Revisione tabelle millesimali

[Paolo Morini]

Buongiorno,
in un condominio misto residenziale, direzionale, commerciale, si sta discutendo l'approvazione di lavori sulla facciata con costi che, anche a causa dell'attuale suddivisione in millesimi, andrebbero a incidere per circa 50.000 euro su delle unità immobiliari che hanno un valore di mercato odierno intorno ai 120-140.000 euro. Tra l'altro, non potendo ancora stabilire quando avrebbero inizio i lavori e quindi se e di quali bonus si potrebbe usufruire.
L'immobile e le relative tabelle millesimali, predisposte ormai decine di anni fa, non rispecchiano palesemente i valori odierni, essendo le unità residenziali ancora su valori relativamente alti, mentre soprattutto le unità commerciali, che scontano i millesimi più alti, sono poco appetibili e con valori di compravendita e anche di affitto in diminuzione.
Chiedo se in linea teorica, un giudice, su richiesta anche di soli pochi condomini, potrebbe rivedere d'ufficio le tabelle millesimali.
Grazie

 

[brina82]

Buongiorno,
in un condominio misto residenziale, direzionale, commerciale, si sta discutendo l'approvazione di lavori sulla facciata con costi che, anche a causa dell'attuale suddivisione in millesimi, andrebbero a incidere per circa 50.000 euro su delle unità immobiliari che hanno un valore di mercato odierno intorno ai 120-140.000 euro. Tra l'altro, non potendo ancora stabilire quando avrebbero inizio i lavori e quindi se e di quali bonus si potrebbe usufruire.
L'immobile e le relative tabelle millesimali, predisposte ormai decine di anni fa, non rispecchiano palesemente i valori odierni, essendo le unità residenziali ancora su valori relativamente alti, mentre soprattutto le unità commerciali, che scontano i millesimi più alti, sono poco appetibili e con valori di compravendita e anche di affitto in diminuzione.
Chiedo se in linea teorica, un giudice, su richiesta anche di soli pochi condomini, potrebbe rivedere d'ufficio le tabelle millesimali.
Grazie

Grazie per il contributo: è una questione che interessa anche a me.

Attendiamo risposte.

PS ne ho parlato proprio sabato in assemblea di condominio, ma non ero preparato sull'argomento.

 

[francesca63]

Chiedo se in linea teorica, un giudice, su richiesta anche di soli pochi condomini, potrebbe rivedere d'ufficio le tabelle millesimali.

Si, anche un solo condomino o più condomini possono agire in giudizio per richiedere la revisione delle tabelle millesimali sulla base dei presupposti indicati nell’art. 69 disp. att. c.c.

Ma il fatto che i valori degli immobili siano mutati dal momento della redazione delle tabelle ad oggi potrebbe non essere ritenuto un errore, come richiesto dall’articolo di legge indicato sopra.

 

[Paolo Morini]

Molte grazie Francesca, ho letto l'articolo in questione...quindi oltre al suddetto, da quel che sai non ci sono altri presupposti per appellarsi?

 

[francesca63]

Molte grazie Francesca, ho letto l'articolo in questione...quindi oltre al suddetto, da quel che sai non ci sono altri presupposti per appellarsi?

Direi di no

 

[brina82]

Direi di no

Quindi niente Giudice, mi pare di capire.

 

[francesca63]

Quindi niente Giudice, mi pare di capire.

Penso proprio di no, ma non ho abbastanza esperienza pratica per sapere con certezza come e cosa viene considerato “errore”.
Ma direi che un mutamento di valore intervenuto in seguito non rileva.
Anche perché allora andrebbero cambiate più volte, secondo l’andamento del mercato; cosa irrealistica

 

[brina82]

Penso di no, ma non ho abbastanza esperienza pratica per sapere con certezza come e cosa viene considerato “errore”.

Le tabelle millesimali nascono come scopo di ripartizione delle spese relative agli spazi comuni, quindi è chiaro che il principio dovrebbe essere del tipo "chi ha l'appartamento più grande, dunque più costoso, paga di più perchè è proprietario di una fetta più grande".

Se il fabbricato fu realizzato nel 1990 quando i negozi valevano più degli appartamenti, è chiaro come questi abbiano un peso maggiore, e cioè più millesimi.

Ora i negozi sono sfitti, e qualche negozio è divenuto magazzino (o appartamento) tramite cambio dest. d'uso regolarmente approvato dal Comune.

A logica mi viene da pensare che qualche cosa sarebbe da rivedere, però è chiaro come i proprietari degli appartamenti siano restii... bisognerebbe capire se si potesse chiedere al giudice...

 

[Paolo Morini]

il concetto è proprio quello e lo ritengo assolutamente corretto in via di principio...però poi c'è il perimetro definito dalla legge, quindi anche un giudice deve attenersi ad esso...vediamo se nel forum c'è qualche amministratore che ha avuto esperienze dirette.

 

[CheCasa!]

Dal mio punto di vista le tabelle millesimali non possono e non devono tenere conto del mutamento del valore commerciale di un bene.

I criteri commerciali cambiano e ricambiano nel tempo e possono dipendere da fattori totalmente estranei alle dinamiche del fabbricato. Pensate ad un appartamento che aveva la vista del mare, poi oscurata dalla costruzione di un altro edificio o alla modifica del senso di circolazione della strada che penalizza le attività commerciali. Se si dovesse andare dietro a queste questioni le tabelle millesimali finirebbero per assumere un valore del tutto aleatorio.

E comunque le variazioni economiche subite nel tempo dalle unità riconducibili ad un fabbricato non costituiscono "errore".
L'errore è un'imprecisione strettamente connessa al momento in cui le tabelle millesimali sono state stilate.

Tra l'altro l'art. 68 disp. att. cc. specifica che:
"Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare." proprio perché il legislatore vuole dare la precedenza alla stabilità delle tabelle millesimali.