Responsabilità agente immobiliare per ipoteche

[maurizio]

volevo chiedere se qualcuno ha esperienza in merito:
l'agente immobiliare non effettua le visure ipotecarie su di un immobile oggetto di compromesso sul quale invece risulta esserci un ipoteca.
La domande sono queste:
1. l'AI è responsabile ?
2. L'assicurazione sui rischi professionali copre la restituzione della caparra versata dall'acquirente?

 

[giorgino]

volevo chiedere se qualcuno ha esperienza in merito:
l'agente immobiliare non effettua le visure ipotecarie su di un immobile oggetto di compromesso sul quale invece risulta esserci un ipoteca.
La domande sono queste:
1. l'AI è responsabile ?
2. L'assicurazione sui rischi professionali copre la restituzione della caparra versata dall'acquirente?

Dunque la questione è delicata e molto attuale.

La legge ci impone di riferire "tutto quanto a nostra conoscenza" all'acquirente, e l'unico obbligo consiste nell'informare l'acquirente circa "note" vicissitudini dell'immobile.

E fin qui tutto bene. In linea teorica sarebbe sufficiente che l'AI non si informasse su nulla e automaticamente non sarebbe responsabile di un cavolo di niente.

Se non che, la giurisprudenza corrente ha stabilito che "palesi difformità", o vicende arcinote debbano obbligatoriamente essere conosciute dall'agente immobiliare e di conseguenza riferite all'acquirente o alle parti.

Durante il ricevimento di incarico o mandato di vendita, è obbligo dell'agente immobiliare identificare il legittimo proprietario dell'immobile e identificare l'immobile stesso. Come? Attraverso la visione dell'atto di provenienza, della planimetria e del certificato catastale. Inoltre è altrettanto necessario visitare l'immobile di persona. Il che messo in relazione con la documentazione già dovrebbe fornirci una chiara idea sulle eventuali difformità planimetriche, le servitù eventuali, i diritti di terzi sulla proprietà, il regolamento condominiale contrattuale (e non assembleare) e altre cose di questo tenore.
Inoltre l'identificazione del venditore ci permette di sapere se costui o costei sono riconosciuti dall'opinione pubblica come cattivi pagatori o in generale gente di cui non fidarsi.

Diciamo che qui si fermano gli obblighi di legge e di giurisprudenza dell'agente immobiliare classico.

Ergo non siamo obbligati a fare delle visure ipotecarie se non abbiamo sentore palese che ci possa essere qualcosa sotto. Resta l'obbligo di chiedere (e mettere per iscritto l'esito sul mandato o incarico di vendita) al venditore se l'immobile sia viziato da ipoteche o altri pesi e vincoli di sorta.
Se il venditore nega addebiti di questo tipo siamo salvi (ripeto solo se lo indichiamo sull'incarico o mandato di vendita, altrimenti rimane "verba volant").

Detto questo che risponde alla tua domanda, resta la responsabilità professionale ed etica di aver messo un Cliente nei guai. E proprio per questo, consiglio vivamente di spendere 20 euro e fare sempre una visura ipotecaria dell'immobile. Perche?

• Siamo pagati molto bene per il lavoro che facciamo[/*:m:b3lsli8l]
• Un Cliente sicuro e un Cliente soddisfatto[/*:m:b3lsli8l]
• Non ci faremo sorprendere dal Notaio che scopre un'ipoteca non cancellata, dimenticata o ignorata.[/*:m:b3lsli8l]
• Eviteremo di perdere tempo su un immobile eventualmente non vendibile o non vendibile "liscio" spendendo solo 20 euro anzichè migliaia in pubblicità e visite inutili.[/*:m:b3lsli8l]

Sulla questione assicurazione, leggendo il contratto sembrerebbe proprio che l'assicurazione serva a quello. Temo francamente che qualora il tribunale si esprimesse con una condanna a carico dell'AI, l'assicurazione dopo aver pagato l'acquirente, si potrebbe rivalere sull'AI per il risarcimento del sinistro, ma non ho pratica (per fortuna) in questo tema, nè ho mai sentito di vicende del genere...

Se qualcuno ne sa qualcosa...

g

 

[maurizio]

perfettamente d'accordo su tutto.
Io le visure le faccio, è che siamo entrati in discussione con n collega il quale passandomi un immbile in collaborazione sosteneva di non doverle fare a suo giudizio basta la dichiarazione nel preliminare resa dal proprietario che dichiara di non avere ipotece ed eventualmentedi ripulire l'imobile entro la data del rogito

 

[giorgino]

In effetti non ha torto. E' come dice lui in linea teorica, ma anche pratica se non hai a cuore arrivare alla pensione senza pensieri.

E questo è uno dei problemi degli AI. Pochi doveri <-> Pochi diritti

g

 

[caviapp]

Concordo con i commenti sopra.
Il problema, secondo me, è che molti moduli di proposte di acquisto, benchè regolarmente accettati dalla cciaa, rimandano al venditore la dichiarazione di assenza di vizi, e qualche agente svogliato approfitta per non accertarsi dello stato delle cose.
Buon lavoro.


ps ottima iniziativa, non se ne poteva più del blog.

 

[mariluz]

ciao sono mariluz ho letto le vostre email e anche io volevo dire qualcosa: io per esempio ogni volta che prendo in vendita un immobile faccio sempre le visure ipotecarie catastali proprio per evitare poi spiacevoli conseguenze all'accquirente. Perchè dobbiamo sapere che non tutte le persone sono oneste come noi e non sempre il proprietario ci dice l'effettiva verità. E questo è un modo per cercare di capire un po' l'origine, la storia dell'immobile. A me una volta è capitato di andare a astimare un immobile e i proprietari persone all'apparenza tranquille non mi avevano detto che l'immobile era ipotecato cosi io al ritorno nel mio ufficio come sempre ho effettuato le mie " indagini" da ispettore Gadget e ho scoperto che la questione era piu' impicciata del previsto. Cosi non me la sono sentita e ho rifiutato l'incarico. Non sempre prendere un immobile ipotecato è un bene perchè se non capiamo bene l'imbroglio rischiamo di farne anche noi facendo trovar male poi l'accquirente che gia' di per se prevenuto nei nostri confronti capirai succede che involontariamente sbagliamo qualcosa ci mandano alla ghigliottina senza che ce ne accorgiamo. E poi non sempre l'accquirente è contento quando gli parli di immobile ipotecato altri scappano, altri diventano cosi apprensivi che ti tolgonmo il respiro e poi non se ne fa niente.Io se posso quando mi capiatano queste situazioni cerco di evitarle se non posso fare a meno cerco di saperne di piu' per non poter poi sbagliare.E non sempre poi se accetti riesci a pulire l'immobile prima del rogito.Comunque io quando scrivo un preliminare o un compromesso personalizzo sempre il modulo dicendo anche se l'immobile è ipotecato ono. Perche io penso che questo rientri un po' nell'aspetto delle respnsabilita' del mediatore il quale deve essere sempre scrupolosissimo e non fidarsi mai delle apoparenze altrimenti si sbaglia. ciao a tutti mariluz

 

[Patty]

io spiego ai miei clienti la differenza tra ipoteca volontaria e ipoteca giudiziale e li invito a chiamare un notaio qualsiasi e a fargli la stessa domanda, tutti sono sempre stati in grado di capire che con quella volontaria non correvano nessun rischio, solo uno, più timoroso, ha voluto comunque che il venditore la calcellasse prima dell'atto (cioè senza avvalersi del decreto Bersani) ed è stato fatto tranquillamente.
Per altri tipi di ipoteche non prendo nemmeno in considerazione l'immobile in quanto di fatto invendibile

p.s.:attenzione, anche le coppie che si separano vi possono far lavorare per niente, di solito la moglie rifiuta qualunque tipo di offerta per di continuare ad abitare in casa sua

 

[giorgino]

Non so nelle città dove lavorate, ma nella mia sono moltissimi i casi di ipoteca giudiziale dovuta ai pignoramenti Equitalia o altre cose del genere.

L'importante è sapere. Quest'anno mi sono fatto tre vendite davanti al giudice e una volta finito ho ricevuto coppie di bottiglie di vino dai clienti. Potrei aprire un'enoteca E queste si che sono soddisfazioni (e pubblicità).

Io non rifiuto incarichi di case "difficili", solo mi organizzo per affrontarle al meglio, costituendo un mini staff di tecnici e legali per garantire entrambe le parti. Mi sono fatto anche una bella esperienza...

Per ora, toccando ferro, sono andate tutte a buon fine. Anche quelle con cause ereditarie sono un bel casino...

(Buona Domenica a tutti )

g

 

[Luciano Passuti]

Attenzione colleghi l'argomento e' scottante !
L' orientamento, ormai sufficentemente consolidato dalla Corte di Cassazione, riconoce le responsabita' del mediatore non solo nella mancata comunicazione alle parti di dati, infomazioni e circostanze a lui note, MA DA LUI CONOSCIBILI secondo l'ordinaria diligenza dell' operatore professionale.
Vedi:
- Cassazione Civile sez III 24-10-2003 n. 16009
- Cassazione Civile sez III 15-5-2001 n. 6714
- Cassazione Civile sez III 08-05-2001 n. 6389
- Cassazione Civile sez II 22-03-2001 n. 4126
- Cassazione Civile sez III 26-5.1999 n. 5107
- Cassazione Civile sez III 17-05-1999 n. 4791
Stiamo cercando di porre rimedio con una modifica legislativa alla Legge 39/1989 !!
Luciano Passuti
Presidente Onorario Fiaip
Ufficio Studi

 

[giorgino]

riconoce le responsabita' del mediatore non solo nella mancata comunicazione alle parti di dati, infomazioni e circostanze a lui note, MA DA LUI CONOSCIBILI secondo l'ordinaria diligenza dell' operatore professionale.

Stiamo cercando di porre rimedio con una modifica legislativa alla Legge 39/1989 !!

Si è quello che si è scritto.

Che tipo di modifica a questo proposito vorreste inserire Luciano?

g