L'argomento del certificato era stato già abbondantemente discusso tempo addietro.
Una recensione dell'Avv. Davide Cavallero era stata pubblicata nel Club di immobilio
E' molto interessante e la ripropongo.
Suggerisco una lettura più attenta alla parte evidenziata in celeste.
Vendita immobiliare e certificato di agibilità.
Il certificato di agibilità comprova l'idoneità legale di un immobile ad essere abitato.
La certificazione viene rilasciata dai competenti uffici tecnici comunali a seguito di verifica delle condizioni di stabilità, salubrità e sicurezza dell'edificio.
La relativa disciplina si trova nel c.d. testo unico dell'edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) e precisamente nel titolo III, costituito dagli articoli 24, 25 e 26.
Notiamo quindi anzitutto che con tale normativa è stata superata la tradizionale dicotomia tra i termini abitabilità e agibilità, il primo riferito ai soli immobili ad uso abitativo e il secondo a quelli destinati ad uso diverso dall'abitazione: oggi l'unico termine corretto è “agibilità” ed è riferito a qualunque destinazione dell'immobile. Tale certificato è definito dall'art. 24, 1° comma, del D.P.R. citato come il documento che attesta “
la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”.
La procedura per ottenere il rilascio è descritta con precisione dal successivo articolo 25, che delinea un iter burocratico standardizzato e apparentemente efficiente, attraverso questi passaggi:
- la domanda di rilascio, corredata dalla documentazione richiesta, va presentata allo sportello unico entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento;
- entro dieci giorni lo sportello unico comunica al richiedente il nome del responsabile del procedimento;
- entro trenta giorni il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale rilascia il certificato di agibilità oppure l'agibilità si intende attestata per “silenzio assenso” qualora sia stato rilasciato il parere dell'ASL. In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni. L'art. 24 prevede, in caso di mancata presentazione della domanda, una sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77,00 a euro 464,00.
È interessante notare che il precedente D.P.R. n. 425/1994 prevedeva, quale presupposto fondamentale per il rilascio del certificato di abitabilità, una certificazione del direttore dei lavori attestante la conformità del fabbricato al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.
L'art. 25, D.P.R. n. 380/2001, invece, consente oggi un’ulteriore semplificazione del procedimento per l'ottenimento del silenzio assenso e, in presenza di determinati presupposti, la riduzione dei termini: l'agibilità si considera attestata decorsi trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda qualora sia stato rilasciato il parere dell'ASL o sessanta giorni nel caso di dichiarazione sottoscritta dal richiedente, avente il medesimo contenuto della dichiarazione del direttore dei lavori un tempo prevista.
Il rilascio del certificato di agibilità si rende necessario non solo nel caso di nuova costruzione ma in tutti i casi di ricostruzione, sopraelevazione, utilizzo di una costruzione, anche se costituente solo ampliamento di un fabbricato preesistente, anche se costituente l'esito di una divisione dalla originaria e più estesa struttura unica e anche se non finalizzata a modifiche della destinazione d'uso, qualora questi eventi, possano influire sulle condizioni di salubrità dell'ambiente, mentre, al contrario, non ne ricorre la necessità laddove un mutamento di utilizzo non comprometta le condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell'edificio. L'attuale normativa (art. 24, D.P.R. n. 380/2001) elenca tassativamente le ipotesi in cui è necessario il rilascio di un certificato di agibilità:
- nuove costruzioni; ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico.
Nelle vendite immobiliari il certificato di agibilità rientra sicuramente tra i documenti necessari all'uso della casa, che il venditore è tenuto a consegnare al compratore. L'interesse di questi è infatti quello di ottenere la proprietà di un immobile idoneo a soddisfare i suoi interessi, cioè la fruibilità e la commerciabilità di esso. L'esistenza del certificato è pertanto un requisito essenziale dell'immobile, poiché incide sulla possibilità di utilizzarlo legittimamente secondo l'uso contrattualmente previsto (così la giurisprudenza assolutamente consolidata). Peraltro la mancanza del certificato di agibilità non comporta la nullità dell'atto (in mancanza di una norma specifica che ciò disponga) ma la semplice annullabilità, che ha una legittimazione a richiederla più ristretta di quella della nullità e soprattutto è soggetta a prescrizione quinquennale (mentre la nullità è imprescrittibile): è opinione comunemente condivisa che ciò consenta ai notai di rogare comunque l'atto (ciò che invece non farebbero nell'ipotesi di nullità), premunendo tuttavia il venditore (e se stessi) con una dichiarazione di conoscenza e accettazione da parte del compratore e di esonero da responsabilità. Infatti l'attuale normativa non contiene alcuna espressa previsione in ordine all’incidenza del certificato di agibilità sulla contrattazione immobiliare.
Il Testo Unico vigente, così come le normative precedenti, non richiede alcuna particolare menzione negli atti di trasferimento immobiliare degli estremi del certificato di agibilità, né presuppone la necessità del suo rilascio per la validità del trasferimento. In tal senso, deve concludersi che sono assolutamente commerciabili tutti i fabbricati anche in mancanza del suddetto certificato.
Ciò non significa tuttavia che il certificato di agibilità abbia, nella sostanza, una scarsa rilevanza. Nonostante sia perfettamente commerciale, sotto il profilo della validità del trasferimento, anche un immobile privo del certificato di agibilità, tale mancanza non è comunque priva di rilevanza nei rapporti tra le parti.
In tal senso nel caso concreto della commercializzazione di immobili privi del certificato di agibilità, emerge l'esigenza di regolamentare in maniera chiara e precisa i rapporti tra le parti, soprattutto al fine di tutelare l'acquirente e la sua legittima aspettativa di acquistare un immobile idoneo all'uso cui è destinato.
In via preliminare va osservato come la giurisprudenza della Suprema Corte sia unanime nel ritenere che, nel silenzio del titolo, l'obbligo di curare l'ottenimento del certificato di agibilità incomba sempre alla parte venditrice. La giurisprudenza ha variamente qualificato la vendita di un immobile privo del certificato di agibilità, riconducendo tale ipotesi a diverse figure giuridiche:
- Inadempimento da parte del venditore dell'obbligo di consegna di documenti ai sensi dell'articolo 1477 del codice civile.;
- cessione di aliud pro alio;
- mancanza di qualità essenziali del bene compravenduto ai sensi dell'art. 1497 cod. civ;
- vizi della cosa venduta ex art. 1490-1495 cod. civ. e errore sulla qualità dell'oggetto (art. 1429 n. 2 cod. civ.).
La tesi prevalente sia in dottrina che in giurisprudenza ritiene che il venditore che non consegna il certificato di agibilità in realtà consegna un aliud pro alio, ovvero un bene diverso da quello oggetto del contratto (Cass. 11 febbraio 1998, n. 1391, Riv. Not. 1998, 1008).
L'agibilità, quindi, non è una semplice qualità promessa della cosa venduta, ma un vero e proprio elemento essenziale per ascrivere il bene al genere preso in considerazione.
Non può pertanto considerarsi, dunque, casa d'abitazione quella il cui uso in tal senso è precluso e reso illegittimo dalla mancanza dell'atto amministrativo che l'autorizza.
mancanza del suddetto certificato.
Una recente pronuncia della Cassazione ha stabilito che “il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di agibilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile” (Cass. 23 gennaio 2009, n. 1701).
Va però ribadito che il termine “incommerciabile” utilizzato dalla Suprema Corte in detta pronuncia non fa riferimento a una invalidità negoziale, come nel caso in cui l'immobile negoziato sia urbanisticamente irregolare.
Nel caso di specie, infatti, incommerciabilità non significa invalidità dell'atto notarile di trasferimento ma unicamente incidenza negativa della predetta carenza sui vizi del contratto attinenti alla conformazione del bene compravenduto.
Peraltro l'accertamento dell'esistenza o meno del certificato di agibilità e, in caso di esito negativo, un conseguente dovere di informazione e una corretta regolamentazione dei rapporti tra le parti, conformemente ai loro rispettivi interessi, rientra tra i compiti che devono svolgere i soggetti coinvolti nella contrattazione immobiliare, primi tra tutti i notai (ma anche gli agenti immobiliari).
Qualora al momento della stipula di un atto notarile di compravendita il certificato di agibilità non risulti rilasciato si renderà necessario accertare innanzitutto i motivi del mancato rilascio. Se questo dovesse dipendere dalla semplice mancata decorrenza dei termini che intercorrono tra la presentazione della domanda e l'ottenimento della certificazione, sia pure per silenzio - assenso, la regolamentazione dei rapporti tra le parti dovrà includere tutte le pattuizioni ritenute necessarie e/o opportune (per esempio, accordi anche di tipo economico, richiesta di interventi edilizi, di documentazione integrativa, e simili).
Se invece il mancato rilascio del certificato dipendesse dalla mancanza anche della relativa richiesta, oltre a quanto appena precisato, appare evidente come sia ancora più urgente e delicato prevenire un eventuale contenzioso tra le parti e quindi indagare in modo approfondito la precisa volontà di ciascuna di esse, in particolare della parte acquirente.
In questo caso è particolarmente opportuno regolamentare in atto l'onere anche economico per la parte venditrice di realizzare le eventuali opere di finitura e di chiedere poi il rilascio del certificato di agibilità, a proprie cure e spese (prudenzialmente prevedendo il certificato di agibilità debba risultare in maniera espressa dal titolo, non ritenendosi sufficiente la mera conoscenza da parte del compratore della mancanza del suddetto certificato.
avv. Davide Civallero
socio I.R.C.A.T.
