Riassunto registrazione preliminare compravendita con IVA

[apusoft]

Salve a tutti,
vi chiedo per favore indicazione per quanto riguarda la registrazione di un preliminare di compravendita da costruttore, soggetto ad IVA.
Nello specifico, il preliminare prevede:

• caparra confirmatoria di 20.000 €
• 1° acconto di 20.000 €
• 2° acconto di 20.000 €
• saldo al rogito

I costi che andranno sostenuti per la registrazione, dovrebbero essere:

• marca da bollo da 16€ (ogni 4 facciate o 100 righe, con data uguale o precedente alla data di firma del preliminare).
  E' richiesta per ogni copia del preliminare o solamente per la copia (quindi 1) che viene trattenuta dall'AdE?
• marca da bollo da 1€ per ogni allegata planimetria.
  E' richiesta solo per gli allegati della copia che viene trattenuta dall'AdE?
• imposta di registro fissa di 200€ versata tramite F23 codice 104T
• imposta caparra confirmatoria 0,50% (quindi 20.000 * 0,50% = 100 €), versata tramite F23 codice 109T.
  Questo importo verrà detratto dalle imposte sul rogito.
• imposta fissa di 200 € per gli acconti (unica una-tantum, non 200 € per ogni acconto. Quindi 200 € totali a copertura di tutti gli acconti). Versata tramite F23 codice 104T.
  Questo importo non verrà recuperato nelle imposte sul rogito

E' corretto?

Riguardo le 2 imposte fisse di 200 € (imposta registro e acconti), nel modello F23 andrà indicata un'unica voce 104T dal valore di 400 € (cioè 2 * 200€)?

Grazie mille fin d'ora!

 

[tharapyo]

1 marca da bollo da 16 euro ogni 100 righe del preliminare, le marche da bollo vanno messe su tutte le copie da registrare (di solito 3 copie); per ogni planimetria allegata apporre una marca da bollo da 2 euro, sempre su tutte le copie da registrare.
Attenzione, per i pagamenti ora va usato il modello F24, con codice tributo 1550, che sostituisce i codici 104T e 109T.
Quindi nel tuo caso:
200 euro imposta fissa + 0,5% dei 20000 euro di caparra confirmatoria, per un totale di 300 euro complessivamente con codice tributo 1550;
nulla si paga sui due acconti prezzo, che saranno soggetti ai IVA da versare al costruttore.
Se può far comodo allego un esempio di compilazione del modello F24 inviatomi dal mio commercialista.

 

[tharapyo]

Fino al 31 agosto 2020 si può utilizzare il modello F23, con i codici tributo 109T e 104T, oppure il modello F24 come ho indicato prima. Dal 1° settembre 2020 in poi sarà obbligatorio usare solo il modello F24 con il codice tributo 1550.

 

[apusoft]

Grazie della risposta e dei chiarimenti, tharapyo.

Non mi torna però questa tua affermazione:

nulla si paga sui due acconti prezzo, che saranno soggetti ai IVA da versare al costruttore.

Gli acconti sono sicuramente soggettiva ad IVA, ma proprio per questo avevo inteso da più parti che richiedessero l'applicazione dell'imposta di registro fissa (alternanza IVA/registro).

In effetti, viene spesso citato l'interpello AdE n. 311 del 2019 che afferma:

Per i contratti preliminari relativi ad operazioni rientranti nel regime di imponibilità IVA, come nella fattispecie rappresentata dall’istante, alle disposizioni relative agli acconti si applica l’imposta di registro nella misura fissa, in applicazione del principio di alternatività IVA/registro sancito dall’articolo 40 del TUR, come chiarito con la risoluzione del 1 agosto 2007, n. 197/E e la circolare del 29 maggio 2013, n 18/E.

Come mai tu ritieni invece non sia dovuta?

 

[apusoft]

Fino al 31 agosto 2020 si può utilizzare il modello F23, con i codici tributo 109T e 104T, oppure il modello F24 come ho indicato prima. Dal 1° settembre 2020 in poi sarà obbligatorio usare solo il modello F24 con il codice tributo 1550.

Grazie anche di questa segnalazione!
Leggo che anche le marche da bollo possono essere sostituite da versamento F24 con codice tributo 1552.

 

[tharapyo]

Grazie della risposta e dei chiarimenti, tharapyo.

Non mi torna però questa tua affermazione:
Gli acconti sono sicuramente soggettiva ad IVA, ma proprio per questo avevo inteso da più parti che richiedessero l'applicazione dell'imposta di registro fissa (alternanza IVA/registro).

In effetti, viene spesso citato l'interpello AdE n. 311 del 2019 che afferma:
Come mai tu ritieni invece non sia dovuta?

Se hai inserito nel preliminare le somme versate a titolo di caparra e gli acconti prezzo, anche se questi verranno versati successivamente, fai un'unica registrazione e paghi una sola volta l'imposta fissa di 200 euro, quali che siano le somme versate, oltre allo 0,5% delle somme versate come caparra.
Se invece nel preliminare registrato citi solo la caparra, e poi fai col costruttore delle altre scritture private successive con cui gli versi le altre tranche dell'acconto prezzo, dovrai registrare anche queste successive scritture, e per ogni registrazione dovresti pagare i 200 euro di imposta fissa più le marche da bollo. E' chiaro che conviene fare un unico preliminare e citare tutte le somme versate e fare un'unica registrazione.
Dato che sugli acconti del prezzo è invece dovuta l'IVA, immagino al 4% come prima casa, questa la pagherai direttamente al costruttore che te la fattura, e non nell'F24 per la registrazione. Se invece tu avessi acquistato una casa non nuova, sugli acconti prezzo avresti dovuto pagare l'imposta di registro nella misura del 3%.
Confermo che anziché apporre le marche da bollo puoi inserire l'equivalente importo nell'F24 col codice tributo 1552.

 

[apusoft]

L'acquisto è da costruttore con IVA al 4% (prima casa).
Il preliminare (unico e con unica registrazione) prevede sia caparra sia acconti.
Sulla caparra (esente IVA) mi è chiara l'applicazione dell'imposta dello 0,5%.

Sugli acconti, continua a non essermi chiaro in base a cosa non tu non prevedi il pagamento dell'imposta fissa di 200 Euro.
Secondo il principio alternanza IVA/registro, l'imposta di registro fissa di 200 Euro dovrebbe essere dovuta sugli acconti proprio perché prevedono l'IVA. Se gli acconti non fossero stati con IVA, ci sarebbe stata l'imposta di registro del 3%.

Sul web trovo moltissime fonti che ribadiscono come nel caso di acconti soggetti ad IVA, l’imposta di registro sia dovuta due volte: sia per la registrazione dell’atto (pari a 200 euro), sia sul pagamento degli acconti (pari a 200 euro), per complessivi 400 euro.

Sulla base di cosa tu sostieni non sia così? Hai qualche riferimento da segnalarmi?

 

[apusoft]

Se hai inserito nel preliminare le somme versate a titolo di caparra e gli acconti prezzo, anche se questi verranno versati successivamente, fai un'unica registrazione e paghi una sola volta l'imposta fissa di 200 euro, quali che siano le somme versate

Scusami se torno sulla questione, tharapyo.
Avrei però molto piacere di capire bene la tua interpretazione secondo cui, diversamente da quanto leggo in gran parte del web, gli acconti non richiedono il versamento di un ulteriore imposta fissa di 200 euro (ulteriore all'imposta fissa di pari cifra dovuta per la registrazione del preliminare).

Mi daresti per favore qualche indicazione, su cosa ti fa propendere per questa interpretazione?

Vedo che sei agente immobiliare, quindi sicuramente ne sai ben più di me.

Grazie mille!

 

[apusoft]

per ogni planimetria allegata apporre una marca da bollo da 2 euro, sempre su tutte le copie da registrare.

Ritorno su questa discussione per condividere questa indicazione che ho ricevuto da AdE, in risposta ad una mia domanda di chiarimento su quale marca da bollo va applicata a planimetrie e disegni allegati al preliminare di acquisto in fase di registrazione.

Agenzia delle Entrate-Risposta a SMS n.XXXXXX- La marca da bollo su disegni o planimetrie e' pari ad 1euro per ogni foglio e, in alternativa all'applicazione del contrassegno telematico, il tributo puo' essere assolto col pagamento in F24.

Quindi la marca da bollo richiesta è da 1 Euro.

 

[naralis]

un'altra curiosità.... inerente il PRELIMINARE in genere...
se io devo vendere casa a una persona x 100.000€ e decidiamo di non fare preliminare scritto, il venditore può darmi una caparra e un acconto senza che però io li registro?