Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Utente Cancellato 50408]

faro attenzione.grazie a tutti come sempre di grande aiuto

 

[topcasa]

Sono d'accordo con EnriKon, in linea di massima.

Fino a 12 anni fa, quando facevamo perizie per le banche, deprezzavamo l'immobile di circa un 25%, poi è cambiata la legge sugli affitti e i rendimenti sono notevolmente aumentati, portando in alto anche la valutazione dell'immobile...

In ogni caso, se l'appartamento è occupato, almeno un 10% lo deprezzerei..... Anche un 15%, se il contratto è agli inizi e il rendimento medio.

Silvana

Secondo me tutto dipende dal tipo di contratto, dal rendimento, dal cliente e dalla sua solvibilita'.

 

[Carlo Garbuio]

la domanda introduttiva però non la trovo corretta in quanto si presume che ci debba essere una riduzione di valore ... perchè?
in un mercato in crisi un immobile che produce un reddito non è un difetto

la valutazione immobiliare è un'attività difficilissima e altamente professionale, un privato non ha competenze per calcolare il valore di un immobile, può provarci, può tentare, può illudersi ... ma la strada non è proprio quella di prendere un prezzo medio e applicarci aggiunte o detrazioni o altre diavolerie raccolte in rete, sui testi, sui media ...
dai, cerchiamo di operare correttamente sul mercato perchè è possibile operare con trasparenza e sicurezza in un mercato fondamentale per l'economia ed i risparmi della nazione
rivolgetevi a professionisti che mostrano realmente l'indagine di mercato, che sono aggiornati professionalmente, chiari, trasparenti e quindi ... responsabili.

Niente sarà più come prima? belle parole ma se ci comportiamo sempre allo stesso modo non possiamo attenderci risultati diversi, nuovi, innovativi, rassicuranti, migliori di quelli che quotidianamente riscontriamo ovunque

 

[Ale.]

ma la strada non è proprio quella di prendere un prezzo medio e applicarci aggiunte o detrazioni o altre diavolerie raccolte in rete, sui testi, sui media ...

anche perchè si parte dall'idea che un appartamento locato perda valore perchè non libero...e chi lo dice ?? se io cercassi proprio un appartamento già locato per avere un reddito ? per molti potrebbe essere un plus ......non un difetto da deprezzare non si sa con che percentuale.....
ricordiamoci che non si tratta di nuda proprietà infruttifera,,,,

 

[Rosa1968]

Beh può capitare, come è successo a me, che acquistando un appartamento occupato l'inquilino inizi a non pagare, il rischio c'è e le spese da sostenere non sono poi bassissime, a me è costato 3 sfratti esecutivi più anni a mie spese, tra spese condominiali e canoni non pagati. Si li riprenderò, ma quando? Quindi il deprezzamento di questo post secondo me è riferito a questo rischio che comunque bisogna mettere in conto.

 

[Bastimento]

rivolgetevi a professionisti che mostrano realmente l'indagine di mercato, che sono aggiornati professionalmente, chiari, trasparenti e quindi ... responsabili.

I propositi di Carlo sono encomiabili: dal punto di vista "tecnico" non fanno una grinza, e li apprezzo. Ho però una domanda: sulla base della tua esperienza, che differenze hai riscontrato tra il valore stimato e il prezzo fissato nella corrispondente compravendita? (In generale, non solo per immobili locati?

 

[Carlo Garbuio]

sulla base della tua esperienza, che differenze hai riscontrato tra il valore stimato e il prezzo fissato nella corrispondente compravendita? (In generale, non solo per immobili locati?

prezzo e valore non sono sinonimi e la loro uguaglianza è del tutto casuale quindi è del tutto normale ci siano differenze fra valore prezzo dovremmo quindi discutere fino a quando possiamo considerare normale uno scostamento ... e poi che ce ne facciamo di questo dato? mah, non ne vedo proprio l'utilità
altra cosa: la valutazione costa e fino ad ora non ho trovato clienti che mi abbiamo fatto questa richiesta
Più interessante e utile è vedere la differenza fra valore e prezzo sugli annunci, qui c'è da divertirsi e questo è un servizio che ho intenzione di presentare a brevissimo termine la prossima settimana vi darò la data di un incontro pubblico
un lavoro simile lo ho invece realizzato nell'ambito delle aste rilevando i prezzi di aggiudicazione e confrontandoli con le rispettive perizie ... da rabbrividire, impressionante ... e anche questi risultati li presenterò prossimamente
la valutazione è un importantissimo strumento per tutte le scelte immobiliari e per questo va fatta bene, ed è possibile farla bene ... è un dovere per il professionista ed un diritto per i richiedente

 

[Bastimento]

Grazie dell'attenzione e della risposta: ma mi permetto un commento.

Non avevo dubbi che prezzo e valore non fossero sinonimi: ma se volessimo discuterne, entrambi avrebbero una base di oggettività ed una soggettiva.

Potremmo dover considerare il valore affettivo, quello artistico, quello estetico, quello materiale .... e già questi non coincidono.
Ma se parliamo di valore commerciale.... la relazione di questo col prezzo sarebbe già più stretta.

Ma anche il prezzo è abbastanza volubile: dipende anche da chi vende, da chi compra, dal caso, dal periodo ecc.

Per un profano come me, mi sembra corretto pensare ad una valutazione il più possibile oggettiva e "ripetibile", basata su elementi e parametri definiti e noti.

Ma non ho dubbi che se scopo della valutazione è stabilire il valore commerciale, questo non dovrebbe discostarsi di molto dal prezzo conseguito: e la media degli scostamenti e la relativa dispersione risultare abbastanza contenute: se così non fosse

che ce ne facciamo di questo dato?

alla tua domanda , si dovrebbe concludere che i criteri della valutazione non sono più adeguati.

 

[Carlo Garbuio]

alla tua domanda , si dovrebbe concludere che i criteri della valutazione non sono più adeguati.

non è questo il senso di quello che volevo esprimere
quanto chiedi te si può fare ma costa e fino ad ora non ho trovato clienti che mi abbiano chiesto di verificare il prezzo con il valore una volta acquistato l'immobile per i motivi che hai citato te e molti altri
si può fare ma visto l'impegno la vedo un'attività da osservatorio, associazione, ente pubblico o privato, banca ...
Una volta però ottenuto quello che desideri non lo puoi che utilizzare come dato storico, come statistica e non può aver alcuna applicazione sul presente e sul futuro in quanto ogni immobile ha una valutazione a sè che cambia nel tempo fino a quando non si concretizza nel prezzo

 

[ingelman]

ho invece realizzato nell'ambito delle aste rilevando i prezzi di aggiudicazione e confrontandoli con le rispettive perizie ... da rabbrividire, impressionante

Carlo da una perizia del CTU .... fissata l' asta (sempre che la prima non vada deserta) al momento dell'aggiudicazione e il conseguente decreto di trasferimento ce ne passa di tempo .......
Vedendo perizie di tre anni fà ovviamente non converrebbe nemmeno acquistare all'asta , trovi offerte migliori a libero mercato