Richiesta di consulenza su possibile truffa immobiliare

[lioness]

Buongiorno,

L'altro giorno ho visto un immobile in centro a Milano a un prezzo al mq2 veramente ottimo e, infatti, c'era molta gente a vederlo. Ho deciso quindi di fare subito una proposta di acquisto. Dopo aver riflettuto a mente lucida, mi rendo conto che ci possa essere una truffa sottostante o, quanto meno, che mi stia esponendo a forti rischi per quanto riguarda la parte di compenso da dare all'agente immobiliare (che ha una SRL privata nel franchising di *********).

L'agente immobiliare chiede circa il 10% del costo di vendita dell'immobile, che lo fa risultare molto conveniente, e fin qui non c'è problema: bravi loro a trovare l'immobile al prezzo basso, è giusto che si facciano pagare. Il problema è che richiedono che metà di questa somma sia pagata all'accettazione del contratto da parte del venditore, mentre l'altra metà venga pagata al rogito. Ho provato a discutere modalità di pagamento che mi dessero più sicurezza, ma l'agente non ne ha voluto sapere, affermando che ha già altre persone pronte a comprarlo alle stesse condizioni.

Quindi, io devo dare una somma ingente all'agente, ma se poi l'acquisto non si concretizza, contrattualmente non è previsto da nessuna parte che l'agente mi restituisca la somma. Dopo una chiamata con l'agente, mi ha scritto via mail che si impegna a restituirmi tutta la caparra in caso di mancata vendita. Non so quale valenza legale possa avere l'email, ma questo è quello che ho.

Cosa ne pensate della situazione? C'è un rischio di truffa ed è meglio lasciar perdere l'affare? Quali garanzie ulteriori posso chiedere (e.g. richiesta iscrizione albo agenti?)
Riporto inoltre la mancanza di etica dell'agente che richiede una caparra più alta se vende l'immobile a meno, quindi, in pratica, non sta facendo gli interessi del suo cliente. E il fatto che abbia pochissimo tempo per decidere se procedere o ritirarmi senza pagare penale.

Saluti,
L

 

[francesca63]

L'agente immobiliare chiede circa il 10% del costo di vendita dell'immobile, che lo fa risultare molto conveniente, e fin qui non c'è problema: bravi loro a trovare l'immobile al prezzo basso, è giusto che si facciano pagare.

Infatti, e lo sapevi da subito che la provvigione era di quell’entità, e hai scelto di procedere. E’ poco usuale, io non lo farei, ma non è illegale ne indice di truffa.

Il problema è che richiedono che metà di questa somma sia pagata all'accettazione del contratto da parte del venditore

La legge lo prevede; il diritto alla provvigione sorge in quel momento.

Quindi, io devo dare una somma ingente all'agente, ma se poi l'acquisto non si concretizza, contrattualmente non è previsto da nessuna parte che l'agente mi restituisca la somma.

Anche questo è legale; se l’acquisto non si concretizza, per causa del venditore, sarà lui a risponderne.
Spero però che tu abbia visto qualche documento dell’immobile (atto di provenienza, visura ipotecaria, planimetria, e/o altro), e che l’agente ti abbia saputo prospettare la situazione nel suo insieme, compreso eventuali rischi.

mi ha scritto via mail che si impegna a restituirmi tutta la caparra in caso di mancata .

Cosa c’entra la caparra ?
La provvigione la intasca l’agente, la caparra il venditore; tu hai parlato di provvigione.
Forse dovresti spiegare meglio.

 

[lioness]

Cosa c’entra la caparra ?
La provvigione la intasca l’agente, la caparra il venditore; tu hai parlato di provvigione.
Forse dovresti spiegare meglio.

Si mi correggo intendevo provvigione.

Ma nel caso l’acquisto non si concretizza, per causa del venditore, sarà lui a risponderne anche della provvigione che il proponente (io in questo caso) ha versato all agenzia, o deve solo restituire il doppio della caparra?

 

[Slartibartfast]

L'agente immobiliare chiede circa il 10% del costo di vendita dell'immobile, che lo fa risultare molto conveniente, e fin qui non c'è problema: bravi loro a trovare l'immobile al prezzo basso, è giusto che si facciano pagare.

Riporto inoltre la mancanza di etica dell'agente che richiede una caparra più alta se vende l'immobile a meno, quindi, in pratica, non sta facendo gli interessi del suo cliente.

Deciditi

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno,

L'altro giorno ho visto un immobile in centro a Milano a un prezzo al mq2 veramente ottimo e, infatti, c'era molta gente a vederlo. Ho deciso quindi di fare subito una proposta di acquisto. Dopo aver riflettuto a mente lucida, mi rendo conto che ci possa essere una truffa sottostante o, quanto meno, che mi stia esponendo a forti rischi per quanto riguarda la parte di compenso da dare all'agente immobiliare (che ha una SRL privata nel franchising di *********).

L'agente immobiliare chiede circa il 10% del costo di vendita dell'immobile, che lo fa risultare molto conveniente, e fin qui non c'è problema: bravi loro a trovare l'immobile al prezzo basso, è giusto che si facciano pagare. Il problema è che richiedono che metà di questa somma sia pagata all'accettazione del contratto da parte del venditore, mentre l'altra metà venga pagata al rogito. Ho provato a discutere modalità di pagamento che mi dessero più sicurezza, ma l'agente non ne ha voluto sapere, affermando che ha già altre persone pronte a comprarlo alle stesse condizioni.

Quindi, io devo dare una somma ingente all'agente, ma se poi l'acquisto non si concretizza, contrattualmente non è previsto da nessuna parte che l'agente mi restituisca la somma. Dopo una chiamata con l'agente, mi ha scritto via mail che si impegna a restituirmi tutta la caparra in caso di mancata vendita. Non so quale valenza legale possa avere l'email, ma questo è quello che ho.

Cosa ne pensate della situazione? C'è un rischio di truffa ed è meglio lasciar perdere l'affare? Quali garanzie ulteriori posso chiedere (e.g. richiesta iscrizione albo agenti?)
Riporto inoltre la mancanza di etica dell'agente che richiede una caparra più alta se vende l'immobile a meno, quindi, in pratica, non sta facendo gli interessi del suo cliente. E il fatto che abbia pochissimo tempo per decidere se procedere o ritirarmi senza pagare penale.

Saluti,
L

E' davvero incredibile quello che scrivi, metà subito e metà al rogito? ma va pagato tutto subito, concederti la metà al rogito è qualcosa di straordinario, ma a tuo unico favore.
L'agenzia non presta garanzia assicurativa sull'esito del contratto, l'agenzia si paga per la stipula di un contratto preliminare non di un rogito.
L'agenzia quindi si paga quando ha terminato il proprio lavoro, ovvero alla conclusione di un valido contratto preliminare.
L'agenzia predispone il contratto in modo che le parti possano far valere i propri diritti in caso in cui una parte sia inadempiente, ma non presta garanzia sul fatto che non accada, ovviamente.

 

[brina82]

Buongiorno,

L'altro giorno ho visto un immobile in centro a Milano a un prezzo al mq2 veramente ottimo e, infatti, c'era molta gente a vederlo. Ho deciso quindi di fare subito una proposta di acquisto. Dopo aver riflettuto a mente lucida, mi rendo conto che ci possa essere una truffa sottostante o, quanto meno, che mi stia esponendo a forti rischi per quanto riguarda la parte di compenso da dare all'agente immobiliare (che ha una SRL privata nel franchising di *********).

L'agente immobiliare chiede circa il 10% del costo di vendita dell'immobile, che lo fa risultare molto conveniente, e fin qui non c'è problema: bravi loro a trovare l'immobile al prezzo basso, è giusto che si facciano pagare. Il problema è che richiedono che metà di questa somma sia pagata all'accettazione del contratto da parte del venditore, mentre l'altra metà venga pagata al rogito. Ho provato a discutere modalità di pagamento che mi dessero più sicurezza, ma l'agente non ne ha voluto sapere, affermando che ha già altre persone pronte a comprarlo alle stesse condizioni.

Quindi, io devo dare una somma ingente all'agente, ma se poi l'acquisto non si concretizza, contrattualmente non è previsto da nessuna parte che l'agente mi restituisca la somma. Dopo una chiamata con l'agente, mi ha scritto via mail che si impegna a restituirmi tutta la caparra in caso di mancata vendita. Non so quale valenza legale possa avere l'email, ma questo è quello che ho.

Cosa ne pensate della situazione? C'è un rischio di truffa ed è meglio lasciar perdere l'affare? Quali garanzie ulteriori posso chiedere (e.g. richiesta iscrizione albo agenti?)
Riporto inoltre la mancanza di etica dell'agente che richiede una caparra più alta se vende l'immobile a meno, quindi, in pratica, non sta facendo gli interessi del suo cliente. E il fatto che abbia pochissimo tempo per decidere se procedere o ritirarmi senza pagare penale.

Saluti,
L

Dove starebbe la truffa? Funziona esattamente come ti è stato detto: all'accettazione della proposta la provvigione risulta bella che dovuta (intera, tra l'altro), anche a prescindere se si concretizzerà o meno la vendita.

La caparra da corrispondere al venditore è altra cosa, questa a quanto corrisponderebbe?

 

[Mizio Da Milano]

Leggo con sorpresa commenti che sembrano più rivolti a difendere il diritto dell’agente in questione che il fondoschiena di chi chiede educatamente come non essere fregato.

Se infatti è vero che l’agente matura il diritto alla provvigione già all’accettazione della proposta, e a quel punto la responsabilità resta in capo al venditore, è vero che in questo caso specifico la situazione presenta molte stranezze che impongono un ragionamento.

La provvigione esagerata non è un bell’indizio sulla deontologia dell’agente in questione, come non lo è la mail in cui scrive che ridarà la provvigione se la vendita non si realizza. Perché mai, dato che se ha lavorato bene se l’è guadagnata? E d’altra parte, perché chiederla in anticipo con la dicitura “se succede qualcosa te la ridò”?

Con una provvigione così impattante il rischio è che un qualunque problema della casa che imponga la rinuncia alla vendita, anche per colpa della parte venditrice, si trasformi per te in una perdita importante.
Puoi rivalerti legalmente sul venditore per il doppio della caparra e anche per le spese che tu hai sostenuto con l’agenzia, ma non è detto che la controparte sia così facilmente aggredibile anche da un punto di vista economico.

Io ragionerei su che genere di problemi possa avere la casa: la documentazione è a posto – come qualcuno ha già giustamente chiesto?
Il proprietario è unico e ha il pieno diritto di venderlo? Ipoteche? Conformità urbanistica-catastale? E’ stato fornito l’ultimo verbale di condominio?

Se questo è tutto a posto, il rischio diminuisce; ma ragionerei su una caparra congrua, che blindi maggiormente il venditore.

Se io fossi anche leggermente in dubbio su uno dei punti relativi all’immobile, vista la delicatezza del caso, valuterei da farmi assistere da una persona di parte qualificata (notaio, architetto, avvocato, agente a seconda dell’ambito).

 

[brina82]

Leggo con sorpresa commenti che sembrano più rivolti a difendere il diritto dell’agente in questione che il fondoschiena di chi chiede educatamente come non essere fregato.

È la legge che funziona così, e non l'ho scritta nè io, nè tu.

Se io fossi anche leggermente in dubbio su uno dei punti relativi all’immobile, vista la delicatezza del caso, valuterei da farmi assistere da una persona di parte qualificata (notaio, architetto, avvocato, agente a seconda dell’ambito).

Concordo, oppure, se si ritiene che il rischio "sòla" sia comunque altro, si passa ad altro e fine della storia.

 

[lioness]

Se questo è tutto a posto, il rischio diminuisce; ma ragionerei su una caparra congrua, che blindi maggiormente il venditore.

Per quanto riguarda quanto hai scritto sopra, in particolare, la caparra è equivalente alla metà del compenso che viene dato all’agente, quindi circa il 5% del valore offerto per l’immobile. Probabilmente avrebbe senso alzarla ulteriormente.

Leggo con sorpresa commenti che sembrano più rivolti a difendere il diritto dell’agente in questione che il fondoschiena di chi chiede educatamente come non essere fregato.

Grazie mille per il commento. Anche io sono rimasto sorpreso dai molti commenti superficiali che non sembrano contribuire in alcun modo alla discussione in modo costruttivo.

Puoi rivalerti legalmente sul venditore per il doppio della caparra e anche per le spese che tu hai sostenuto con l’agenzia

Non sapevo di potermi rivalere sul venditore anche per le spese di agenzia, grazie per l'informazione.

Io ragionerei su che genere di problemi possa avere la casa: la documentazione è a posto – come qualcuno ha già giustamente chiesto?
Il proprietario è unico e ha il pieno diritto di venderlo? Ipoteche? Conformità urbanistica-catastale? E’ stato fornito l’ultimo verbale di condominio?

Unico proprietario senza ipoteca, catasto non conforme, non è stato fornito verbale di condominio, ma viene dichiarato che non ci siano spese arretrate.

Se io fossi anche leggermente in dubbio su uno dei punti relativi all’immobile, vista la delicatezza del caso, valuterei da farmi assistere da una persona di parte qualificata (notaio, architetto, avvocato, agente a seconda dell’ambito).

Questo è un ottimo consiglio. Ho deciso di procedere con l’operazione dopo che l’agente ha aggiunto al contratto, che definisce la provvigione, che si impegna lui stesso a restituirmi la caparra. In ogni caso, mi farò affiancare da un avvocato immobiliarista (se avete consigli su come trovarlo sono ben accetti, grazie) per tutto il processo di vendita.

Grazie per il tuo aiuto!

 

[francesca63]

Non sapevo di potermi rivalere sul venditore anche per le spese di agenzia, grazie per l'informazione.

O chiedi il doppio della caparra, o il risarcimento dei danni subiti ( spese agenzia comprese); sono due “rimedi” non sommabili.

dopo che l’agente ha aggiunto al contratto, che definisce la provvigione, che si impegna lui stesso a restituirmi la caparra.

Quindi pagheresti il 10%, e poi lui ti renderebbe il 5% ?
Quindi saresti comunque fuori del 5%; ho capito bene ?