Recupero IVA su acquisto nuovi appartamenti mediante costituzione Srl immobiliare

[MrBrown1]

Salve a tutti,
Qualche tempo fa ho stipulato un compromesso per due appartamenti in costruzione, che ora non mi interessano più, quindi ho intenzione di venderli. Essendo un privato, l'IVA del 10% che pago all'acquisto sarà persa.

Se costituisco una Srl immobiliare (con le dovute spese) e intesto gli appartamenti alla stessa, posso portare l'IVA a credito, in modo che in sede di vendita (potrebbe passare qualche anno, visto il mercato debole) potrei recuperare l'IVA ?

E' possibile portare a credito l'IVA da una Srl immobiliare le cui uniche attività siano quelle di acquistare e nel tempo rivendere due appartamenti uso abitazione?

Grazie a chi potrà fornirmi notizie in merito.

 

[studiopci]

Non sono un commercialista e penso che una chiacchierata con uno di loro ti possa dare tutte le spiegazioni del caso. Sinceramente non so se sia possibile all'atto della costituzione di una società di capitali, conferire 2 immobili , quindi solo il tuo commercialista ti potrà consigliare.

 

[gcaval]

All'atto della rivendita puoi fare operazioni coperte da IVA, per immobili ad uso residenziale, solo se sei la società costruttrice o quella che ha effettuato la ristrutturazione. In tutte le altre situazioni le operazioni devono compiersi con il pagamento dell'imposta di registro.

A mio avviso, in ogni caso non ti conviene. Pensa solo alla plusvalenza: da privato usufruisci della Bersani, come società paghi l'Ires + l'Irap, più tutti i costi "morti" quali commercialista, Inps dell'amministratore, ecc. Consiglio spassionato: lascia perdere...

 

[MrBrown1]

Grazie gcaval per la tua competente risposta.

Gli appartamenti non sono ultimati, la società costruttrice è sotto procedura fallimentare, ci sarebbe la possibilità di acquistarli nello stato di fatto (mancano tutte le rifiniture interne).

Per questo si potrebbe creare una srl immobiliare di costruzione e non di gestione, la quale acquista il rustico (non si sa ancora a quali prezzi) completa gli appartamenti e li rivende a terzi. Non c'è pericolo di pagare Ires+Irap perchè difficilmente ci sarebbero utili, in quanto l'aquisto è stato fatto due anni fa e non credo che i valori immobiliari si siano rivalutati, tutt'altro. Il problema secondo me sono i costi amministrativo della Srl e i costi per il completamento degli appartamenti, per i quali, non essendo io del settore, andrei a pagare prezzi pù alti alle imprese edili. Inoltre dovrei trovarmi i due clienti a cui venderli (con tutte le seccature conseguenti) e dare loro la garanzia decennale visto che opererei come impresa costruttrice.

Se perfeziono l'acquisto come privato, perdo l'IVA del 10%, come ho già detto.

Se lascio perdere tutto, perdo la caparra del 25 % che ho già sborsato; considerati i debiti che il costruttore ha con le banche, difficilmente per me rimarrebbe un centesimo, dopo la vendita all'asta.

Insomma, un "pasticciaccio brutto". Tutto potrebbe funzionare se gli appartamenti in questo periodo si fossero rivalutati del 20/25%. Ma tutti sanno che non è così.

Grazie di nuovo. Ciao.

 

[gcaval]

Se lascio perdere tutto, perdo la caparra del 25 % che ho già sborsato; considerati i debiti che il costruttore ha con le banche, difficilmente per me rimarrebbe un centesimo, dopo la vendita all'asta.

Non vorrei darti informazioni sbagliate, ma se tu hai un preliminare regolare, in caso di fallimento, non so se le banche hanno la priorità rispetto al tuo credito. E poi, non hai delle fideiussioni dal costruttore?

Mi dispiace per la tua situazione, certamente sei in un casino! (chiedo scusa per il termine, ma non c'è altra parola per rendere il concetto). Valuta attentamente l'operazione che vuoi andare a fare: in pratica ti sostituisci al costruttore, con tutti gli oneri ma soprattutto i rischi dell'impresa. Di questi tempi non è uno scherzo. Fatti assistere da un avvocato e da un commercialista, la cosa, a mio modo di vedere, è molto delicata.

 

[MrBrown1]

Sicuramente in caso di fallimento le banche hanno la priorità rispetto al mio credito, perchè hanno iscritto l'ipoteca prima che io trascrivessi il preliminare. Se non perferziono l'acquisto dal curatore fallimentare, prima che gli immobili vengano messi all'asta, non resta che sperare che il ricavato dell'asta sia tale da soddifare tutte le spese di procedura, eventuali cretiti privilegiati dello stato per tasse non pagate, dipendenti non pagati, poi tutti i debiti con le banche. Se resta qualcosa, va a chi ha firmato i compromessi.
In pratica, la speranza è qualsi nulla.
A meno che gli immobili nei prossimi anni non si rivalutino moltissimo, l'asta fallimentare generi un ricavo superiore a tutti i debiti ...... ma stiamo parlando di sogni.

 

[gcaval]

Ma le fideiussioni? Quanto tempo fa hai sottoscritto il contratto? Non c'era già la legge sull'obbligo delle fideiussioni per il costruttore?

 

[MrBrown1]

Si, c'era, ma si prevedeva un termine di consegna di 6 mesi, quindi è stata fatta una fideiussione per 12 mesi, che poi è scaduta. La legge, mi semra, non impone una durata più lunga.

 

[gcaval]

Be', in bocca al lupo!
Valuta attentamente però l'operazione che vuoi fare, di questi tempi il rischio di un cantiere è enorme. Rivolgiti ad una persona competente, in modo che possa farti un business plan ad hoc. Certe volte può essere più opportuno contabilizzare delle perdite che andare ad intraprendere strade che potrebbero amplificare e peggiorare la situazione. Non t'invidio...
Buona fortuna!

 

[MrBrown1]

"Certe volte può essere più opportuno contabilizzare delle perdite che andare ad intraprendere strade che potrebbero amplificare e peggiorare la situazione" ....... sono le stesse parole del mio avvocato....