Buongiorno, da circa 6 mesi ho messo in vendita un immobile che ad aprile 2017 ho acquistato ad un'asta immobiliare, premetto che l'immobile in questione come per prassi giudiziaria è stato scrupolosamente periziato da un geometra designato dal tribunale, ne è stata comprovata e certificata la vendibilità da un giudice incaricato dal tribunale, sono stati analizzati e vagliati tutti i dati da un notaio delegato alla vendita, ed è poi stato valutato dal perito della mia banca per la concessione del mio mutuo. Due settimane fa circa, attraverso una agenzia immobiliare, sono riuscito a trovare un potenziale acquirente, che io non ho mai incontrato, che ha stilato una proposta d'acquisto con un modello prestampato della stessa agenzia e che io ho accettato e firmato il giorno dopo (ma senza aver mai incassato alcuna caparra confirmatoria). Qualche giorno dopo il perito della banca del potenziale acquirente ha fatto un sopralluogo per valutare un mutuo e si è accorto che tra le mappe catastali/urbanistiche e la realtà di fatto dell'immobile ci sono dei piccoli vizi (una scala di 8 gradini in ferro e legno che porta dal balconcino del 2 piano, al terrazzo sempre di proprietà posto al 1 piano e una tettoia in legno aperta su 4 lati che copre circa 25 mq in un giardino di circa 700 mq (una sorta di gazebo, ma con i 4 paletti perimetrali cementati nel terreno).
Ovviamente io non ero al corrente di tali vizi catastali, partendo dal presupposto che sia la scala, sia la tettoia risultano presenti nella documentazione di fatto fornitami dal tribunale e inserita nel decreto di trasferimento il giorno del l'aggiudicazione, considerando anche che avendo acquistato da un'asta e che 4 specialisti (perito del tribunale, giudice incaricato per il pignoramento, notaio delegato alla vendita e perito della mia banca) con competenze specifiche in materia immobiliare hanno scrupolosamente controllato, certificato e considerato idoneo alla vendita l'immobile prima di me, perché avrei dovuto fare ulteriori approfondimenti?
Mi sono quindi trovato nell'imbarazzante situazione in cui ora dovrò "sistemare" a spese mie queste spinose problematiche, ma mi domando, non avendo ancora riscosso alcuna caparra confirmatoria, e quindi non avendo ancora trasformato la proposta di acquisto in "compromesso", posso ritirarmi dalla vendita fino a che non avrò sistemato tutti questi problemi? Inoltre, l'agenzia immobiliare, ovviamente non ha visto di buon grado il mio passo indietro facendo pressioni sul fatto che c'è un "contratto" (hanno praticamente fatto mobbing affinché io firmassi un compromesso che non ho firmato, promettendo si sanare tutti i vizi senza apportare modifiche strutturali perché il cliente lo ha visto così, e io avrei dovuto venderlo cosi, ma soprattutto con dei tempi che la burocrazia italiana non permetterebbe mai), premettendo che io personalmente avevo girato tutta la documentazione relativa all'immobile alla agenzia, molto prima della proposta di acquisto e ciò nonostante anche la stessa agenzia non si era resa conto dei vizi catastali facendo fede ai documenti forniti dal tribunale.
Insomma ciò che mi preme è:
Non sono imputabili a me i vizi catastali visto che chiunque si sarebbe fidato della documentazione presentata da un tribunale, assumendo comunque il mio dovere di sistemare tutto secondo leggi e normative, ma alla luce di questi fatti, posso ritirarmi dal "vincolo precontrattuale" della proposta d'acquisto senza pagare alcuna provvigione all'agenzia immobiliare e senza dover risarcire il promittente acquirente, visto che non siamo giunti a nessun vero e proprio compromesso firmato e depositato in agenzia delle entrate?
Grazie per la cortese attenzione
Cordialità
Paolo Iori
Ovviamente io non ero al corrente di tali vizi catastali, partendo dal presupposto che sia la scala, sia la tettoia risultano presenti nella documentazione di fatto fornitami dal tribunale e inserita nel decreto di trasferimento il giorno del l'aggiudicazione, considerando anche che avendo acquistato da un'asta e che 4 specialisti (perito del tribunale, giudice incaricato per il pignoramento, notaio delegato alla vendita e perito della mia banca) con competenze specifiche in materia immobiliare hanno scrupolosamente controllato, certificato e considerato idoneo alla vendita l'immobile prima di me, perché avrei dovuto fare ulteriori approfondimenti?
Mi sono quindi trovato nell'imbarazzante situazione in cui ora dovrò "sistemare" a spese mie queste spinose problematiche, ma mi domando, non avendo ancora riscosso alcuna caparra confirmatoria, e quindi non avendo ancora trasformato la proposta di acquisto in "compromesso", posso ritirarmi dalla vendita fino a che non avrò sistemato tutti questi problemi? Inoltre, l'agenzia immobiliare, ovviamente non ha visto di buon grado il mio passo indietro facendo pressioni sul fatto che c'è un "contratto" (hanno praticamente fatto mobbing affinché io firmassi un compromesso che non ho firmato, promettendo si sanare tutti i vizi senza apportare modifiche strutturali perché il cliente lo ha visto così, e io avrei dovuto venderlo cosi, ma soprattutto con dei tempi che la burocrazia italiana non permetterebbe mai), premettendo che io personalmente avevo girato tutta la documentazione relativa all'immobile alla agenzia, molto prima della proposta di acquisto e ciò nonostante anche la stessa agenzia non si era resa conto dei vizi catastali facendo fede ai documenti forniti dal tribunale.
Insomma ciò che mi preme è:
Non sono imputabili a me i vizi catastali visto che chiunque si sarebbe fidato della documentazione presentata da un tribunale, assumendo comunque il mio dovere di sistemare tutto secondo leggi e normative, ma alla luce di questi fatti, posso ritirarmi dal "vincolo precontrattuale" della proposta d'acquisto senza pagare alcuna provvigione all'agenzia immobiliare e senza dover risarcire il promittente acquirente, visto che non siamo giunti a nessun vero e proprio compromesso firmato e depositato in agenzia delle entrate?
Grazie per la cortese attenzione
Cordialità
Paolo Iori
