Recedere da proposta d'acquisto immobiliare senza acconto

[besce]

Salve.
Sono venuto adesso a conoscenza di questo fantastico forum che giudico uno strumento molto utile nonchè validissimo.
Vorrei gentilmente chiedere un vostro parere su una questione che sta cominciando a stressarmi non poco.
Il 12 agosto 2011 io e mia moglie ci rechiamo in una agenzia immobiliare di quelle in franchising , per sottoscrivere una proposta d'acquisto per un immobile di nuova costruzione ultimato l'anno scorso. Premetto che la persona davanti alla quale ho firmato , ho saputo solo in seguito che non era un agente immobiliare ma una semplice segretaria o assistente. Un pò ingenuamente ho firmato la proposta con scadenza 1 settembre 2011 senza leggerne bene il contenuto perchè non avendo con me il libretto degli assegni,siamo rimasti daccordo che la proposta (tra l'altro non so nemmeno se completa di tutti i dati) sarebbe partita al ricevimento dopo 2 giorni dell'assegno di euro 3000.Alla fine siamo andati via senza nemmeno ricevere una copia della proposta da me sottoscritta. Purtroppo nei 2 giorni seguenti ho avuto un problema inaspettato e imprevisto tale da non permettermi di andare avanti nella compravendita.Il 16 agosto ho chiamato al telefono l'assistente davanti a cui ho firmato la proposta per metterla al corrente della situazione e lei per tutta risposta mi ha detto che aveva già faxata la proposta (a me invece aveva detto che avrebbe aspettato che portassi l'assegno) penso alla società venditrice ma che comunque avrebbe provveduto ad annullare il tutto e che non dovevo preoccuparmi visto che eravamo in pieno ferragosto e che non ci sarebbe stato nessuno che l'avrebbe letta. Per tutta risposta ieri il 2 settembre 2011 ricevo un telegramma nel quale l'agenzia immobiliare mi dice che la mia proposta di acquisto è stata accettata.Da parte della società venditrice però non ho avuto nessuna comunicazione.Ho telefonato chiedendo spiegazioni alla assistente di vendita la quale mi ha negato tutto quello che aveva detto e fatto.Mi sono arrabbiato per telefono per il modo con il quale sono stato trattato e stavolta sono stato invitato a contattare telefonicamente il responsabile dell'agenzia.Cosa che ho fatto prontamente e mi è stato detto da questo agente immobiliare ,dopo una discussione dai toni un pò accesi,che ci saremmo potuti incontrare il prossimo lunedì per cercare di risolvere la cosa bonariamente anche se per bonariamente non so luicosa intenda. Secondo voi ci sono gli estremi per annullare la proposta d'acquisto tenendo presente che è stata compilata e firmata in presenza di una persona che si è spacciata per agente immobiliare senza esserlo? Inoltre la proposta (peraltro anche incompleta e di cui non mi è stata mai consegnata copia) è valida in mancanza dell'assegno ? E ancora i termini di validità della proposta che scadevano il 1-9-2011 sono stati rispettati visto che il telegramma di accettazione mi è stato consegnato il 2-9-2011? Possono chiedermi soldi o penali? Per favore mi aiutate a capire come posso fare a uscire senza danni da questa situazione? Sono un lavoratore monoreddito con famiglia a carico e non ho soldi da regalare a nessuno.Grazie per la cortese risposta.

Nicola.

 

[studiopci]

Salve, tralasciamo i commenti superflui, comunque in linea di massima , stando a quanto tu riporti , ci sono una serie di cose che quantomeno rendono attaccabile la proposta e altrettante che la rendono nulla.

1° La proposta se è stata redatta e ritirata da persona non qualificata è nulla , Legge 39 / 89 , in questo caso tu dici essere stata la segretaria e/o collaboratrice quindi nella speranza tu abbia dei testimoni sempre per la legge n° 39 del 1989 costei non è abilitata alla pratica di mediazione, logicamente ti potrà essere contrapposto il fatto che la firma sotto è di un agente immobiliare regolarmente iscritto, ma la proposta di acquisto essendo un contratto commerciale a tutti gli effetti di legge deve essere sottoscritto da persona autorizzata ( Art. 1425 , Il contratto è annullabile se una delle parti era legalmente incapace di contrattare.

2° chiedi ti venga consegnata una copia della proposta , se nella proposta c'è scritto che in data xxx/xx/xxxx si terrà il preliminare o compromesso , in base alla sentenza della Suprema corte di Cassazione 2 aprile 2009 n. 8038 la proposta è nulla in quanto non ci si può obbligare ad obbligarsi.

3° Art. 1334 - Gli atti unilaterali producono effetto dal momento in cui pervengono a conoscenza della persona alla quale sono destinati, pertanto se la proposta scadeva il 1/9/ 2011 ed a te è stata notificata il 2/9/2011 questo è motivo di annullamento.


4° Art. 1461. - Mutamento nelle condizioni patrimoniali dei contraenti, se i motivi di ritiro dalla proposta sono di natura patrimoniale , comprovabie, potresti attaccarti anche a questo articolo del C.C.

In sintesi ti consiglio comunque di parlare con un avvocato e meglio ancora di presentarti all'appuntamento con l'Agenti Immobiliari con un Avvocato, logicamente preavvisando l'Agenti Immobiliari per correttezza, e con lui definire la risoluzione della vicenda sulla base delle indicazioni che ti ho fornito e di quelle che ti fornirà " de visu " l'avvocato, sinceramente se il comportamento del collega fosse stato improntato sulla correttezza ti avrei consigliato di concordare un rimborso spese in base all' Art. 1328. - La proposta può essere revocata finché il contratto non sia concluso. Tuttavia, se l'accettante ne ha intrapreso in buona fede l'esecuzione prima di avere notizia della revoca, il proponente è tenuto a indennizzarlo delle spese e delle perdite subìte per l'iniziata esecuzione del contratto. Trattandosi però , sempre sulla base di quello che riferisci , di comportamento quantomeno discutibile non mi sento di consigliarti un accomodamento. Spero di esserti stato utile. Fabrizio

 

[besce]

Grazie Fabrizio.
Le tue argomentazioni mi aiutano molto.Già diverse persone mi hanno consigliato di parlare con un avvocato mentre altre (parlo sempre di persone che lavorano nel settore immobiliare) mi hanno riferito che non avendo allegato nessun assegno alla proposta , questa non ha senso e non sarebbe valida .Mi hanno detto che nessun venditore ,sia esso un privato o una società,accetterebbe una proposta di acquisto senza un assegno come acconto o caparra che dir si voglia.Sembrerebbe che tutta questa storia sia stata messa in piedi dall'agenzia immobiliare per cercare di rimediare alla loro mancata provvigione.Inoltre sul telegramma di accettazione della proposta non c'è traccia di nessun elemento che possa fare riferimento alla società venditrice di cui è indicato solo il nome e il mittente del telex risulta essere la stessa agenzia immobiliare con sede in un'altra città .Ma mi domando una cosa:se avessi avuto con me il libretto degli assegni e dato loro un assegno intestato al venditore cosa sarebbe successo? Avrebbero sicuramente trattenuto l'assegno e poi magari chiesto anche eventuali penali? Dico questo perchè parlando al telefono con la assistente che mi ha compilata e fatto firmare la proposta di acquissto,mi ha detto che comunque se non portavo avanti l'acquisto sarei andato incontro a penali del 2-3 % del valore dell'immobile.E' vero questo?

 

[ccc1956]

complimenti a studiopci...............

 

[pensoperme]

1° La proposta se è stata redatta e ritirata da persona non qualificata è nulla , Legge 39 / 89 , in questo caso tu dici essere stata la segretaria e/o collaboratrice quindi nella speranza tu abbia dei testimoni sempre per la legge n° 39 del 1989 costei non è abilitata alla pratica di mediazione, logicamente ti potrà essere contrapposto il fatto che la firma sotto è di un agente immobiliare regolarmente iscritto, ma la proposta di acquisto essendo un contratto commerciale a tutti gli effetti di legge deve essere sottoscritto da persona autorizzata ( Art. 1425 , Il contratto è annullabile se una delle parti era legalmente incapace di contrattare.

Errato. Il contratto è tra le parti, il proponente e l'accettante, non valida semmai potrebbe esser la richiesta di riscuotere la provvigione, tutta da dimostrare, ma le eventuali obbligazioni sono valide eccome. Credo sia già la seconda volta che sento questa tesi, bislacca a dire il vero (senza offesa) e ci tengo a dire che un contratto scritto da un macellaro o da un portiere a nome di tizio che si obbliga con caio, se controfirmato da questi ultimi è perfettamente valido.

Grazie Fabrizio.
Le tue argomentazioni mi aiutano molto.Già diverse persone mi hanno consigliato di parlare con un avvocato mentre altre (parlo sempre di persone che lavorano nel settore immobiliare) mi hanno riferito che non avendo allegato nessun assegno alla proposta , questa non ha senso e non sarebbe valida

Altra tesi bislacca: i contratti sono validissimi anche senza denaro, semmai non sono molto "garantiti", nel senso che le parti non hanno ne guadagno ne perdita diretta in caso di inadempimento. Tale tesi è nata anche dall'ignoranza mischiata al vero, cioè al fatto che le caparre, per esistere e esser valide devono esser versate. Una proposta di acquisto la si potrebbe fare perfettamente senza alcun assegno allegato, ne caparra, ne acconto, basta che sia fatta per iscritto e poi accettata per far scattare un obbligo (fatte salvo nullità o illeciti ecc.).

 

[ccc1956]

Errato. Il contratto è tra le parti, il proponente e l'accettante, non valida semmai potrebbe esser la richiesta di riscuotere la provvigione, tutta da dimostrare, ma le eventuali obbligazioni sono valide eccome. Credo sia già la seconda volta che sento questa tesi, bislacca a dire il vero (senza offesa) e ci tengo a dire che un contratto scritto da un macellaro o da un portiere a nome di tizio che si obbliga con caio, se controfirmato da questi ultimi è perfettamente valido.

ma scusa.............non e' la regola se si sta acquistando la casa tramite un’agente immobiliare verificare che sia iscritto al Ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione, facendosi mostrare il tesserino della Camera di Commercio, e informandosi sulla serietà e sull’affidabilità dell’agenzia ?????
qui mi sa che si tratta di una segretaria.

Altra tesi bislacca: i contratti sono validissimi anche senza denaro, semmai non sono molto "garantiti", nel senso che le parti non hanno ne guadagno ne perdita diretta in caso di inadempimento. Tale tesi è nata anche dall'ignoranza mischiata al vero, cioè al fatto che le caparre, per esistere e esser valide devono esser versate. Una proposta di acquisto la si potrebbe fare perfettamente senza alcun assegno allegato, ne caparra, ne acconto, basta che sia fatta per iscritto e poi accettata per far scattare un obbligo (fatte salvo nullità o illeciti ecc.).

questa la sapevo anch'io.

 

[pensoperme]

ma scusa.............non e' la regola se si sta acquistando la casa tramite un’agente immobiliare verificare che sia iscritto al Ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione, facendosi mostrare il tesserino della Camera di Commercio, e informandosi sulla serietà e sull’affidabilità dell’agenzia ?????
qui mi sa che si tratta di una segretaria.

Il contratto è valido, penso sia pacifico, quindi se c'è accettazione e comunicazione dell'accettazione e la proposta non è una cacofonia siamo nel sinnalagma. Chiarito questo, la questione segretaria non segretaria non ha precedenti giuridici che io sappia (mi si portino all'attenzione se ci sono), non esiste nessuna casistica riportabile dove una agenzia abbia perduto il diritto alla provvigione perché la proposta l'ha compilata la segretaria, non mi risulta che l'agente abbia poteri di verifica dei contratti ne possa asseverarli come validi, per me questa è una favoletta messa in giro da chi vuol dare un tono al mestiere che non ha, la 39/89 parla di diritto alla mediazione, di requisiti per fare l'agente e altre cose, il resto deriva dal ccnl e ha fini previdenziali e di regolamento "interno" alla categoria, ma non di certo può influire su diritti che provengono da altre fonti giuridiche, di ben altro spessore. La stessa favoletta, in modo simile, era stata riportata per gli accompagnatori agli immobili, dove si diceva che se una persona era stata accompagnata da un "accompagnatore" poteva comprare senza pagare la provvigione, cosa falsa e illusoria, creata dal livore nato nelle menti di chi non vuole lavorare con altri o comunque vorrebbe che nessuno lavorasse in modo diverso dal suo e sopratutto che non avesse nessun "vantaggio" rispetto al modus operandi dell'invidioso; se fossero attenti al lavoro che fanno, avrebbero saputo che l'accompagnatore esiste perfino nel CCNL della categoria. Credo, con pochissime possibilità di errore, che queste voci siano messe in giro da chi ha interesse a far credere alla categoria di esser quello che non è, credo inoltre che se un agente che fa fare ad altri non patentati le proposte non possa andare incontro che a sanzioni e conseguenze di tipo diverso da quelle decantate qua.
Ricapitolando: un contratto è valido se contiene tutti i requisiti ed è firmato dalle parti, anche se lo scrive la nonna pina o la sora menica; per far decadere il diritto alla provvigione non basta dire "l'ha fatto firmare al segretaria", perchè l'agente immobiliari non ha poteri di veto ne di verifica e la sua provvigione nasce dal contatto sociale non dalla funzione "professionale" di vidimare contratti che è riservata a ben altri professionisti.

 

[gennaro63]

qui la domanda sorge spontanea..ma siamo nel sinalaggma genetico? oppure siamo nel sinallagma funzionale?

 

[ccc1956]

Sinallagma genetico
Classicamente, si riassume che la causa dell'obbligazione di una parte è l'obbligazione dell'altra parte (e vicendevolmente per questa)
Sinallagma funzionale
Il sinallagma, in questo tipo di contratti (appunto detti "sinallagmatici"), pone in relazione le obbligazioni rispettivamente assunte, in modo che non solo ciascuna di esse sia vincolata alle altre, ma anche l'adempimento di ciascuna di esse sia vincolato all'adempimento delle altre.

 

[besce]

Scusate ma volevo ritornare sul tema.A quanto pare sono vincolato alla proposta di acquisto fatta da persona non avente titolo? E la mancanza di assegno di caparra sembrerebbe anche che non vada ad influire sulla validità della proposta.E del fatto che la proposta scadeva il 1/9/2011 e il telegramma di accettazione mi è stato notificato il 2/9/2011 cosa ne pensate? Insomma non ho nulla su cui attaccarmi per svincolarmi?