qualcosa di più di ciò che stabilisce il codice civile, non è solo implicitamente dichiarato dalla normativa, che ritiene obbligatoria per l'agente immobiliare una cultura generale di fondo, la frequentazione di un corso che fornisca nozioni specifiche in materia di diritto civile e tributario, urbanistica, estimo e la valutazione dell'avvenuta assimilazione di queste informazioni attraverso un esame di abilitazione, ma anche da alcune sentenze della cassazione che sottolineano come il mediatore sia tenuto ad una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla convenienza e sicurezza dell'affare, soprattutto se, potendo avvalersi di mezzi e di una organizzazione propria, sia in grando di procurarsene agevolmente la conoscenza.

 

[alessandro66]

ma anche da alcune sentenze della cassazione che sottolineano come il mediatore sia tenuto ad una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla convenienza e sicurezza dell'affare, soprattutto se, potendo avvalersi di mezzi e di una organizzazione propria, sia in grando di procurarsene agevolmente la conoscenza.

Se il proprietario si rifiuta di fornire le adeguate informazioni e relativa documentazione...se ci fosse la massima collaborazione da parte dei clienti, non credo che si incorrerebbe in tali problematiche....poi c'è anche da preoccuparsi della salute dell'animale domestico...vuoi mettere se ha una tortorella con l'aviaria...tu te la compreresti quella casa?

 

[CheCasa!]

Tu mi vuoi dire che prendi in vendita gli immobili per i quali il proprietario si RIFIUTA di fornirti la documentazione? Dai, cerchiamo di rimanere con i piedi per terra.

 

[alessandro66]

Tu mi vuoi dire che prendi in vendita gli immobili per i quali il proprietario si RIFIUTA di fornirti la documentazione? Dai, cerchiamo di rimanere con i piedi per terra.

No, sto affermando che si è obbligati a fare controlli non dovuti per mancanza di collaborazione da parte dei venditori...

 

[CheCasa!]

No, sto affermando che si è obbligati a fare controlli non dovuti per mancanza di collaborazione da parte dei venditori...

Trovo che questo sia un controsenso.
Se sono un buon agente immobiliare, in grado di chiudere una trattativa, non dovrei essere capace di spiegare al venditore l'importanza del reperimento della documentazione?
E perchè definirli "controlli non dovuti"?
Il pasticcere avrà l'obbligo di legge di non avvelenare i propri clienti ma se vorrà aumentare il proprio fatturato dovrà anche sfornare dei dolci che risultino buoni!
I controlli non dovuti, sono controlli che divengono doverosi, anche per maturare una tua credibilità professionale.

 

[alessandro66]

Trovo che questo sia un controsenso.
Se sono un buon agente immobiliare, in grado di chiudere una trattativa, non dovrei essere capace di spiegare al venditore l'importanza del reperimento della documentazione?
E perchè definirli "controlli non dovuti"?
Il pasticcere avrà l'obbligo di legge di non avvelenare i propri clienti ma se vorrà aumentare il proprio fatturato dovrà anche sfornare dei dolci che risultino buoni!
I controlli non dovuti, sono controlli che divengono doverosi, anche per maturare una tua credibilità professionale.

Parliamo di documentazione catastale, documentazione urbanistica, pagamenti condominiali, verbali di assemblea, documentazione mutuo, visure ipotecarie e atto di provenienza.....
Ancora esiste gente che ti porta la prima pagina dell'atto.....o non ti autorizza ad andare a richiedere il progetto...e a parte le visure ipotecarie e catastali che sono semplicissime, già per la planimetria ci vuole la delega del proprietario....tutto ciò che riguarda banca e condominio è coperto da privacy....io parlo sempre di Roma, perché ci abito...per chiedere un progetto al IX dipartimento devi andare a fare la fila alle 4.30 del mattino per essere fra i 30 fortunati possessori del numero vincente, presenti la domanda e poi attendi almeno 30 gg, se il progetto è negli archivi di Roma, se si trova a Pomezia servono almeno 50 gg...se incarichi un tecnico ci vogliono almeno 400 euro...ora, io mi alzo mooolto volentieri alle 4.30/5.00 per i miei gemellini di 5 anni, per andare a casa della mamma, che massimo alle 7.30 deve uscire, e portarli al mare e impazzire dietro a loro per 12 ore...ma per un proprietario che non vuole spendere 400 euro per verificare che casa sua ha bisogno di sanatorie evidenti, non ci penso proprio...gli spiego a che rischi va incontro e poi mi faccio quattro risate quando trova un compratore.

 

[PROGETTO_CASA]

io mi alzo mooolto volentieri alle 4.30/5.00 per i miei gemellini di 5 anni, per andare a casa della mamma, che massimo alle 7.30 deve uscire, e portarli al mare e impazzire dietro a loro per 12 ore...ma per un proprietario che non vuole spendere 400 euro per verificare che casa sua ha bisogno di sanatorie evidenti, non ci penso proprio...gli spiego a che rischi va incontro e poi mi faccio quattro risate quando trova un compratore.

Fammi capire ti metti a mediare un immobile da sanare sapendo che solo dopo il preliminare verrà fuori il problema, magari senza dirlo in trattativa all'acquirente che ha dato caparra?

 

[alessandro66]

Fammi capire ti metti a mediare un immobile da sanare sapendo che solo dopo il preliminare verrà fuori il problema, magari senza dirlo in trattativa all'acquirente che ha dato caparra?

Ammazza come viaggiate con la fantasia.......è molto più semplice spiegare tutto all'acquirente e consigliargli anche quali clausole inserire a propria tutela per obbligare il proprietario ad adempiere ai suoi obblighi...della serie: "non l'hai voluto fare prima...ora o così o così!...Se vuoi vendere". Da qui in poi cominciano le grasse risate!!...