Registrazione telematica contratti di locazione

[LAURA.CIR]

Bravo, può essere una soluzione. Grazie

 

[Bastimento]

Bravo, può essere una soluzione. Grazie

... dipende ... :

 

[LAURA.CIR]

Locazione di immobile ad uso diverso dall'abitativo.
Sapete se ci sono sanzioni per la comunicazione diversa dall'uso?

 

[Bastimento]

Più che sanzioni, ci sono condizoni contrattuali diverse: i contratti ad uso diverso dall'abitativo sono ancora vincolati alla legge 392/78 (quella dell'equo canoone) con durata 6+6 minimo, prelazione dell'inquilino, ecc.
Le utenze saranno fatturate a tariffa non abitativa, ecc.

 

[Pennylove]

Pennylove è esattamente quello che mi è capitato, al riepilogo non c'è possibilità di proseguire. L'unica possibilità è inserire la categoria catastale da A/1 ad A/9 ma in questo modo vado a comunicare un dato catastale errato o comunque faccio una falsa dichiarazione.

La prima risposta che mi verrebbe da darti è che puoi locare l’ufficio ad uso residenziale, senza alcuna preoccupazione della categoria catastale (la categoria catastale non ha alcuna rilevanza sul contenuto negoziale del contratto di locazione). Ti suggerisco, però, di dare atto nel contratto, ad evitare contenziosi con il conduttore, che l’immobile ha destinazione catastale “non abitativa” e che il conduttore è pienamente consapevole della circostanza che l’immobile ha destinazione catastale A/10 (cioè uffici e studi privati), ancorché venga locata ad uso abitativo, e, quindi, anche della inidoneità dell’immobile a realizzare il proprio interesse, accettando il rischio economico dell’impossibilità di utilizzare l’immobile stesso come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione. Sul tema specifico, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che in tale fattispecie “non sussistono i requisiti per la risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1578 cod. civ.” (Cass. n°1398/2011).

In termini di diritto privato, se il conduttore è al corrente della diversa destinazione catastale dei locali, non dovrebbero esserci ripercussioni di sorta. I problemi, semmai, sono ben altri. Nulla vieta al proprietario, a fronte del blocco telematico, di provare a registrare un A/10 in L1/L2 allo sportello, ma anche lì l’ufficio potrebbe creargli problemi (la procedura di registrazione è la stessa). Tieni presente che la categoria catastale può rilevare anche in sede di registrazione del contratto (o di opzione cedolare secca). Se il contratto dovesse superare il vaglio dell’ufficio (se il locatore è un soggetto persona fisica, ai fini delle imposte indirette, che la tipologia contrattuale sia titolata L1 o S1, poco cambia: l’imposta di registro è sempre il 2%; diverso il caso, se, in presenza di immobile strumentale, il locatore è un soggetto IVA) e se la prospettiva del proprietario-locatore non è quella di procedere alla voltura catastale da uso professionale a uso abitativo (se consentita) per adeguarla al contratto ad uso abitativo che intende stipulare, la procedura prospettata espone comunque il locatore al rischio di contestazioni, controlli, problemi di eterogenea natura (IMU e suoi derivati, detrazioni fiscali ecc.) che non provo neanche ad elencarti.

 

[LAURA.CIR]

Non capivo perchè il proprietario con la possibilità di poter fare contratto agevolato + cedolare secca, continuasse a dirmi che non aveva convenienza essendo un'appartamento facente parte di un edificio soggetto a vincolo storico-artistico ai sensi del D. Lgs. n. 42 del 2004 (già legge 1089/1939) come da D.M. in data 11/06/1947 n. 2067/1913, l' ho scoperto alla presentazione dei dati catastali che mi sono stati dati dopo aver trovato il conduttore e dopo che hanno accettato la proposta. "Loro lo hanno sempre affittato senza nessun problema."
I conduttori sono studenti universitari che comunque non porteranno la residenza (appartamento completamente arredato).
Lunedì andrò comunque all'ADE di Novara a chiedere pareri in merito.
Alla proprietà o consigliato il cambio di destinazione d'uso almeno ...la parte catastale, ma mi sembra che vogliano nascondere le cose più che cercare di trovare una soluzione fattibile.

 

[LAURA.CIR]

Scusa. Grazie Pennylove..... come sempre esaustiva nelle tue risposte.

 

[Bastimento]

Alla proprietà o consigliato il cambio di destinazione d'uso almeno ...la parte catastale,

Potrà anche capitare che sia fattibile: ma dovrebbe essere consequenziale ad una concessione di cambio di destinazione urbanistica, concessa dal comune.
Logicamente le due cose non sono separabili.

 

[Cavalier King]

Quesito. Registrazione in ritardo - andava fatta entro il 28 febbraio - di una proroga di un contratto con cedolare secca. Se la si fa adesso, si paga solo la sanzione (calcolata su una imposta virtuale per l'intera durata del contratto) più gli interessi legali, oppure è la scure di 258 euro della remissione in bonis?

 

[Pennylove]

Quesito. Registrazione in ritardo - andava fatta entro il 28 febbraio - di una proroga di un contratto con cedolare secca. Se la si fa adesso, si paga solo la sanzione (calcolata su una imposta virtuale per l'intera durata del contratto) più gli interessi legali, oppure è la scure di 258 euro della remissione in bonis?

L’esercizio dell’opzione oltre il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente, vale a dire entro 30 giorni dalla proroga, determina l’impossibilità di applicare il regime della cedolare.

La dimenticanza può essere sanata avvalendosi dell’istituto della c.d “remissione in bonis” (art. 2 del DL n°16/2012). A questo proposito si rammenta che la Direzione Regionale dell’Emilia-Romagna – a seguito di un interpello – ha diramato agli uffici territoriali della Regione (che si attenevano a prassi difformi) una circolare interna. Questa circolare contiene l’importante precisazione che per avere diritto ai benefici concessi dalla legge, a seguito di mancato adempimento ovvero tardiva presentazione del modello RLI (in precedenza modello 69) di contratti già registrati ovvero già assoggettati al regime della cedolare secca, è necessario applicare non le sanzioni previste dal ravvedimento operoso che taluni uffici emiliani precedentemente comminavano, bensì la c.d. “remissione in bonis”, prevista dalla circolare n°47/E/2012.

La consegna del modello RLI, corredato dal versamento della sanzione determinata - in misura fissa, pari a € 258,00. indipendentemente dai giorni di ritardo: essa sarà sempre pari a € 258,00, anche se alcuni uffici si ostinano ancora a modularla (vedi circolare n°38/E/2012, pag. 7) – mediante modello F24 (cod. trib. 8114), senza possibilità di effettuare compensazioni con eventuali crediti disponibili, deve essere effettuata entro il termine della prima dichiarazione dei redditi utili (30 settembre), successiva alla scadenza del termine ordinario.

Se vuoi risparmiare sull’imposta di registro e non versare la sanzione di € 258,00 prevista dalla “remissione in bonis”, ti rimando qui: Contratto in cedolare: tardiva registrazione proroga | immobilio - Forum Immobiliare