Registrazione proposta d'acquisto e/o compromesso?

[cosma]

Buongiorno, scusate, ma continuo ad avere molti dubbi,la mia proposta d'acquisto è stata accettata il 13 agosto, il compromesso è fissato per il 28 agosto (15 gg dopo). Alla proposta ho allegato un assegno di 2000€ che il venditore non ha incassato, l'agente immobiliare mi ha detto che non avendone necessità ritirerà l'assegno, assieme a quello di acconto il giorno del compromesso. Ora mi chiedo, devo registrare separatamente sia la proposta che il compromesso pagando doppia spesa? Sono obbligato a registrare la proposta o, non avendo il venditore incassato l'assegno, posso evitare di registrare la proposta e registrare solo il compromesso? La proposta va sempre registrata anche se non vi è stato passaggio di denaro?grazie a chi saprà illuminarmi

Si registra solo se c'è passaggio di denaro. Puoi tranquillamente registrare il compromesso.

 

[ingelman]

Buongiorno, scusate, ma continuo ad avere molti dubbi,la mia proposta d'acquisto è stata accettata il 13 agosto, il compromesso è fissato per il 28 agosto (15 gg dopo). Alla proposta ho allegato un assegno di 2000€ che il venditore non ha incassato, l'agente immobiliare mi ha detto che non avendone necessità ritirerà l'assegno, assieme a quello di acconto il giorno del compromesso.

L’obbligo di registrazione dell’agenzia immobiliare
I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita
stipulati a seguito della loro attività.
In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, l’obbligo di richiedere la registrazione nasce con riferimento:
a) ai contratti preliminari
b) all’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

Non sono, invece, soggetti a registrazione:
1) gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
2) la proposta di acquisto
3) l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

trovi una guida utile nel thread postato da @Bastimento ...
ti linco il 3D

http://www.immobilio.it/threads/nuova-guida-sulle-compravendite-immobiliari.32057/

 

[CheCasa!]

Si registra solo se c'è passaggio di denaro. Puoi tranquillamente registrare il compromesso.

Non condivido, Cosma.
La discriminante, secondo me, è l'accettazione della proposta.
La registrazione di un contratto concluso è a prescindere dal versamento di denaro e l'AdE ha specificato che andrebbe registrata sia la proposta d'acquisto che il successivo compromesso (per la diversa natura delle fattispecie contrattuali pur essendoci corrispondenza di soggetti ed oggetto del contratto).
L'anno scorso ho ricevuto una "letterina verde" proprio in un caso come quello descritto.
Che poi, nel caso citato, sia assurdo registrare la proposta rientrando la firma del compromesso nei termini per la registrazione della prima, è un'altra storia.

Link

 

[Tobia]

Si registra solo se c'è passaggio di denaro. Puoi tranquillamente registrare il compromesso.

diciamo che è il passaggio di denaro non giustificato che potrebbe generare un controllo.

Basta pensare che l'AdE si trova un rogito dove un venditore incassa un assegno in una data (senza registrazione di alcun atto) ed il saldo in un altra. L'Agenzia delle Entrate suppone che nessuno consegni un assegno ad uno sconosciuto senza una scrittura privata ed ecco che scatta il controllo per "presunzione di mancata registrazione di scrittura privata".

e questo è il più semplice dei controlli.

Per il resto concordo con Massimo

 

[ingelman]

La discriminante, secondo me, è l'accettazione della proposta.
La registrazione di un contratto concluso è a prescindere dal versamento di denaro e l'AdE ha specificato che andrebbe registrata sia la proposta d'acquisto che il successivo compromesso (per la diversa natura delle fattispecie contrattuali pur essendoci corrispondenza di soggetti ed oggetto del contratto).
L'anno scorso ho ricevuto una "letterina verde" proprio in un caso come quello descritto.
Che poi, nel caso citato, sia assurdo registrare la proposta rientrando la firma del compromesso nei termini per la registrazione della prima, è un'altra storia.

Il bello dell'Italia è che bisogna sempre interpretare ......
comunque a mi avviso il modus operandi migliore da adottare a scanso di equivoci sarebbe proposta e successiva accettazione ed assegno lasciato in deposito presso L'AI ... riconsegnato e sostituito con altro titolo al momento della sottoscrizione del compromesso che andrà registrato
(lasciando da parte le menate "preliminare del preliminare" .. e prometto e riprometto)

 

[CheCasa!]

Il bello dell'Italia è che bisogna sempre interpretare ......
comunque a mi avviso il modus operandi migliore da adottare a scanso di equivoci sarebbe proposta e successiva accettazione ed assegno lasciato in deposito presso L'AI ... riconsegnato e sostituito con altro titolo al momento della sottoscrizione del compromesso che andrà registrato
(lasciando da parte le menate "preliminare del preliminare" .. e prometto e riprometto)

Sono d'accordo, sul piano operativo.
Nel mio caso proposta d'acquisto subordinata al rilascio della concessione edilizia, finita nel fascicolo di un contenzioso tra le parti, inviata dal tribunale all'AdE.... letterina verde all'agenzia immobiliare ed alle parti. Il problema è semplice. Dopo il compromesso, che fine fa la propostina dell'agenzia immobiliare?

E ce n'è un'altra in partenza... in questi giorni. Proposta recuperata dall'agenzia delle entrate in banca, tra i documenti per la delibera di un mutuo...

 

[ingelman]

Dopo il compromesso, che fine fa la propostina dell'agenzia immobiliare?

..........

 

[ingelman]

Nel mio caso proposta d'acquisto subordinata al rilascio della concessione edilizia, finita nel fascicolo di un contenzioso tra le parti, inviata dal tribunale all'AdE....

in questo caso secondo me non c'è obbligo di registrazione inquanto finchè la condizione non si avvera il contratto non si può ritenere concluso .....

in questi giorni. Proposta recuperata dall'agenzia delle entrate in banca, tra i documenti per la delibera di un mutuo...

se lo scrivi ci credo ... ma stiamo comunque parlado di delirio dell'Ade
"ha quasi dell'incredibile .... persecuzione fiscale ... accanimento tributario ... ho finito i termini "

 

[CheCasa!]

in questo caso secondo me non c'è obbligo di registrazione inquanto finchè la condizione non si avvera il contratto non si può ritenere concluso .....

Così pensavo anch'io. Poi il mio commercialista mi ha spiattellato davanti (insensibile!) l'art. 27 del DPR 131/86.

Ci sono rimasto male!

Comunque, la cosa più eclatante è che la proposta d'acquisto era stata accettata anni prima che entrasse in vigore la norma sulla solidarietà dell'agente. Per fortuna ha pagato il venditore!

 

[Tobia]

Così pensavo anch'io. Poi il mio commercialista mi ha spiattellato davanti (insensibile!) l'art. 27 del DPR 131/86.

piccola ricerca per citare l'articolo 27:

Atti sottoposti a condizione sospensiva approvazione od omologazione.
1. Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell'imposta in misura fissa.
2. Quando la condizione si verifica, o l'atto produce i suoi effetti prima dell'avverarsi di essa, si riscuote la differenza tra l'imposta dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione dell'atto e quella pagata in sede di registrazione.
3. Non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli alti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti della mera volontà dell'acquirente o del creditore.
4. Gli atti sottoposti a condizione sospensiva che ne fa dipendere gli effetti dalla mera volontà del venditore o dell'obbligato sono soggetti all'imposta in misura fissa.
5. Gli atti indicati nell'art. 14, quando intervenga l'approvazione o la omologazione o quando l'atto divenga eseguibile per il decorso dell'intervallo di tempo fissato dalla legge, sono soggetti all'imposta nella misura indicata nella tariffa. Tali atti, se presentati all'ufficio prima della scadenza del termine stabilito dall'art. 14, sono soggetti alla sola imposta in misura fissa salvo, quando intervenga l'approvazione od omologazione o l'atto divenga eseguibile per il decorso dell'intervallo di tempo fissato dalla legge, l'applicazione dell'imposta principale determinata secondo le disposizioni vigenti in tale momento e previa deduzione dell'imposta in misura fissa pagata in sede di registrazione dell'atto.

http://www.fiscoetasse.com/upload/DPR-26041986-131-Imposta-di-Registro.pdf