Recedere dalla proposta perchè preliminare di preliminare, come fare?

[Luciano Passuti]

P.S. Ho letto la proposta è personalmente non sono convinto fino in fondo del fatto che sia "preliminare del preliminare " ma è una valutazione personale.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La proposta incriminata prevedeva che le parti dovevano ritrovarsi per sottoscrivere il prelimianre !
Il contratto non era quindi ancora stato concluso e quindi la proposta era nulla essendo il c.d. "preliminare del preliminare", un atto preparatorio alla conclusione del contratto.
Perche' HAI DEI DUBBI ???

Aggiunto dopo 8 minuti :

assolutamente no!

1 questa altro non è che - come specificato in più parti del documento- una normale proposta irrevocabile di acquisto che in caso di avvenuta conoscenza dell'accettazione dell'altra parte determina conclusione del contratto. Contratto che ha valore legale .
in caso di inadempienza il venditore potrebbe chiedere i danni , o chiedere al giudice una sentenza che ti obbilighi alla esecuzione del contratto .
2 l'agente immobiliare chiaramente avendo concluso il contratto con l'accettazione , anche se volessi recedere avrebbe diritto alla provvigione in ogni caso.
3 non capisco perchè le persone firmano documenti, versano assegni, impegnano le persone e poi cercano facili uscite dai propri impegni attraverso vie se non altro opportunistiche...

Scusa ma la sentenza delle Sezione Unite della S.C. di Cassazione non ha sentenziato questo !!!!
Ti posso assicurare che i Tribunali gia' si adeguano a tale sentenza di Cassazione !
Assolutamente NO alla sottoscrizione di una proposta che rimanda alla sottoscrizionen del preliminare NON matura il diritto alla mediazione, perche' il contratto NON si e' ancora concluso.
Matura solo alla sottoscrizione del contratto concluso: appunto al Preliminare.
Leggi la sentenza della Cassazione

Aggiunto dopo 10 minuti :

Sono cose diverse: ti informo, dandoti nozioni e aggiornandoti di novità, ti formo, significa che ti insegno a fare cose che non sai fare adesso o miglioro alcune tue qualità.

Silvaana. hai pienamente ragione, la tua e' una analisi corretta !!
Resta un problema che molti colleghi poi fanno cio' che a loro convieniene e interpretano le leggi a proprio uso e consumo.
Comunque noi continuniamo ad informare, aggiornare, formare, insegnare cercando, appunto di migliorare la nostra qualita'/professionalita'.
Chi vuole ci segua !!!!!!!!!!!!!!!
GLI ALTRI LASCIAMOLI AL LORO DESTINO !!!

 

[studiopci]

Scusa Luciano ... ma ora sono rientrato ed ho letto... allora manifestavo dei dubbi molto personali , beninteso, unicamente in merito ad un ragionamento di tipo legale e mi spiego:

partiamo da due presupposti
- la proposta di acquisto se ha compiuto tutto l'iter legale ( firma, accettazione e trasmissione accettazione) diventa contratto preliminare a tutti gli effetti di legge.

- Il contratto preliminare deve contenere i seguenti requisiti minimi obbligatori:

le indicazioni previste all’art. 2659 c. 1 n. 1 c.c. ossia il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita, il numero di codice fiscale delle parti contraenti, il regime patrimoniale delle stesse se coniugate , ecc.ecc. ,

la descrizione esatta dell’immobile ( dati catastali ) e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto,

l’esistenza di eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con l’indicazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi che debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;

Premesso ciò... a questo punto faccio un ragionamento ... La proposta con determinati requisiti diventa preliminare di acquisto, in quanto tale deve essere registrato e può essere anche trascritto, perchè venga trascritto deve contenere obbligatoriamente una serie di requisiti ( dati univoci inerenti le parti e l'immobile che ne consentano la trascrizione e la pubblicità altrimenti non ha valore ) la proposta oggetto della discussione , per come l'ho letta ... e potrei essermi sbagliato... non mi sembra contenga appieno tutti i requisiti ed i dati univoci che possano portarla al ruolo di preliminare e di conseguenza essere trascritta ... ergo in tal caso per ragionamento logico e conseguenza non si può definire preliminare e pertanto non è preliminare di preliminare quindi solo proposta...
Mi rendo conto che è un ragionamento un pò contorto ma un avvocato potrebbe seguirlo ed ecco perchè ho manifestato qualche dubbio sulla faccenda... ma era solo personale. Fabrizio

aggiungo anche che mi sembra che questa storia del preliminare del preliminare sia diventata una sorta di ancora di salvezza,una panacea del male da acquisto, il Cynar contro il logorio da vendita ... ho cambiato idea? nessun problema c'è il preliminare del preliminare ... dobbiamo comunque chiarire che il nostro pensiero sarà soggetto al giudizio di un giudice il quale volta per volta valuterà se vero o meno e che in caso negativo ci condannerà a rispettare il contratto e pagare le spese per il giudizio... quindi rifacendomi ad una pubblicità " meditate gente meditate " . Fabrizio

 

[Luciano Passuti]

Scusa Luciano ... ma ora sono rientrato ed ho letto... allora manifestavo dei dubbi molto personali , beninteso, unicamente in merito ad un ragionamento di tipo legale e mi spiego:

partiamo da due presupposti
- la proposta di acquisto se ha compiuto tutto l'iter legale ( firma, accettazione e trasmissione accettazione) diventa contratto preliminare a tutti gli effetti di legge.

- Il contratto preliminare deve contenere i seguenti requisiti minimi obbligatori:

le indicazioni previste all’art. 2659 c. 1 n. 1 c.c. ossia il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita, il numero di codice fiscale delle parti contraenti, il regime patrimoniale delle stesse se coniugate , ecc.ecc. ,

la descrizione esatta dell’immobile ( dati catastali ) e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto,

l’esistenza di eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con l’indicazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi che debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;

Premesso ciò... a questo punto faccio un ragionamento ... La proposta con determinati requisiti diventa preliminare di acquisto, in quanto tale deve essere registrato e può essere anche trascritto, perchè venga trascritto deve contenere obbligatoriamente una serie di requisiti ( dati univoci inerenti le parti e l'immobile che ne consentano la trascrizione e la pubblicità altrimenti non ha valore ) la proposta oggetto della discussione , per come l'ho letta ... e potrei essermi sbagliato... non mi sembra contenga appieno tutti i requisiti ed i dati univoci che possano portarla al ruolo di preliminare e di conseguenza essere trascritta ... ergo in tal caso per ragionamento logico e conseguenza non si può definire preliminare e pertanto non è preliminare di preliminare quindi solo proposta...
Mi rendo conto che è un ragionamento un pò contorto ma un avvocato potrebbe seguirlo ed ecco perchè ho manifestato qualche dubbio sulla faccenda... ma era solo personale. Fabrizio

aggiungo anche che mi sembra che questa storia del preliminare del preliminare sia diventata una sorta di ancora di salvezza,una panacea del male da acquisto, il Cynar contro il logorio da vendita ... ho cambiato idea? nessun problema c'è il preliminare del preliminare ... dobbiamo comunque chiarire che il nostro pensiero sarà soggetto al giudizio di un giudice il quale volta per volta valuterà se vero o meno e che in caso negativo ci condannerà a rispettare il contratto e pagare le spese per il giudizio... quindi rifacendomi ad una pubblicità " meditate gente meditate " . Fabrizio

Come e' previsto nella modulistica Fiaip, se la proposta alla accettazione diventa a tutti gli effetti il preliminare e' chiaro che NON e' nulla, perche' il contratto si e' concluso.
Ma la proposta non deve prevedere che le parti si devono ritrovare a concludere il contratto appunto: Il Preliminare !
E' tutta qui la differenza !!!!!!!!!!

 

[studiopci]

Ok Luciano... ma io non parlavo di nullità o altro , sintetizzando pensavo : La proposta di cui stiamo discutendo ,non la proposta in generale... ma quella allegata allla discussione... siamo sicuri che per contenuto e forma possa diventare preliminare e di conseguenza essere trascritta ? ... In questo ho i miei dubbi... e quindi per ragionamento inverso... se non può essere trascritta significa che potrebbe non essere preliminare e di conseguenza potrebbe essere solo proposta... ma solo perchè sono abituato a leggere le carte e ragionarci sopra tra me e me ... Fabrizio

 

[Luciano Passuti]

Ok Luciano... ma io non parlavo di nullità o altro , sintetizzando pensavo : La proposta di cui stiamo discutendo ,non la proposta in generale... ma quella allegata allla discussione... siamo sicuri che per contenuto e forma possa diventare preliminare e di conseguenza essere trascritta ? ... In questo ho i miei dubbi... e quindi per ragionamento inverso... se non può essere trascritta significa che potrebbe non essere preliminare e di conseguenza potrebbe essere solo proposta... ma solo perchè sono abituato a leggere le carte e ragionarci sopra tra me e me ... Fabrizio

Ogni preliminare puo' essere trascritto, in particolare se richiesto dall'acquirente a propria tutela.
Nel nostro caso le parti devono ritrovarsi davanti da un notaio per la autentica delle firme del preliminare, o per riprodurre lo stesso.
Se una delle parti non si presenta l'altra parte puo' rivolgersi al Giudice per l'autentica, necessaria per la trascrizione.

 

[superpilu3000]

CC titolo secondo dei contratti in generale capo II
Art 1329 cc "proposta irrevocabile" :
Se il proponente si é obbligato a mantener ferma la proposta per un certo tempo, la revoca é senza effetto. -la morte o sopravvenuta incapacità non toglie efficacia alla proposta.
Art 1326 cc "conclusione del contratto"
Il contratto é concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte.
Art . 1337 le parti nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto devono comportarsi secondo BUONA FEDE.
Capo V degli effetti del contratto:
Art. 1372 il contratto ha forza di legge tra le parti e non puó essere sciolto che per MUTUO CONSENSO delle parti o per cause connesse alla legge.

Aggiunto dopo 23 minuti :

Tra parentesi una sentenza di cassazione fa giurisprudenza ma NON E' legge tanto che spesso le sentenze contraddittorie sono numerose, infatti pochi mesi dopo un'altra sentenza della cassazione la n. 25780 del 9 dicembre 2009 dava assolutamente per corretta la proposta accettata come contratto e condannava l'inadempiente al pagamento della provvigione all'agenzia immobiliare.
Poi se tutte le scuse sono buone per non adempiere ad obblighi assunti in buona fede.....allora buone cause a tutti ed a guadagnarci saranno gli avvocati!!!

 

[Luciano Passuti]

CC titolo secondo dei contratti in generale capo II
Art 1329 cc "proposta irrevocabile" :
Se il proponente si é obbligato a mantener ferma la proposta per un certo tempo, la revoca é senza effetto. -la morte o sopravvenuta incapacità non toglie efficacia alla proposta.
Art 1326 cc "conclusione del contratto"
Il contratto é concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte.
Art . 1337 le parti nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto devono comportarsi secondo BUONA FEDE.
Capo V degli effetti del contratto:
Art. 1372 il contratto ha forza di legge tra le parti e non puó essere sciolto che per MUTUO CONSENSO delle parti o per cause connesse alla legge.

Aggiunto dopo 23 minuti :

Tra parentesi una sentenza di cassazione fa giurisprudenza ma NON E' legge tanto che spesso le sentenze contraddittorie sono numerose, infatti pochi mesi dopo un'altra sentenza della cassazione la n. 25780 del 9 dicembre 2009 dava assolutamente per corretta la proposta accettata come contratto e condannava l'inadempiente al pagamento della provvigione all'agenzia immobiliare.
Poi se tutte le scuse sono buone per non adempiere ad obblighi assunti in buona fede.....allora buone cause a tutti ed a guadagnarci saranno gli avvocati!!!

Le norme del codice che citi , secondo il nostro consulente, sono valide solo qualora una proposta non rimandi alla conclusione/sottoscrizione del contratto ( nel nostro caso il preliminare !)
Per questo la nostra modulistica prevede che alla proposta accettata questi diventi il " preliminare definitivo ", con la conseguente conclusione del contratto. !
Poi ognuno di noi agisca come meglio crede !
Certo che far sottoscrivere un contratto "NULLO" l' agente immobiliare si sottopone a dei forti rischi e responsabilta' !

 

[superpilu3000]

Caro Luciano, su questo sono d'accordo con te, sempre nella convinzione che in caso di controversie è la buona fede tra le parti e la reale intenzione di quest'ultimi a dover essere interpretata,
il fatto che una sentenza della cassazione abbia "cassato" una particolare controversia, non toglie nulla alla validità della "proposta di acquisto irrevocabile"unico strumento che noi Agenti Immobiliari abbiamo per poter iniziare e concludere una reale trattativa. Concordo comunque con te che essendoci parecchi furbetti in giro (ho fatto e vinto tante - anzi tutte- cause a clienti che mi hanno scavalcato in vari modi anche senza alcun accordo scritto) converrà nei nostri moduli inserire che l'eventuale momento successivo alla proposta accettata e precedente il rogito si chiamerà in altro modo, mai più preliminare ma tipo: ulteriore versamento, tranche successiva entro il, o altro.
Fermo restando che io nei miei moduli correttamente depositati presso la cciaa di competenza ho sempre scritto che " l'avvenuta conoscenza dell'accettazione della presente proposta comporterà conclusione di contratto"........motivo per il quale in caso di controversie finite davanti al giudice ho sempre vinto i miei giudizi.
in ogni caso la mia idea rimane la stessa, l'amico che ci ha sottoposto la "proposta di acquisto" non cerca altro che un pretesto per venir meno ai suoi obblighi assunti in buona fede ed in tal senso accettati dalla controparte, spero che vada in giudizio e perda, ma fino in cassazione così ci sarà un'altra sentenza contraddittoria come sempre succede alla suprema corte ( vedi cass n. 25780 del 9 dicembre 2009)

e buon lavoro a tutti

 

[gcaval]

A molti potrà sembrare che io abbia cambiato idea sul preliminare del preliminare, o sulla sentenza citata più volte in questa discussione. A me però sembra che si voglia a tutti i costi trovare un cavillo, più o meno grande, per annullare un contratto, sicuramente fatto malissimo, ma forse in buona fede. Ecco perché non sarei così perentorio nel definire questo contratto nullo.

Ora, in altra discussione anche recente, "Lettera di Prenotazione o Proposta di Acquisto", il fatto di voler a tutti i costi evitare l'obbligatorietà degli impegni da parte di una delle parti e dell'AI, mi pare evidente. Qui molto meno. Vi invito a dare un'occhiata all'altra discussione, per mettere a confronto le due cose.

Fermo restando che sarà sempre un giudice a decidere, e che quindi noi qui possiamo solo dare delle interpretazioni, a me sembra che nel contratto qui allegato ciò che manchi, fondamentalmente, sia l'aggiornamento dell'AI a quanto detto da tutti voi. Si tratta di un modulo risalente al medioevo!
Io, però, non ci vedo l'intenzione di non far obbligare una o entrambe le parti, pur se viene detto che dovrà essere sottoscritto un contratto preliminare. Perché dico questo? All'inizio della proposta c'è scritto "con la presente mi impegno irrevocabilmente all'acquisto dell'immobile descritto..."
Indubbiamente l'impegno è unilaterale, ma a mio modo di vedere, è perché viene utilizzato un contratto vecchissimo, e queste cose tempo fa venivano prese un po' "alla leggera". Successivamente, in qualche maniera si prende atto che il contratto viene concluso con l'accettazione, quando si parla della provvigione. Ancora una volta, si esplicitano i diritti dell'AI e non dell'acquirente, ma io vedo comunque implicita la conclusione del contratto. La pratica di riscrivere un preliminare è rimasta tuttora inalterata per moltissimi agenti, cosa che tutti noi dovremmo condannare fortemente. L'agente che ha fatto firmare questa proposta, invece, non si è curato nemmeno di toglierlo dalle righe scritte...

Allora: questo contratto fa schifo, senza mezzi termini, non c'è dubbio. Sono d'accordo con tutti voi sull'aggiornamento e sulla formazione degli AI. Aggiungo che non sarebbe male se la cosa diventasse un argomento anche di più ampia diffusione sui media nazionali, poiché anche acquirente e venditore dovrebbero saperle certe cose. Ma credo anche che un giudice, prima di emettere una sentenza, cercherà di capire anche quali sono le motivazioni che ci sono sotto per richiedere il contratto nullo. E su questo concordo abbastanza con "superpilu3000".

Si approfitta di una evidente "mancanza" per fare altro. Ma lo dico ancora una volta: mettetevi anche nei panni di chi sta vendendo, ignaro di ogni cosa, e in piena buona fede. Perché dovrebbe essere danneggiato in questo modo?

Vi invito ancora una volta a leggere l'altra discussione che ho linkato, se non l'avete già fatto. Lì la furbata è del tutto evidente! Qui si tratta per lo più di ignoranza (almeno, così sembra). La legge non ammette ignoranza, però non deve nemmeno premiare i furbi.

 

[Bagudi]

Vi invito ancora una volta a leggere l'altra discussione che ho linkato, se non l'avete già fatto. Lì la furbata è del tutto evidente!

Si, nella discussione sulla lettera di prenotazione, una volta vista la lettera, sono d'accordo con te, e sono anche d'accordo, come ho già detto più volte, che la famosa sentenza della Cassazione sta diventando un "cavallo di *****" da utilizzare spregiudicatamente dall'una o dall'altra parte...

Silvana