Registrazione obbligatoria proposta di acquisto

[Miciogatto]

Ciao,
sto vendendo un appartanento di mia proprieta' e ho inviato al mio potenziale cliente un modello di proposta di acquisto.

Tra le altre, ho inserito una clausola in cui la parte promissaria acquirente si obbliga alla registrazione della proposta, se accettata, entro 20 gg.

Specifico inoltre che trattasi di proposta con sospensiva mutuo entro il 31 luglio e rogito entro il 30 settembre.

In entrambi i casi non ho indicato termini essenziali o perentori.

Ora, il notaio della parte acquirente ha proposto di modificare la clausola sulla registrazione della proposta come segue:

"Le spese per l'eventuale registrazione del presente contratto saranno a carico della parte inadempiente.

Le parti in considerazione del ridotto periodo di tempo intercorrente tra la data odierna e la data stabilita per la stipula del contratto definitivo di compravendita convengono di non formalizzare il presente atto nelle forme previste dal D.L. 669/96 convertito in Legge n. 30 in data 28 febbraio 1997."

Io, anche grazue a questo forum, sapevo degli obblighi di registrazione pena sanzioni.

Cosa ne pensate?

 

[Luna_]

Il d.l. 669/96 si riferisce all'introduzione nel c.c. dell'art.2645bis ovvero della TRASCRIZIONE del preliminare. Quindi voi derogate a tale disciplina, non obbligatoria di per sè. In merito alla registrazione della proposta ha spostato l'obbligo nei confronti della parte inadempiente liberando l'altra parte dal medesimo obbligo.La registrazione è resta obbligatoria.La deroga riguarda la trascrizione.

 

[Miciogatto]

Grazie mille Luna,

quindi, se ho ben compreso, secondo questa modifica, si fa inutilmente deroga a qualcosa che gia' non e' obbligatorio (la trascrizione del preliminare).

Dal mio punto di vista credo sia indifferente, spero il notaio abbia spiegato al mio acquirente i pro (tranquillita') e contro (costo) della trascrizione.

Invece per quanto riguarda la registrazione l'unico caso in cui sarei obbligato a sostenere le relative spese e' il caso di mia inadempienza.

Sia in caso di inadempienza acquirente e sia in caso tutto fili liscio fino al rogito spese a carico acquirente.

Ho capito giusto?

 

[Luna_]

Nel caso di inadempienza sono a carico della parte inadempiente altrimenti sono a carico di entrambe le parti per il 50 e 50 per legge.(parlo della registrazione)

 

[Miciogatto]

Ok gentilissima, grazie!

 

[Luna_]

Di nulla

 

[studiopci]

Salve, poichè mi sembra di comprendere che vuoi procedere alla registrazione della proposta solo se inadempiente, credo sia opportuno chiarire che la registrazione della proposta è obbligatoria sempre e comunque, difatti la risoluzione n. 63/E del 25/02/2008 del MEF ha specificato che la proposta di acquisto se accettata nei modi e nei termini prescritti, è un atto di compromesso tra le parti a tutti gli effetti e deve essere obbligatoriamente registrato presso l' A.d.E. entro 20 gg dalla sottoscrizione a pena di sanzione ed anche pesante, inoltre contestualmente alla registrazione si devono versare anche le imposte per gli acconti dichiarati in proposta che saranno poi recuperati al rogito.
Nel tuo caso poichè c'è una clausola sospensiva ( accettazione mutuo ) si deve procedere alla sola registrazione ed in seguito al verificarsi della clausola ( mutuo accettato ) pagare le imposte per gli acconti che verranno recuperati al rogito.
Attenzione che alcune sedi A.d.E. non riconoscono questo discorso ( versamento imposte al verificarsi della clausola) per cui ti applicano la sanzione per omesso versamento... è opportuno, quindi, chiedere chiarimento alla propria A.d.E. di residenza.
Per aiutarti puoi consultare lo specchietto allegato con le varie imposte e bolli da versare.

 

[topcasa]

Naturalmente dopo i 20 giorni puoi sempre registrare con ravvedimento operoso. Attento che eventuali allegati non originali vanno accompagnati da bolli da 16 euro mentre se in originale da 2 euro ad eccezione dell'APE che se originale non viene assoggettata ad alcun bollo

 

[Tobia]

Quoto studiopci

Per provare ad ovviare all'inconveniente della sospensiva per il mutuo aggiungi nel contratto, in fondo dopo tutte le forme per accettazione un'altra dicitura che più o meno dice questo:

Oggi mi hanno dato il mutuo, la proposta diventa pienamente efficace con effetti obbligatori ed in data odierna il venditore incassa l'assegno.
Data ... Firma ... Firma ...

In questa maniera all'AdE dovrebbero fare meno storie per il conteggio dei 20gg che dovrebbe decorrere da quando la proposta si conclude (passaggio dei soldi..)

Ripeto dovrebbero..

 

[Miciogatto]

Ciao Studiopci e grazie per la tua risposta e per lo specchietto utilissimo.

Io ho inizialmente proposto di specificare che tutti gli obblighi e oneri di registrazione proposta sono a carico acquirente.

Ora sono anche disponibile a farmene carico nel solo caso di mia inadempienza.

Voglio pero' che negli altri casi tutto sia a carico acquirente soprattutto perche' la parte acquirente e' molto poco esperta in compravendita e magari il notaio alla quale si affida potrebbe dimenticarsi di far registrare correttamente e nei termini.

Io daro' il consiglio giusto ma alla fine e' probabile che ascolti il suo notaio.

Insomma voglio stare tranquillo per sanzioni possibili.

Cosa devo scrivere per slegarmi da questa possibilita' che un domani arrivi la sanzione anche a me?