Quanto incide l'agente immobiliare nella scelta del cliente?

[Mil]

Hai detto bene, a parità di rischio proprio non conviene.

se ci aggiungi i venditori di case decenti che si sentono considerati parte del "mucchio" di spazzatura con poca visibilità capisci ...Di solito gli amici Agenti Immobiliari mi danno ragione con tre anni di ritardo. Poi ci arrivano.

 

[eldic]

ma è la stessa "monnezza" a caro prezzo che hanno anche gli Agenti Immobiliari, questo è il problema. E se vendi la stessa schifezza e pure cara che propongono sia i privati per conto loro sia le banche e per di più il tuo intervento serve a ben poco ai fini di controlli, mutuo etc.che valore aggiunto dai? a parità di rischio chi deve comprare al terzo giro al pascolo per cose non richieste usa il canale privati, professionisti etc. e si leva di torno la noia di provvigione maturata, avvocati etc. E non sai quanti ce ne sono.... La selezione degli immobili da parte degli Agenti Immobiliari e il servizio a 360 gradi è l'abc della loro mera sopravvivenza. E' spietato ma è così se non vogliono che altri canali nel frattempo affilino le armi.

io non ho certezze, sia ben chiaro.
parto tuttavia dal presupposto che unicredit e intesa (nonchè la pletora di consulenti che hanno dietro) non siano proprio fessi; se hanno deciso di entrare nel mercato dell'intermediazione immobiliare qualche motivo ce l'avranno pure.

tuttavia ad oggi, stante il tentativo di acquisire "intercettando" i cliente allo sportello (macchina operativa mica da ridere per altro, visto che le tasse della casa si pagano im banca...), il grosso che hanno in pancia sono i cantieri che hanno finanziato.

perfettamente sensata l'obiezione "se non l'hanno venduto gli intermediari perchè dovrebbero venderlo allo stesso prezzo le banca?".

la risposta però potrebbe essere "perchè se lo fai con la banca, questa ti accorda un mutuo che altrimenti nessuno ti concorderebbe".

è una situazione che è un "win/win", come la chiamano quelli fichi.
è win per la banca, che si porta a casa un mutuario magari anche debole (reddito basso, a tempo determinato, percentuale di intervento altissima), ma senz'altro meglio dell'imprenditore a incaglio.

è win anche per chi compra casa.
entro in una casa "mia" (e di cui ne ho bisogno.... mica sempre c'è una nonna disposto a tirare le cuoia a comando) pagando l'equivalente di un affitto.
Non ce la faccio più/non mi serve più? amen.
se va bene la rivendo; se va male "te la rido' indietro".
alla banca va male? ma, direi di no. è comunque rientrata almeno in parte dall'esposizione. e, con la sua struttura di intermediazione alla spalle, può sempre prendersi l'incarico di rivendere l'immobile un'altra volta, senza passare dalla terrificante trafila d'asta.

chissà se davvero l'hanno pensata così... altrimenti provo a vendergli l'idea :E

 

[Mil]

io non ho certezze, sia ben chiaro.
parto tuttavia dal presupposto che unicredit e intesa (nonchè la pletora di consulenti che hanno dietro) non siano proprio fessi; se hanno deciso di entrare nel mercato dell'intermediazione immobiliare qualche motivo ce l'avranno pure.

eh vedi un po', il grosso dei cantieri speculativi puri che hanno finanziato (di cui parli appunto tu stesso) più tutti i mutui contratti nei tempi d'oro. Tu mi insegni che il segmento pivelli che pagano botte da 800-900 euro al mese più o meno sicure è comunque sempre un ottimo investimento, male che ti vada qualcuno che si accolla il tutto c'è sempre.

perfettamente sensata l'obiezione "se non l'hanno venduto gli intermediari perchè dovrebbero venderlo allo stesso prezzo le banca?".

infatti secondo me non vendono lo stesso, però un intervallo di confidenza di polli da rifilargli una zavorra guadagnandoci c'è sempre, è statistica. L'unica cosa ragionevole da fare era la pesca a strascico e siccome tentare non nuoce si sono fiondati. D'altra parte hanno gioco facile per l'incompetenza media degli Agenti Immobiliari, che in troppi casi non costituiscono un fronte di concorrenza temibile.

è una situazione che è un "win/win", come la chiamano quelli fichi.
è win per la banca, che si porta a casa un mutuario magari anche debole (reddito basso, a tempo determinato, percentuale di intervento altissima), ma senz'altro meglio dell'imprenditore a incaglio.

è win anche per chi compra casa.
entro in una casa "mia" (e di cui ne ho bisogno.... mica sempre c'è una nonna disposto a tirare le cuoia a comando) pagando l'equivalente di un affitto.
Non ce la faccio più/non mi serve più? amen.
se va bene la rivendo; se va male "te la rido' indietro".
alla banca va male? ma, direi di no. è comunque rientrata almeno in parte dall'esposizione. e, con la sua struttura di intermediazione alla spalle, può sempre prendersi l'incarico di rivendere l'immobile un'altra volta, senza passare dalla terrificante trafila d'asta.

chissà se davvero l'hanno pensata così... altrimenti provo a vendergli l'idea :E

scenario già visto appunto, perchè spalmare i rischi di investimenti sbagliati sui singoli è la prassi. Però dimentichi che le crisi hanno l'effetto shock di aguzzare l'ingegno di quelli su cui si è deciso di scaricare il bidone: è un po' un'economia di apprendimento a suon di mazzate insomma. Perchè non la vedo tanto win/win....Oggi a ricadere nel circolo vizioso di comprare un immobile a un prezzo preconfezionato accollandosi rate salate di mutuo sono sempre meno persone e famiglie. In altre parole non è regalando la corda per impiccarsi che sei sicuro come qualche anno fa di trovare candidati suicidi dietro l'angolo. Ne è passata, un po' di acqua sotto ai ponti...Se ci aggiungi che immobili che andavano a ruba sono diventati invendibili anche all'ultimo dei clochard ti rendi conto che con questa situazione non arriva il fenomeno di turno a vendere case. Non sono mai tenero con gli Agenti Immobiliari, ma se sono in difficoltà ci sarà pure un motivo indipendente da tutta la competenza che vuoi.

 

[eldic]

te la giro in un altro modo.
partiamo da un presupposto, ovvero che la gente di una casa ne ha bisogno. (su questo siamo d'accordo vero?... non vogliamo pensare a smilionate di ex giovani che vivono con mamma e papà tirando macumbe ai nonni, vero?).

se su questo non siamo d'accordo, lasciamo perdere.
se siamo d'accordo, tra le tante scelte possibili i nostri ex giovani hanno queste due:

scelta uno:
affitto a, ipotizziamo 500 euro

scelta due:
mutuo a 500 euro al mese; capitale proprio...0;

alla banca conviene? senz'altro si; si disfa di un debitore insolvente e ripartisce il rischio su più soggetti che, mal che vada, qualche rata la pagheranno.

al mutuatario conviene? senz'altro si. ben che vada alla fine si trova una casa; nel peggiore dei casi gli ridai indietro la casa e te ne vai in affitto (ma come lo pagano?)

per chiudere il cerchio manca solo che la banca dica al mutuatario: "se paghi fino alla fine la casa è tua... altrimenti metto in atto il mandato a vendere che mi ha firmato alla stipula".

 

[ab.qualcosa]

"se paghi fino alla fine la casa è tua... altrimenti metto in atto il mandato a vendere che mi ha firmato alla stipula".

Li tritano in 5 secondi per aver ignorato il divieto di patto commissorio.

 

[eldic]

Li tritano in 5 secondi per aver ignorato il divieto di patto commissorio.

va bene, diciamo allora che, a fronte di inadempienza, opteranno per una "decisa moral suasion".
qualcosa tipo, "va beh, dai abbiamo scherzato... firmami ora il mandato a vendere, sgombera e non ti sporco la centrale rischi".
ma diciamo anche che si pigliano il chiodo (il secondo sullo stesso immobile).
se lo pigliaranno da TUTTI quelli che sono "subentrati" a un costruttore già a default? tutti? senza incassare manco una lira? dai, poco probabile.
ma ammettiamo anche che sai così. comunque hai resuscitato, magari per un annetto una posizione già morta e che avresti ceduto come non performing per un tozzo di pane.

 

[ab.qualcosa]

Non eccepivo sul tuo ragionamento, che per il resto mi sembrava condivisibile.

Frazionare il rischio passando da uno che sicuro va a zampe all'aria, a 100 che forse ci andranno è certamente sensato.

 

[Mil]

se siamo d'accordo, tra le tante scelte possibili i nostri ex giovani hanno queste due:

scelta uno:
affitto a, ipotizziamo 500 euro

scelta due:
mutuo a 500 euro al mese; capitale proprio...0;

alla banca conviene? senz'altro si; si disfa di un debitore insolvente e ripartisce il rischio su più soggetti che, mal che vada, qualche rata la pagheranno.

al mutuatario conviene? senz'altro si. ben che vada alla fine si trova una casa; nel peggiore dei casi gli ridai indietro la casa e te ne vai in affitto (ma come lo pagano?)

la sostituzione di debitori insolventi con altri insolventi futuri non la definirei un'affare per il mutuatario, ecco. E' il motivo per cui in affitto non vanno solo gli spiantati.

 

[eldic]

la sostituzione di debitori insolventi con altri insolventi futuri non la definirei un'affare per il mutuatario, ecco. E' il motivo per cui in affitto non vanno solo gli spiantati.

forse è un lapsus; credo che con mutuatario tu intenda invece la banca erogante.. altrimenti non capisco il senso di quel che scrivi.
se è così, ti garantisco che serve, eccome!
sai quanto costa in termini di accantonamenti tenersi in pancia una pratica non performing?
secondo te le moratorie sui mutui a cosa sono servite, se non a liberare capitale immobilizzato in fondi di accantonamento?

 

[eldic]

Non eccepivo sul tuo ragionamento, che per il resto mi sembrava condivisibile.

Frazionare il rischio passando da uno che sicuro va a zampe all'aria, a 100 che forse ci andranno è certamente sensato.

anch'io no eccepivo il tuo (ho mai palesato che sono una capra in diritto? mi pare di si )
dico solo che se la posizione di massima tutela che ho ipotizzato è illecita, si può sempre ripiegare su una soft.

come che sia, non c'è NIENTE di più dannoso, per una banca di un credito non performing.... forse manco una rapina.