Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Cris2]

Salve a tutti, se possibile mi piacerebbe sapere indicativamente,di quanto andrebbe diminuito in percentuale, un appartamento locato , se è vero che il piano terra ha meno valore e che differenza di prezzo ci può essere tra un'abitazione civile ed una economica.

Grazie a tutti e buona giornata!

Cris2

 

[Carlo Garbuio]

Salve a tutti, se possibile mi piacerebbe sapere indicativamente,di quanto andrebbe diminuito in percentuale, un appartamento locato , se è vero che il piano terra ha meno valore e che differenza di prezzo ci può essere tra un'abitazione civile ed una economica.

Grazie a tutti e buona giornata!

Cris2

Affidati ad un professionista di fiducia
Quanto richiedi può avere risposta solo dopo una attenta analisi di mercato.
Non fidarti di listini, hanno solo valore statistico, non possono essere utilizzati per le valutazioni

 

[enrikon]

Salve a tutti, se possibile mi piacerebbe sapere indicativamente,di quanto andrebbe diminuito in percentuale, un appartamento locato

Occorre sapere che tipo di contratto c'è, quanto paga di affitto l'inquilino, quanto manca al termine della locazione, ecc... . Senza questi dati non è possibile calcolare una percentuale attendibile.

... se è vero che il piano terra ha meno valore ...

Se l'appartamento è privo di giardino, sì.

 

[Cris2]

Occorre sapere che tipo di contratto c'è, quanto paga di affitto l'inquilino, quanto manca al termine della locazione, ecc... . Senza questi dati non è possibile calcolare una percentuale attendibile.


Se l'appartamento è privo di giardino, sì.

Certo, mi rendo conto che avete bisogno di maggiori informazioni, provvedo subito!

Il contratto è un 4+4 ed è trascorso appena un anno dall'inizio della locazione,l'affitto è di euro 480,00 mensili escluso le spese ordinarie, è un due locali con una cucina appena, appena abitabile, non ha giardino ma ha un piccolo balcone e per Vs. maggiori informazioni, ci sono delle spese straordinarie che gravano sull'immobile , che sono state rateizzate per alcuni anni (mancano circa 5 anni al termine delle rate).

Grazie ancora!

Cris2

 

[enrikon]

Lasciamo da parte questo problema delle spese straordinarie che in questo momento ci complica soltanto la vita.
C'era un'ultima considerazione da fare sulla "qualità" dell'inquilino (e quindi sulla sua futura solvibilità), ossia (esagero): il conduttore è un direttore di banca o un extracomunitario che vende tappeti sulla spiaggia?
Capisci che per chi compra, questo aspetto riveste una certa importanza.
Comunque, mettiamo il caso che si tratti di persona mediamente referenziata e solvibile, io direi che l'indice di deprezzamento dovrebbe aggirarsi intorno al 15%.

 

[Carlo Garbuio]

ma mi spiegate perchè un appartamento locato va deprezzato?
in funzione del conduttore?
con una quota in percentuale su quale valore? Come si determina il 100% ?

 

[enrikon]

ma mi spiegate perchè un appartamento locato va deprezzato?
in funzione del conduttore?
con una quota in percentuale su quale valore? Come si determina il 100% ?

Il 100% lo determini immaginandotelo libero e vacuo da persone e cose

Un appartamento locato non VA deprezzato. E' la legge domanda/offerta che lo deprezza in quanto, in primo luogo, si rivolge ad una fetta di mercato risicata.
Inoltre, immàginati uno che volesse comprare un appartamento locato per investimento (perchè questo è - ovviamente - il target di clientela); perchè non dovrebbe acquistarne uno libero e poi locarlo a chi più gli aggrada? Perchè dovrebbe acquistarne uno locato con dentro un inquilino che non conosce se non risparmiasse qualcosa?

 

[Carlo Garbuio]

Un appartamento locato non VA deprezzato. E' la legge domanda/offerta che lo deprezza in quanto, in primo luogo, si rivolge ad una fetta di mercato risicata.

Non ho capito se si deprezza oppure no

Comunque, mettiamo il caso che si tratti di persona mediamente referenziata e solvibile, io direi che l'indice di deprezzamento dovrebbe aggirarsi intorno al 15%.

come hai calcolato questo 15%?

Il 100% lo determini immaginandotelo libero e vacuo da persone e cose

Ovvio che si ipotizza libero, la mia domanda è come lo valuti, quali strumenti utilizzi ...

Si tratta di un segmento di mercato differente e solo una indagine di mercato e l'applicazione degli IVS può rilevare se c'è differenza fra la vendita di un immobile locato o non e in che misura.

Te lo dico come consiglio ...
tu esponi -15%
tizio -10%
caio -5
mevio +5%

ed il cliente è disorientato e si trova al punto di partenza.
Solitamente poi fa una media fra i quattro valori commettendo lui stesso il quinto errore.
Sono gli stessi modi di fare riportati dalla carta stampata, i clienti ci credono, ed entrano da noi con queste idee in testa

 

[enrikon]

Ovvio che si ipotizza libero, la mia domanda è come lo valuti, quali strumenti utilizzi ...

Ma la domanda non era quanto vale (e che ne so, io) ma in che percentuale si deprezza (idem: che ne so io). Ho solo dato una indicazione di massima, per orientarsi, per capire dove si va a cascare. Non credo di aver detto: il 15% esatto!!

Non ho capito se si deprezza oppure no

Sì, in linea di massima si deprezza sempre. Ripeto: in linea di massima.

come hai calcolato questo 15%?

Ai tempi dell'equo canone le case locate si svalutavano di un 30% circa.
Oggi, con i contratti liberi, noto che, se un appartamento è locato ad una cifra piuttosto buona (per il proprietario, intendo ), si deprezza di circa un 10%. Questo lo verifico semplicemente sul campo. Lavorando. Non lo dico io; è una statistica che faccio.

Nel caso del nostro amico Cris2, non conoscendo la situazione, mi sono tenuto un filo più prudente ed ho detto 15%, ben sapendo che tanto ci pensa il proprietario a sballare tutto chiedendo il 30% in più del suo reale valore di mercato .

Ultimo ma non ultimo, mi sono affidato al buon senso e al mio naso che finora ha funzionato meglio di tante calcolatrici

 

[Cris2]

Lasciamo da parte questo problema delle spese straordinarie che in questo momento ci complica soltanto la vita.
C'era un'ultima considerazione da fare sulla "qualità" dell'inquilino (e quindi sulla sua futura solvibilità), ossia (esagero): il conduttore è un direttore di banca o un extracomunitario che vende tappeti sulla spiaggia?
Capisci che per chi compra, questo aspetto riveste una certa importanza.
Comunque, mettiamo il caso che si tratti di persona mediamente referenziata e solvibile, io direi che l'indice di deprezzamento dovrebbe aggirarsi intorno al 15%.

La persona mi sembra solvibile, è un signore sui 60 anni che fa l'impiegato, ma non lo conosco e non ho locato io l'appartamento, però la tua informazione mi è stata davvero utile , anche se non so se acquisterò o meno l'appartamento; condivido il fatto che se un compratore potesse scegliere, a parità di appartamento e valore , ne sceglierebbe uno libero ,per quanto mi riguarda vorrei fare un investimento, ma per risparmiare un 10/ 15%, non so se ne valga la pena,non vorrei trovarmi un domani in difficoltà, sia per un discorso di solvibilità affitto, sia per il fatto che se io mando la disdetta ma il locatore non lascia l'appartamento, dovrei fare azione di sfratto e accollarmi un sacco di spese.....

Grazie ancora e saluti.

Cris2