Responsabilità per irregolarità dei documenti

[steno65]

grazie irma.
devo ristrutturare io.la casa ha progetto approvato per ristrutturazione, con dichiarazione d'inizio lavori.
il progetto in atto presenta( seppur approvato in comune) una discrepanza con la mappa depositata al catasto.
praticamente sovrapponendo la mappa catastale a quella del progetto attuale depositato in comune un angolo della casa(col progetto attuale) risulta edificato sulla proprietà del vicino. Sulla mappa catastale anzichè essere un rettangolo, come allo stato attuale e in progetto, risulta essere un trapezio. e' così però da 60 anni.
ciao

 

[Antonello]

L'agenzia è responsabile? ho testimoni presenti all'atto della firma di proposta d'acquisto, dove l'agente mi giurava la correttezza dei documenti visionati in tutte le parti dall'agenzia.

L'agenzia è responsabile e se vai in giudizio verrà condannata con la proprietà al pagamento dei danni.
Dovresti farti rilasciare due righe dal notaio a conferma dell'impossibilità di effettuare la compravendita per i vizi sulla proprietà da lui riscontrati..

 

[Silvio Luise]

qualche mese ho firmato il qualità di acquirente una proposta d'acquisto per un immobile, versando a cauzione un assegno di 5.000 euro.

Hai firmato una proposta di acquisto e questa e' stata accetta ( e' cosi' ?) dal venditore

Il giorno dopo la firma della proposta d'acquisto, mi son recato dal notaio per un preventivo di rogito.

....ti sei recato dal notaio gia' sapendo che era stata accettata ? Se puoi postare una copia ( cancellando i nominativi ) magari la soluzione alle tue domande sta proprio li.

 

[steno65]

grazie di nuovo,
quindi la proposta d'acquisto ha valore legale come il compromesso?
l'assegno la proprietaria non l'ha ricevuto, ma l'ha tenuto l'agenzia.
infatti la proprietaria quando mi ha detto di non voler + vendere, mi ha detto che il suo legale le ha detto che non può essere perseguita, in quanto non ha ricevuto i l'assegno dall'agenzia.
potete farmi luce su questo punto
credo che si veda copstretta a pagare i danni, ritenga + conveniente risolvere il problema.
io voglio quella casa, ma ovviamente con le carte e metrtura a posto.
grazie

Aggiunto dopo 8 minuti :

si, mi son recato dal notaio dopo che era stata accettata e firmata. il notaio ha trovato errori nell'atto fatto dalla proprietaria con la precedente proprietà, nonchè un mancato accatastamento di un corpo aggiunto e sanato. Le carte son state corrette, ma quando son tornato dal notaio, pensando di avere le carte in ordine, per la relazione notarile, è stata riscontrata la irregolarità su descritta. A quel punto la controparte sostiene di essere sfinita e di aver speso già troppo per risanare i documenti. Io credo ci sia il tentativo di farmi mollare, per tentare una vendita succcessiva ad un prezzo + alto per poter recuperare i costi sostenuti per la prima correzione.
adesso si tenta col notaio ri risolvere facendo delle scritture private da allegare in atto, che certificano l'appartenenza dell'intera area alla proprietaria da oltre 50 anni. Ho sentito anche il vicino proprietario dello spigolo in questione, che mi ha detto che lui non ha mai avuto nè ha intenzione di reclamarlo.

 

[steno65]

salve di nuovo,
ho trovato questo articolo di legge
Art. 1759 Responsabilità del mediatore
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite

 

[Bagudi]

La giurisprudenza parla di "media diligenza" da parte dell'agente immobiliare, che è tenuto a mettere al corrente l'acquirente delle circostanze a lui note e cause conoscibili appunto con la media diligenza.

Qui parliamo di circostanze talmente particolari da essere scoperte solo da professionisti, che d'altronde esistono per questo.

Se l'agente immobiliare fosse così esperto, potrebbe di diritto fare il geometra, o l'ingegnere o l'architetto...

Non pretendiamo troppo, per favore...

Silvana

 

[Antonello]

quindi la proposta d'acquisto ha valore legale come il compromesso?

Si, se è stata accettata e firmata dalla parte venditrice e l'accettazione ti è stata resa nota come tu hai richiesto (via fax, e mail, telegramma, ecc.).
Se la ha accettata e firmata e tu ne hai avuto conoscenza, la proprietà deve rispondere dei danni o deve restituire la somma incassata.
Se detta somma è stata versata imputandola a caparra, allora ti spetta il doppio della stessa.
Se i fatti accaduti sono in questi termini, sei dalla parte della ragione, a prescindere da quello che ti ha detto sull'avvocato la proprietà.

 

[steno65]

x bagudi,
ma allora, lo chiedo senza polemica, quali sono i compiti e doveri dell'agenzia immobiliare, se non ha responsabilità di alcun tipo nei confronti dell'acquirente? Domanda strafatta sul forum e sul web
In effetti,l'agenzia il servizio lo da al venditore, il quale gli da mandato di procacciare un acquirente
ma all'acquirente? lui risponde a un annuncio, vede l'immobile e deve pagare la provvigione all'agenzia, senza aver nessun servizio garantito ne tanto meno la sicurezza che il processo di transazione sia corretto e garantito e vada a buon termine.
il tutto mi sembra molto illogico e abusato. Spero che prima o poi il governo o chi di competenza faccia luce sulla questione.
forse sarebbe opportuno che l'agenzia visti gli oneri salati che pretende, pagasse un tecnico o studio di fiducia e facesse tutti i controlli necessari per dare sicurezza e certezza all'acquirente di arrivare al rogito in pieno relax.
invece, allo stato attuale, l'acquirente deve preoccuparsi lui di tutto , in più sentirsi, in caso di controversie come la mia, abbandonato, ad urlare senza appello, giustizia.
spero che il mio problema alla fine si risolve, ma giuro che mai e poi mai prossimamente o in futuro ricorrerò ad un agenzia immobiliare. E di sicuro lavorando nel pubblico a contatto con migliaia di colleghi e utenti, d'ora in poi lo screditare le agenzie sarà il mio dovere principale, non per vendetta, ma per informare e mettere in guardia eventuali polli da spennare come me.

 

[Bagudi]

Anche io ti rispondo senza polemica, perchè capisco benissimo quello che provi, dal momento che, pur essendo dalla parte della ragione essendo l'acquirente, ti scontri con delle realtà così negative...

In realtà, ci troviamo (ti trovi) in questa situazione perchè dal 1 luglio 2010 è entrata in vigore una legge sulla conformità edilizia, che è partita dalla fine: cioè, facciamo una legge, facendo finta che l'Italia sia un paese con tutte le carte in regola e chi vivrà, vedrà...

Invece di legiferare invitando i cittadini a controllare i propri immobili e magari fare un condono limitato ai piccoli abusi (non certamente esteso ai pachidermi costruiti sul mare o all'interno di un'oasi protetta ), per poi far entrare in vigore la legge sulla conformità edilizia (e il bello è che la legge parla solo di conformità catastale, ma quella urbanistica viene di conseguenza a cascata, però il legislatore fa finta di non saperlo...) hanno buttato milioni di immobili nel caos più assoluto...

Praticamente, 9,9 immobili su 10 costruiti prima del 1967 sono in questa condizione e, per sopramercato, i Comuni hanno pensato bene, alla luce delle normative attuali, di rendere insanabili alcune difformità che una volta erano normali e venivano trattate con superficialità dai Comuni stessi (quanti appartamenti che hanno l'abitabilità, quando vai a guardarci, hanno abusi oggi ritenuti insanabili ????

Tu capisci che raccapezzarsi in questo casino gigantesco è complicato.

Oggi si rende necessario, come tu dici, un esame preventivo approfondito dell'immobile da un punto di vista tecnico, e ti assicuro che i maggiori nemici sono i proprietari che si ritrovano, senza neanche saperlo, un immobile con gravi vizi, ma che devono spendere dei gran soldi prima di vendere...

In Toscana e a Parma vige da anni l'usanza della Relazione Tecnica Obbligatoria per gli immobili e i notai non stipulano senza, ma in tutta Italia non è così...

Per es. a Bologna, ci stiamo attrezzando per farlo (proprio sotto la spinta propulsiva della FIAIP), ma non puoi immaginare la fatica e la difficoltà a mettere tutti d'accordo, Notai compresi.

Il mercato purtroppo non è ancora abituato a questo stravolgimento epocale (e non è un'esagerazione, credimi) e chi ne fa le spese sono i primi acquirenti, come te, che scontano sulla loro pelle le difficoltà legate a una novità di questo genere...

E ti assicuro che non è facile nemmeno per gli agenti immobiliari...

Silvana

 

[steno65]

sul legiferare, a volte contorto, da parte dello stato mi trovi pienamente d'accordo.
il problema credo sia in parte dovuto anche alla bolla speculativa sugli immobili degli anni passati, che ha visto nella corsa all'oro, accreditarsi come agenti e agenzie un numero esagerato di individui, intenti a cercare più spesso la pepita, piuttosto che la professionalità e un mestiere qualificato. Io sono incappato nelle loro avide grinfie, forse affamati dal calo delle contrattazioni di questi ultimo anno.
Il panorama futuro, a causa loro e della cattiva nomea che hanno fatto e stanno facendo attribuire agli agenti immobiliari, anche seri e professionali, credo sarà quello di avere delle figure di riferimento, quali ingegneri(lauree triennali) o geometri che forniscano la relazione da te citata. In questo modo chi dovrà vendere si rivolgerà direttamente a loro per dare garanzia del proprio immobile, e chi acquisterà chiederà la loro valutazione o perizia, lasciando alle agenzie quei contratti in cui il venditore non ha tempo per mostrare la propria abitazione. Internet farà il resto. il venditore metterà l'annuncio dando la garanzia della correttezza dei documenti e di ciò che porta al rogito, attraverso la perizia redatta da tecnici autorizzati, responsabili ai fini legali della valutazione.l'acquirente in fiducia incrocerà gli atti e perizia con il notaio e il rogito procederà al rogito con la massima tranquillità e garanzia.
stasera parlavo con un amico dell'episodio che mi sta occorrendo. Manco a farlo apposta mi ha raccontato dei suoi con l'agenzia al momento dell'acquisto della propria casa. Da mettersi le mani nei capelli. E da quello che sto leggendo in questi giorni sul web, non siamo solo io e il mio amico, ma un esercito
voi, seri professionisti, dovete vigilare e tutelare chi riceve dei torti, scremando il mercato dalle agenzie incompetenti e truffaldine, che non fanno anno altro che gettare fango, indistintamente, su tutta la vostra categoria.
se mi permettete un parallelismo, guardate quello che è successo ai promotori finanziari e ai fondi d'investimento.
era un klondike, oggi quel panorama è chernobyl. la gente gli sta moolto alla larga.