Rapporto percentuale tra prezzo d'acquisto e rendita da locazione

[Mauskipper]

Grazie Limbida, dove trovi lo storico dei prezzi di acquisto degli immobili?

Grazie,
Maurizio

 

[Limpida]

Forse non mi sono spiegata, io intendevo di prendere in considerazione la svalutazione o la rivalutazione monetaria nell'arco dei 10-20 anni precedenti l'acquisto del monolocale che vai ad acquistare.

 

[Mauskipper]

Grazie per il chiarimento Limpida.

Per il momento, il rapporto locazione/acquisto e' ancora il mio preferito per filtrare i potenziali acquisti.

Ciao e grazie,
Maurizio

 

[H&F]

Gli indici di inflazione vengono sempre pubblicati dalle Camere di Commercio.
Tu acquisti per poi affittare, a mio parere devi valutare tutto, anche perché la locazione futura non é detto che ti garantisca un reddito al 100% del valore locativo considerando tutte le variabili che avete già elencato tu e Frisoli, dovrai sapere credo, in caso di mancata rendita, il valore che potrebbe avere il tuo acquisto in base all'inflazione, dopo 10 o 20 anni.

Condivido il tuo approccio, Limpida.
Quando leggi, sul tema, che il valore degli immobili è sceso in breve tempo del dieci per cento e forse c'è pure la bolla immobiliare, nel valutare il reddito non mi metterei certo a sofisticare su qulche frazione di per cento l'anno di reddito. E' il capitale che è in gioco.
L'andamento dei prezzi di acquisto degli immobili è legato a quello di altri tipi di investimento. Investendo bene oggi in altri campi, fra un anno potresti comprare un appartamento migliore, se ritorni sull'idea mattone. Le imprese di costruzione oggi non riescono a recuperare il costo di costruzione. Le banche tremano sui mutui su immobili. Il mattone non è al momento un'alternativa di reddito, ma un investimento a lungo termine : il reddito dell'operazione va visto al meno a 10-15 anni.

 

[H&F]

Grazie Limbida, dove trovi lo storico dei prezzi di acquisto degli immobili?

Grazie,
Maurizio

Sul tema del tuo quesito, dovresti, considerare secondo oltre lo storico, anche la proiezione. Le agenzie di rating lo chiamano "outlook".
Quale è l'outlook nella zona dove vuoi acquistare ? Nell'investimento è importante più del reddito. Il reddito locatizio in Italia è sempre sato basso, ma c'era l'incremento di valore dell'immobile neltempo che mediava. Con outlook negativo è tutto più complesso. non c'è sicurezza sul capitale.

 

[Mauskipper]

Sul tema del tuo quesito, dovresti, considerare secondo oltre lo storico, anche la proiezione. Le agenzie di rating lo chiamano "outlook".
Quale è l'outlook nella zona dove vuoi acquistare ? Nell'investimento è importante più del reddito. Il reddito locatizio in Italia è sempre sato basso, ma c'era l'incremento di valore dell'immobile neltempo che mediava. Con outlook negativo è tutto più complesso. non c'è sicurezza sul capitale.

Grazie per la risposta.

Dove trovo il dato storico (ed il forecast) per gli immobili? c'e' una fonte pubblica?

Qual'e' il vostro target "locazione netta"/"acquisto netto" ?

Grazie,
Maurizio

 

[Alessandro Frisoli]

Scusa Mauskipper, non vorrei smorzare il tuo entusiasmo, ma i ragionamenti che tu fai, se pur corretti, sono riferibili ad ingenti patrimoni immobiliari, e quando dico ingenti, intendo quelli, ad esempio, che può avere una compagnia assicurativa.

Allora lì ci sono fior di manager che approcciano l'investimento immobiliare in un'ottica esclusivamente finanziaria e matematica.

Già con patrimoni di qualche milione di euro, messi a reddito, l'approccio non è più quello, ma si cerca di dare un buon redditto, per quanto possibile, all'investimento.

Ora tu mi stai parlando di un monolocale... beh, francamente, non è proprio così matematica la cosa, perchè se ti sta vuoto 2 mesi tutti i tuoi calcoli si vanno a far benedire.

 

[Mauskipper]

Grazie Alessandro,

ti confermo che, per il momento, non ho ancora il patrimonio immobiliare da compagnia assicurativa

Condivido pienamente con te che questa metrica non debba essere usata come predizione dei flussi di cassa futuri.

Lo scopo e' trovare un indice sintetico per selezionare i potenziali acquisti (per poi fare una valutazione sui casi singoli).

Quali metriche usano i "fior di manager"? c'e' qualche sito o ebook a riguardo?

Grazie,
Maurizio

 

[Alessandro Frisoli]

Sinceramente non so quali metriche utilizzino.

Una volta non affittammo un immobile, era un ufficio, di proprietà di una multinazionale, perchè il manager deputato a farlo, aveva assicurato al c.d.a. dell'azienda la resa del 10% annuo sul valore dell'immobile. Ora visto che il potenziale conduttore offriva un 7% (erano 85.000 euro/anno), mi disse candidamente che non poteva fare figure portando un 7 dopo aver promesso un 10% !!

L'immobile rimase sfitto per altri 18 mesi!! Poi lo locarono a 90.000.

Le rese immobiliari, sui commerciali, negozi, uffici, centri commerciali, variano dal 6 al 9%, si tratta di acquisti impegnativi e di canoni altrettanto importanti.

Sul residenziale la resa difficilmente supera un 5/6% lordo, quindi a mio avviso, opterei per un immobile ubicato in zone richieste: vicinanze università, ospedali, zone di pregio, ecc. anche per assicurarsi una certa velocità di realizzo in caso di alienazione successiva.

 

[Mauskipper]

Condivido il tuo punto di vista.

Grazie per il feedback,
Maurizio