Revisione tabelle millesimali

[francesca63]

E comunque le variazioni economiche subite nel tempo dalle unità riconducibili ad un fabbricato non costituiscono "errore".
L'errore è un'imprecisione strettamente connessa al momento in cui le tabelle millesimali sono state stilate.

Hai spiegato perfettamente quello che intendevo, grazie ( ero stata un po’ criptica).

 

[Paolo Morini]

Dal mio punto di vista le tabelle millesimali non possono e non devono tenere conto del mutamento del valore commerciale di un bene.

I criteri commerciali cambiano e ricambiano nel tempo e possono dipendere da fattori totalmente estranei alle dinamiche del fabbricato. Pensate ad un appartamento che aveva la vista del mare, poi oscurata dalla costruzione di un altro edificio o alla modifica del senso di circolazione della strada che penalizza le attività commerciali. Se si dovesse andare dietro a queste questioni le tabelle millesimali finirebbero per assumere un valore del tutto aleatorio.

E comunque le variazioni economiche subite nel tempo dalle unità riconducibili ad un fabbricato non costituiscono "errore".
L'errore è un'imprecisione strettamente connessa al momento in cui le tabelle millesimali sono state stilate.

Tra l'altro l'art. 68 disp. att. cc. specifica che:
"Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare." proprio perché il legislatore vuole dare la precedenza alla stabilità delle tabelle millesimali.

Non sono pienamente d'accordo col tuo ragionamento, perché i coefficienti dei millesimi utilizzati per i negozi sono più alti (oggi come allora, in linea generale) proprio perché considerano a priori che gli stessi abbiano un valore commerciale maggiore. Se quindi viene a mancare questo presupposto, in linea di principio ritengo che il legislatore dovrebbe provvedere. Anche perché parliamo di una situazione (valori commerciali in discesa) oramai consolidata da anni (mi riferisco in particolare a quell'immobile), con negozi anche affittati a valori al metro quadro inferiori agli appartamenti.

 

[Bastimento]

Ho una situazione simile a quella descritta da Moro, a fronte di RdC e Millesimi contrattuali. La discussione si protrae da anni. Personalmente ho acquistato verificando quanti mm comportava la spesa ordinaria ed ero poco disponibile a rivedere le tabelle. Ho cercato di documentarmi e sono giunto alla conclusione che (al solito) se si accede al giudice gli esiti sono i più disparati. Ma con alcuni punti fermi (cassazione):
1- I valori delle tabelle nascono al momento della costituzione, e non sono suscettibili di revisione a posteriori
2- Lo stesso cambio di destinazione non è considerato motivo valido per la revisione.

Nonostante tali premesse, a seconda di come sono presentati i casi è le istanze, gli esiti, specie nei gradi inferiori della magistratura, sono i più disparati.
La definizione di errore si presta ad una certa soggettività, specie giocando sui coefficienti soggettivi. (Esposizione, luminosità, piano, destinazione, ecc).
Gli stessi coeff e relativi valori sono soggettivi, non stabiliti da alcuna norma.

Alla fine mi sono fatto promotore di una ipotesi di revisione, utilizzando pochissimi parametri oggettivi (volumi) e mediando tra i vecchi valori commerciali e nuove ipotesi, ricercando un compromesso mediano: meglio una proposta “condivisa” che una soluzione dettata dal primo CTU e giudice avulsi dalla storia e pregresso condominiale

 

[Bastimento]

Anche perché parliamo di una situazione (valori commerciali in discesa) oramai consolidata da anni (mi riferisco in particolare a quell'immobile), con negozi anche affittati a valori al metro quadro inferiori agli appartamenti.

Capisco il disappunto, ma non la considero una buona ragione. La ns situazione è la medesima: in passato, i proprietari del piano terra commerciale hanno dettato comportamenti, e decisioni forti dei loro millesimi (quasi il 40%) su 6 piani fuori terra. Hanno cominciato a recriminare quando la situazione non è più stata a loro conveniente: spese straordinarie, riduzione del valore dei loro immobili.

Ecco perché parlo di tener conto anche dello storico condominiale: una revisione concordata è accettabile. Un rifacimento astratto come se il condominio fosse nato oggi, che stravolga i rapporti preesistenti, non troverà mai la convergenza della maggioranza

 

[brina82]

Hanno cominciato a recriminare quando la situazione non è più stata a loro conveniente: spese straordinarie, riduzione del valore dei loro immobili.

Mi è capitato un condominio dove i prezzi dei locali commerciali sono arrivati a 10k, per quanto poco interesse hanno.

Se ci si aggiunge IMU e condominio elevati, aprire un'attività commerciale sarebbe poco conveniente, a danno del quartiere e dunque anche delle unità immobiliari destinate ad abitazione.

Qualcuno ha anche pensato di trasformarlo in magazzino, almeno così risparmia in termini di IMU.

 

[Bastimento]

Qualcuno ha anche pensato di trasformarlo in magazzino, almeno così risparmia in termini di IMU.

Ovviamente ognuno è libero di mutarne la destinazione ( anche urbanisticamente, non solo catastalmente) ma ciò non dovrebbe essere una buona ragione per rimettere in discussione i millesimi. Per questo sono anche piuttosto contrario a coefficienti marcati di destinazione: certi esercizi “accademici” producono solo discordie nel tempo.

Analogamente non condivido chi suggerisce un aggravio se dopo una trasformazione di un locale laboratorio interrato diventa una palestra più redditizia : buon per il proprietario che riesce ad utilizzare al meglio il locale. Ma non ha senso ridiscutere i rapporti millesimali per tali eventi