Rapporto fra IMU e canone di locazione

[Bastimento]

De nada

 

[Pennylove]

già questa mi sembra piu verosimile, ma anche per i commerciali?

La normativa in materia di accertamento dei redditi da fabbricati derivanti dalle locazioni è poco chiara e, a dirla tutta, sono poco chiare anche le modalità operative che utilizza l’Amministrazione finanziaria nel caso in cui la posizione del contribuente non risulti allineata con i valori minimi attesi.

Ciò premesso, vado per ordine.Innanzitutto bisogna distinguere tra l’accertamento:

a) ai fini delle imposte dirette;
b) ai fini delle imposte indirette (registro).

ACCERTAMENTO AI FINI DELLE IMPOSTE DIRETTE

Ai fini accertativi, la legge finanziaria 2005 (n°31/2004) ha introdotto uno specifico articolo, il 41-ter DPR n°600/1973, il quale, al co. 1, dispone che: “Le disposizioni di cui agli articoli 32, primo comma, numero 7, 38, 40 e 41-bis non si applicano con riferimento ai redditi di fabbricati derivanti da locazione dichiarati in misura non inferiore ad un importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione risultante dai contratto ridotto del 15 per cento e il 10 per cento del valore dell'immobile”.

Cosa vuol dire ciò? Vuol dire che qualora il proprietario dichiari un reddito da locazione al di sotto di una determinata soglia minima, il Fisco può procedere ad un accertamento del reddito (c.d. “minimum tax”):

1. controlli bancari e postali (art. 32, co. 1, n°7, DPR n°600/1973);
2. rettifica di dichiarazioni dei redditi relative a persone fisiche (art. 38 DPR citato);
3. rettifica di dichiarazioni dei redditi relative a persone giuridiche (art. 40 DPR citato);
4. accertamento parziale in base ad elementi segnalati dall’Anagrafe tributaria (art. 41-bis DPR citato).

qualora il reddito dell’immobile locato – indicato in dichiarazione dei redditi – sia inferiore al maggiore dei seguenti importi:

a) canone di locazione ridotto del 15%;
b) 10% del valore dell’immobile

Qual è l’ambito oggettivo? In sostanza, a quali immobili si applica il 41-ter?

Si applica a tutte le locazioni immobiliari: restano escluse, in base al co. 343 della legge n°311/2004 i contratti a canone convenzionato art. 2, co. 3 e art. 4, co. 2 e 3 legge n°431/1998 (il canone è già controllato nella sua entità dalla convenzione locale).

Qual è l’ambito soggettivo? In sostanza, a quali soggetti si applica il 41-ter?

In assenza di prese di posizione ufficiali dell’Agenzia delle Entrate (che non si è mai espressa chiaramente in materia, alcuni sostengono deliberatamente) – se ci si attiene al tenore letterale della norma – si ritiene che la tipologia di accertamento, di cui all’art. 41-ter DPR citato, possa essere attivata esclusivamente nei confronti di soggetti che conseguono dalla locazione immobiliare la tipologia da “reddito da fabbricati” (quindi, in definitiva, solo soggetti privati persone fisiche che non esercitano attività d’impresa ovvero enti non commerciali su beni destinati ad attività istituzionali). In base a tale interpretazione, rimangono esclusi quei redditi che all’art. 90 del TUIR vengono definiti “proventi immobiliari” conseguiti dalle imprese a fronte di locazioni immobiliari che concorrono al “reddito di impresa”, seppure determinati con criteri catastali. I redditi da locazione percepiti da imprese commerciali individuali o societarie sono esclusi dalla regola del 10%: in caso di reddito d’impresa, sono altri gli indicatori che il Fisco va a monitorare.

La circolare n°10/2005 ha chiarito che per determinare il valore dell’immobile, occorre applicare alla rendita catastale rivalutata una serie di coefficienti rivalutati, di cui all’art. 52, co. 4 DPR n°131/1986 a cui (per brevità) rimando. Ciò vale anche ai fini di una locazione inferiore all’anno: in tal caso occorre ragguagliare, per il periodo XXX anche il valore dell’immobile, a partire dalla rendita catastale rivalutata.

ESEMPIO

Appartamento = A/3
R.C. = € 500,00
Canone mensile = € 750,00
R.C. rivalutata (500 x 1,05) = € 525,00
Valore immobile (525 x 120) = € 63.000,00
Canone annuo di locazione (750 x 12) = € 9.000,00

Minimum tax

° Canone annuo ridotto del 15% (9000 x 15%) = € 7.650,00
° 10% del valore del’immobile (63000 x 10%) = € 6.300,00

Conclusione: poiché il reddito da dichiarare deve essere non inferiore al maggiore dei due importi sopracitati, qualora il contribuente dichiari un importo:

° inferiore a € 7.650,00 sarà passibile di accertamento;
° pari o superiore a € 7.650,00 non sarà passibile di accertamento.

Nel caso in cui la locazione decorra dal mese di settembre, ciò comporta un ragguaglio di 4 mesi.

R.C. rivalutata e ragguagliata (500 x 1,05 x 4/12) = € 175,00
Valore immobile ragguagliato (175 x 120) = € 21.000,00
Canone annuo di locazione (750 x 4) = € 3.000,00

Minimum tax

° Canone annuo ridotto del 15% (3000 x 15%) = € 2.550,00
° 10% del valore dell’immobile ragguagliato (21.000 x 10%) = € 2.100,00

NOTE

Il ragguaglio modifica i valori assoluti, ma, ovviamente, come si vede, non la proporzione dei relativi importi.

Il 10% del valore catastale (considerato come importo minimo su cui versare le imposte dirette ed indirette è mediamente più alto rispetto agli affitti reali (attualmente in discesa).

Si ritiene che tale disposizione sia applicabile anche ai contratti cedolarizzati (l’Agenzia non si è mai espressa in proposito): il reddito da cedolare è pur sempre un reddito fondiario.

Alcune variabili possono giocare un ruolo importante:

° ISTAT: qualora dall’applicazione delle regole sopra illustrate, la variabile “reddito di locazione ridotto del 15%” risulti di ammontare superiore alla variabile “10% del valore dell’immobile”, gli anni successivi – a parità di rendita catastale (la nuova riforma del catasto e il riclassamento per microzone potrebbe riservare sorprese) – laddove il medesimo canone sia assoggettato ad ISTAT (quindi, no cedolare secca), esso risulterà superiore all’altra variabile e, quindi, l’accertamento continuerà a non essere esperibile.

° Riclassamento dell’immobile (adeguamento del valore della rendita catastale): in tale ipotesi, non è detto che la variabile “reddito di locazione ridotto del 15%” risulti di ammontare superiore alla variabile “10% del valore dell’immobile” e, quindi, sarà necessario effettuare nuovi calcoli.

° Modifica coefficienti: possono essere modificati periodicamente (come è successo con il collegato della Finanziaria 2007: per gli immobili di categoria B, il coefficiente è passato da 100 a 140) e, quindi, sarà necessario effettuare nuovi calcoli.

ACCERTAMENTO AI FINI DELLE IMPOSTE INDIRETTE (REGISTRO)

L’art. 52-bis del DPR n°131/1986, introdotto dalla Finanziaria 2005, dispone che: “La liquidazione dell'imposta complementare di cui all'articolo 42, comma 1, è esclusa qualora l'ammontare del canone di locazione relativo ad immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, risulti dal contratto in misura non inferiore al 10 per cento del valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, comma 4, e successive modificazioni. Restano comunque fermi i poteri di liquidazione dell'imposta per le annualità successive alla prima”.

Che cosa vuol dire ciò? Vuol dire che anche, ai fini dell’imposta di registro, è prevista la fissazione di un valore minimo, al di sotto del quale il contribuente può vedersi liquidata la maggiore imposta complementare (ad es. dovuta ad un accertamento di un determinato valore imponibile) unitamente a sanzioni e interessi (salvo presentazione di ricorso).

La liquidazione di tale imposta complementare è esclusa qualora l’ammontare del canone sia almeno pari al 10% del valore dell’immobile (ne deriva che tale liquidazione è applicabile se inferiore al 10% del valore dell’immobile).

Qual è l’ambito oggettivo? In sostanza, a quali immobili si applica il 52-bis? Anche qui non mancano le opinioni contrastanti (anche in seno alla stessa Agenzia). Tuttavia, pare che, mentre il 41-ter DPR n°600/1973 sia rivolto ai soli fabbricati, ai fini dell’imposta di registro, la disposizione sopracitata si riferisca non solo ai fabbricati, ma anche ai terreni, dotati di rendita dominicale propria (da verificare sempre presso l’ufficio competente in materia). Anche ai fini dell’imposta di registro, quanto detto si applica a tutte le locazioni immobiliari, escluse, in base al co. 343 della legge n°311/2004, le locazioni convenzionate art. 2, co. 3 e art. 4, co. 2 e 3 legge n°431/1998.

Qual è l’ambito soggettivo? In sostanza, a quali soggetti si applica il 52-bis? La regola del 10% si applica, ai fini dl registro, non solo ai soggetti privati, ma anche alle imprese.

Per determinare il valore dell’immobile, occorre riferirsi ai coefficienti rivalutati, di cui all’art. 52, co. 4 DPR n°131/1986 a cui (per brevità) nuovamente rimando. Ciò vale anche ai fini di una locazione inferiore all’anno (vedi sopra)

ESEMPIO

Appartamento = A/3
R.C. = € 500,00
Contratto ad uso abitativo 4+4
Canone mensile = € 750,00
R.C. rivalutata (500 x 1,05) = € 525,00
Valore immobile (525 x 120) = € 63.000,00
Canone annuo di locazione (750 x 12) = € 9.000,00

Minimun tax

° 10% del valore del’immobile (63000 x 10%) = € 6.300,00

Conclusione: il reddito da dichiarare deve essere almeno pari a € 6.300,00, quindi, poiché il canone annuo è pari a € 9.000,00, al contribuente non potrà essere liquidata alcuna imposta complementare.

All’atto della registrazione, l’imposta di registro sarà pari a € 180,00 (9000 x 2%).

Diversamente:

Appartamento = A/2
R.C. = € 500,00
Contratto 4+4
Canone mensile = € 400,00
R.C. rivalutata (500 x 1,05) = € 525,00
Valore immobile (525 x 120) = € 63.000,00
Canone annuo di locazione (400 x 12) = € 4.800,00

Minimum tax

° 10% del valore dell’immobile (63000 x 10%) = € 6.300,00

Conclusione: il reddito da dichiarare deve essere almeno pari a € 6.300,00, quindi, poiché il canone annuo è pari a € 4.800,00, l’ufficio potrebbe emanare un avviso di liquidazione. L’imposta complementare sarebbe liquidata in questo modo:

Imposta pagata all’atto della registrazione: € 96,00 (4800 x 2%)
Maggior imponibile potenzialmente accertabile: € 6.300,00 - € 4.800,00 = € 1.500,00
Calcolo imposta complementare = € 1.500,00 x 2% = € 30,00 oltre alla sanzione per l’insufficiente dichiarazione di valore (dal 100 al 200% della maggiore imposta) + interessi.

NOTE

Tale procedimento è attivabile non solo in prima registrazione, ma anche con riferimento alle “annualità successive alla prima” (art. 52-bis). Ciò significa che l’ufficio si riserva la facoltà di verificare che la base imponibile sia congrua anche per le annualità successive alla prima in base alle variabili ISTAT, modifiche alla rendita dell’immobile, revisione coefficienti normativi.

Se, di contro, l’imposta di registro viene pagata per l’intera durata contrattuale in unica soluzione, si ritiene che la liquidazione dell’eventuale imposta complementare possa avere luogo una sola volta (da verificare presso l’ufficio competente).

NOTA FINALE

Tutto quanto detto finora non significa che, in presenza di imponibili inferiori alla soglia minima, l’Amministrazione finanziaria farà scattare inesorabilmente gli accertamenti. Non c’è nessun automatismo. La Finanziaria 2005, in sostanza, non ha introdotto nessuna tassa minima sugli affitti, ma solo un possibile presupposto per l’accertamento da parte del Fisco (con onere della prova a suo carico: estratti conto bancari, report dell’inquilino su accordi sottobanco per un canone superiore ecc.) non un obbligo di dichiarare un valore minimo.

 

[Ezequiel]

Grazie Pennylove per la risposta competente ed esaustiva. Complimenti!

 

[Bastimento]

@Pennylove e @il Custode
Se Penny accettasse di farne parte e dividerne gli utili, credo che Immobilio potrebbe produrre una sorta di ebook di FAQ vendibile con ricavato utile al finanziamento del forum ed annessi!
Per ora ci teniamo cara la nostra web-enciclopedia ... come ti ha ribattezzata Umberto!

 

[il Custode]

Se Penny accettasse di farne parte e dividerne gli utili,

@Pennylove ha carta bianca su immobilio e immobilio è a disposizione. Ma la strada per vendere un ebook è davvero impervia per una miriade di motivi.
Diverso il discorso di distribuirlo gratuitamente.

Tuttavia, a parte il lavoro di impostazione ed editing di un lavoro del genere, resta il fatto che la cosa migliore (e anche più preziosa e faticosa) è rispondere caso per caso perché difficilmente ogni caso è uguale a un altro.

Detto questo, una sezione FAQ si può fare sotto forma di discussione, si mette in evidenza nella categoria di riferimento e si richiama facilmente all'interno delle discussioni in modo da non riscrivere le stesse cose 100.000 volte.

Se @Pennylove ritiene che ci siano spiegazioni standard da buttare giù e riutilizzare modello freqently asked questions, perché no?
@Umberto Granducato che ne dici tu?

 

[Umberto Granducato]

@Umberto Granducato che ne dici tu?

i miei segnalibri sono pieni di pennylove

le FAQ in una materia come la nostra possono essere un po pericolose. L hai gia detto tu: difficilmente i casi sono uguali. Poi, effettivamente, ci sono situazioni come l'ultimo recente 3d, ad esempio, sul subentro di un conduttore che sono richieste e che hanno soluzioni ben definite. Io credo, tuttavia, che un ripasso costante faccia bene (è una sorta di corso di aggiornamento), se un utente non trova la soluzione col motore di ricerca, basta che apra un 3d e in giornata ha la risposta.
Facciamoli aggiornare questi AI

 

[Pennylove]

@Pennylove e @il Custode
Se Penny accettasse di farne parte e dividerne gli utili, credo che Immobilio potrebbe produrre una sorta di ebook di FAQ vendibile con ricavato utile al finanziamento del forum ed annessi!
Per ora ci teniamo cara la nostra web-enciclopedia ... come ti ha ribattezzata Umberto!

@Pennylove ha carta bianca su immobilio e immobilio è a disposizione. Ma la strada per vendere un ebook è davvero impervia per una miriade di motivi.
Diverso il discorso di distribuirlo gratuitamente.

Tuttavia, a parte il lavoro di impostazione ed editing di un lavoro del genere, resta il fatto che la cosa migliore (e anche più preziosa e faticosa) è rispondere caso per caso perché difficilmente ogni caso è uguale a un altro.

Detto questo, una sezione FAQ si può fare sotto forma di discussione, si mette in evidenza nella categoria di riferimento e si richiama facilmente all'interno delle discussioni in modo da non riscrivere le stesse cose 100.000 volte.

Se @Pennylove ritiene che ci siano spiegazioni standard da buttare giù e riutilizzare modello freqently asked questions, perché no?
@Umberto Granducato che ne dici tu?

Grazie per gli incitamenti e la carta bianca, ragazzi Il di Penny direbbe sì (io amo moltissimo questa materia in continua evoluzione: amo un po’ meno le inutili burocrazie, le ignavie e le insipienze dell’Amministrazione finanziaria), però la Ragione è più forte del Sentimento e devo convenire con voi che la casistica locativa è talmente varia da essere quasi impossibile prevederla interamente in una specifica sezione dedicata ai Quesiti.

Gli utenti del forum hanno bisogno di risposte pratiche, di soluzioni immediate facilmente fruibili, calibrate sul caso di specie, di esempi che li guidino a risolvere concretamente i loro problemi, e, soprattutto, di chiarezza nell’applicazione di norme che, invece, cambiano continuamente per adeguarle alle nuove esigenze del mondo immobiliare. A puro titolo esemplificativo: ad un forumista che, quattro mesi fa, avesse chiesto: “Devo affittare un vasto locale ad uso commerciale. Qual è la durata minima della locazione?”, la risposta “Qualora l’attività da esercitarsi non abbia, per sua natura, carattere transitorio, la durata minima inderogabile è 6 anni”, oggi sarebbe già da aggiornare.

 

[Bastimento]

Dopo essermi associato ad Umberto e confessare che la stragrande maggioranza dei miei segnalibri ha la medesima fonte.... , mi inchino alla vostra saggezza.
Avete tutti perfettamente ragione, soprattutto Umberto.
Alla mia età .... (e dagli...) comincio ad aver bisogno di frequenti refresh.

Mi è già anche capitato di cercare una risposta sul forum... e trovarla già belle che pronta qui su immobilio, sia pur vecchia di 4 anni. Scritta da .... me!

Però anche l'idea delle FAQ organizzate ed in sola lettura non sarebbe malaccio: da chiedersi se siano più rapidamente accessibili di una ricerca sull'intero forum.

Per la cronaca, i segnalibri possono essere pubblici ed accessibili a tutti?

 

[Bastimento]

“Devo affittare un vasto locale ad uso commerciale. Qual è la durata minima della locazione?”, la risposta “Qualora l’attività da esercitarsi non abbia, per sua natura, carattere transitorio, la durata minima inderogabile è 6 anni”, oggi sarebbe già da aggiornare.

Aggiornaci..., mi devo essere perso un passaggio!. Grazie in anticipo

Ulteriore aggiornamento: si conoscono reazioni da parte AdE alla sentenza della CTP relativa alla CS con conduttore società? (scusate l'OT)

 

[Pennylove]

Aggiornaci..., mi devo essere perso un passaggio!. Grazie in anticipo

Ulteriore aggiornamento: si conoscono reazioni da parte AdE alla sentenza della CTP relativa alla CS con conduttore società? (scusate l'OT)

Refresh 1

Il decreto “Sblocca Italia” (DL n°133/2014) ha dato un primo (debole) segnale di liberalizzazione delle locazioni di immobili non abitativi. La legge che le disciplina risale a 37 anni fa (a Teheran c’era ancora lo Scià, il Presidente della Repubblica era Sandro Pertini e l’attuale Presidente del Consiglio aveva 3 anni). Viene previsto, attraverso una modifica dell’art. 79 della legge n°392/1978 (che considerava nullo ogni patto contrario alla legge) che nei contratti di locazione (che devono essere provati per iscritto) di immobili ad uso diverso dall’abitazione e non riferiti a locali di interesse storico, qualora il canone annuo di locazione sia superiore a € 250.000,00, le parti possono liberamente stabilire i termini e le condizioni contrattuali che possono locare tali spazi anche solo per un anno così derogando alla vecchia normativa dell’equo canone. Questo tetto (assurdamente elevato), però, annulla, l’efficacia della norma, riservata nei fatti a pochissime grandi aziende (la citata deroga non si applica ai contratti in corso al 12 novembre 2014: per tali contratti continuano a trovare applicazione le previgenti disposizioni).

Refresh 2

Cedolare secca anche se il conduttore è una società | immobilio - Forum Immobiliare (vedi: #18)