Rifacimento terrazzi

[STUDIOMINUCCI]

Scusate....magari sono io che mi sono persa (succede, eccome se succede! ) , però ....o parliamo di tetti o parliamo di lastrici ad uso esclusivo.....resta che in condominio possano benissino esserci più tetti o più lastrici, e resta che C.C. disponga che :
- se sono tetti: li pagano per millesimi di proprietà quelli che ne sono coperti (e non altri, per cui : condominio che ha tre corpi di fabbrica con tre tetti diversi: se rifanno il tetto del corpo B lo pagano quelli coperti dal tetto del corpo B.)
- se sono lastrici di proprietà esclusiva: un terzo lo paga il proprietario esclusivo che gode del calpestio e 2/3 li pagano quelli che SONO COPERTI da quel lastrico esclusivo.

Quel che , forse in modo non chiaro e me ne scuso, cervavo di dire in precedenza era soltanto questo : che i lastrici ad uso esclusivo (che sono le terrazze degli attici, normalmente) di solito creano problemi di lana caprina, per la semplice ragione che - sempre "di solito" - la planimertai del piano attico è completamente diversa e NON "incolonnata" con quella di tutti i piani sottostanti. Ossia : palazzo di cinque piani e quattro gradinate, unico corpo di fabbrica : ci possiamo scommettere che i primi quattri piani di tutto il corpo di fabbrica siano perfetamente incolonnati gli uni agli altri e...abbiamo sedici appartamenti per piano. Quanto arriviamo all'attico e alle sue terrazze, invece, abbiamo QUATTRO SOLI appartamenti al piano attico, con quattro terrazze che coprono totalmenete o parzialmente....SEDICI appartamenti sottostanti per ciascun piano!!!!!

A quel punto...anche se rispetti ALLA LETTERA il codice fai un'assurdità, perchè il codice dice che si devono dividere per millesimi di proprietà dei sottostanti.
Solo che...avemo dei sottostanti che son coperti da UNO dei lastrici per soli pochi metri e che poi son coperti da un altro lastrico o anche da altri due. E se applichiamo alla lettera ...i poveri disgraziati che hanno gli appartamenti sotto diversi lastrici...se li pagano, UNO AD UNO, per l'intero!!!!

L'unico rimedio intelligente (perfettamente avallato dalla Dottrina, solo che non ho qui con me il testo da poter citare) è quello di sviluppare le proiezioni verticali della copertura garantita dal lastrico e ....POI proporzionare l'incidenza della compartecipazione alla spesa NON ai mm di proprietà, bensì alla percentuale di proprietà effettivamente coperta da ciascun lastrico.

 

[Marcus___]

Buon giorno, Vi ringrazio ancora per le varie opinioni.
IO invece ripeto la mia, la copertura non è sclusiva di noi in facciata, tali terrazzi coprono anche i proprietari che sono all'interno, e ripeto visto che io non sono all'interno, dovessero fare dei lavori all'interno non pago niente?
E' assurdo.
Mi rimane oltre a chiedere all'ammisnitratore il principio con il quale applica il 1126, in quanto enuncia si di divedere le spese per la colonna interessata, anche se non credo sia il ns. caso, ma anche di poter dividere per millesimi sulle varie proprietà.
Anche perchè se i lavori non sono stati mai eseguiti, è perchè si è dato + spazio ai vari ctu e avvocati e l'assemblea non ha mai deliberato.
Quindi una partecipazione di causa, visto lo stato di degrado, a mio avviso ce l'ha tutto il condominio.
Inoltre hanno deliberato solo il tetto di spesa, io ho dato la delega all'amministratore tra l'altro, e io in tale punto ho segnato si al tetto di spesa, quiindi penso che successiavamente mi posso anche opporre ai preventivi che ci presenteranno(ve ne chiedo conferma), al di la dei chiarimenti di apllicazione dell'articolo.
Ripeto il palazzo è unico, quindi penso che il discorso "colonnna" salti a priori.
UN saluto e un ringraziamento.

 

[Valerio Spallina]

Il degli art. 1117combinato disposto e 1126, e sentenze di Cassazione, a mio parere, la confermano posizione di Marcus.

D'altra parte lo stesso art. 1126 non è esclusivo quando dice "......dell'edificio o della parte....a cui serve"

A mio parere solo una configurazione particolare dell'edificio porta a resringere l'edificio alla proiezione sotto il terrazzo/lastrico solare esclusivo.

Faccio un esempio di una situazione che conosco (casa di amici) :
-Il primo piano (e solo il primo piano- sopra non c'è altro che il cielo) dell'edificio ha un grandissimo terrazzo che è la copertura di una serie di negozi.

Il terrazzo è lastrico solare ad uso esclusivo e copertura dei negozi sottostanti.
Sono state eseguite riparazioni ed impermiabillazioni.
la spesa è stata divisa secondo il criterio 1/3 al primo piano, 2/3 ai sottostanti negozi.

Nel caso di Marcus, parliamo di attico ed il sottostante è l'intero edificio di cui il lastrico solare è una parte della intera copertura dell'unico edificio, e non di un corpo annesso.

Cioè la configurazione dell'edificio è, a mio parere, un elemnto di discriminazione nella corretta interpretazione dell'art. 1126 che dice ... delll'edificio o della parte.

Se fosse valida l'interpretazione della "proiezione del lastrico solare" non ci sarebbe quasi mai il caso di tutto l'edificio, ma solo la parte a cui serve (sotto la proiezione) e marcus non dovrebbe pagare mai nulla di altri rifacimenti di copertura se non è sotto la proiezione.

 

[STUDIOMINUCCI]

Se può essere utile.....questo che segue è dell'Avv. Silvio Rezzonico, tratto da L'Esperto risponde" de Il Sole24Ore:


"Se il lastrico solare è comune e copre solo una parte dell’edificio, la spesa per le riparazioni e per il rifacimento deve essere ripartita tra i soli condomini le cui proprietà sono coperte dal lastrico, a norma dell’articolo 1123, secondo e terzo comma, del Codice civile. Se, invece, il lastrico non è comune a tutti i condomini, la spesa deve essere ripartita a norma dell’articolo 1126 del Codice civile, per un terzo a carico del condomino o dei condomini che ne abbiano l’uso esclusivo e per due terzi a carico di tutti i condomini o dei condomini a cui il lastrico serve da copertura. In entrambi i casi, laddove – come nel caso del lettore – il lastrico copra parzialmente solo alcuni volumi chiusi degli appartamenti o alcune parti dei balconi sottostanti, nella ripartizione occorrerà ridurre la spesa proporzionalmente alla effettiva superficie coperta dal lastrico."

 

[Marcus___]

Io Vi ringrazio ulteriormente e mi spiace forse di non essere stato chiaro, allora, struttura piramidale, sopra famoso terrazzo che vorrebbe sistemare, sotto 3 terrazzi che hanno fatto infiltrazioni e insieme al degrado del palazzo il resto contate che per 5 anni non sono stati eseguiti lavori per diatribe interne, poi 3 piano e così via....
la mia domanda era sulla ripartizione delle spese, e sulla famosa colonna , che enuncia detto articolo, e mi sembra che vada ad interpretazione, in quanto il ns. amm. ha pensato bene di fare pagare solo cquelli in facciata anche se detta facciata non è una colonna, e sopratutto visto che i lavori prima al 4 poi al 5 coprono la testa di tutti non si capisce perchè li voglia suddividere solo per quelli della facciata considerandola quindi una colonna.
Se avete su come oppormi, visto la situazione, a parte chiedere una tabella che quantifichi la copertura effetttiva degli stessi anche su proprietà all'interno ve ne sarei grato.
grazie per l'interessamento.

l'art è 1126

 

[Valerio Spallina]

Sei l'unico contrario a questa suddivisione di spese.

Sarebbe meglio essere in più per suddividere le spese legali.
Insisto che, a mio parere,potrebbe essere un'idea del solo amministratoree, quindi potresti scrivere raccomandata che contesta tale divisione dell'amministratore ( c'è delibera dell'assemblea sul punto suddivisione ? ) e vedere la risposta scritta . La decisione spetta all'assemblea dei condomini e, poi se il caso, i dissenzienti, impugnano la delibera nei tempi.
Riesci ad inviare uno schizzo del profilo del'edificio ?
Ho citato che l'art. 1126 non dice che va diviso tra quelli solo fra i condomini della parte sottostante : dipende dalla configurazione dell'edificio

 

[Valerio Spallina]

Il parere dell'avvocato Rezzonico, con tutto il rispetto per il professionista, a me sembra poco chiaro e non esclude la tesi di Marcus.

Mi spiego : l'art. 1123 non è il caso di Marcus. ll lastrico solare non è comune.

Art.1126, scrive Rezzonico : ......2/3 a carico di tutti i condomini o dei condomini a cui il lastrico solare serve da copertura.

Quindi 2 criteri paritetici :tutti i condomini o dei condomini a cui.....serve da copertura.

Con l'interpretazione unica, che Rezzonico fa dell'art.1126, cioè :.....dei condomini a cui.....serve da copertura, perchè il legislatore (che avrà impiegato anni a scrivere l'art. 1126) pone una alternativa, anzi come prima opzione, : ...tutti i condomini ?

Se non sono 2 possibilità di ripartizione, avrebbe scritto direttamente : 2/3 a carico dei condomini a cui serva da copertura ( che possono essere tutti in caso di un solo terrazzo sovrastante, od alcuni per terrazzi parziali).

Leggendo attentamente il parere Rezzonico, dobbiamo notare : ...-nel caso del lettore-..

Quindi, l'avv. Rezzonico mi sembra confermare la mia frase del post precedente :
dipende dalla configurazione dell'edificio.

Altrimennti avrebbe detto : in qualunque caso, o non avrebbe messo l'inciso nel caso del lettore (che avrà fatto nel quesito una sua descrizione dell'edificio, ad esempio 'a colonne' e magari con scale diverse.

Che Rezzonico dica : nel caso del lettore, ridimensiona la generalizzazione del parere.

Il caso di marcus potrebbe essere diverso, ed io ne sono certo quasi al 100%, e quindi da studiare senza preconcetti in base a giurisprudenza e logica.

 

[STUDIOMINUCCI]

Perfetto Valerio!
Posso aver io mal compreso, ma mi sembrava che tu avallassi Marcus nel concetto che "siccome è copertura è sempre comune a tutti".

La copertura, tetto o lastrico che sia, è comune sempre e soltanto a quelli che sono all'interno delle proiezioni verticali del suo perimetro, QUANDO VI SONO PIU' COPERTURE (non importa quali).

In una palazzina che ha un solo tetto...chiaro che quel tetto va ripartito fra tutti e per mm di proprietà.

Ma quando la copertura è composta da varie struttture del tutto indipendenti l'una dall'altra, e tali possono essere anche un tetto ed una terrazza contigui ...è il codice stesso ad imporre che ci sia un riparto per colonne.

Il quale è SEMPRE complicatissimo e foriero di ingiustizie, e figuriamoci quanto potrà esserlo in un palazzo a struttura piramidale!!!

Per cui : ok che non vada diviso tra i soli appartamenti in facciata, se ne copre anche altri. Ma ...non per questo va diviso fra tutti!!!!

 

[Valerio Spallina]

Ciao STUDIOMINNUCCI,

non siamo in posizioni contrapposte, ma esse possono fondersi in uno stesso principio generale, da me citato : dipende dalla configurazione dell'edificio.
Aggiungiamo che, pur non conoscendo la configurazione dell'edificio, è alquanto strano
parlare di condomini in facciata.
Aggiungiamo questo tipologia "piramidale", che Marcus dovrebbe illustrare meglio con uno schizzo del profilo dell'edificio, e credo si possa affermare che il caso è ancora da studiare e l'amministratore è stato superficiale nell'adottare il criterio della colonne, che in questo caso sembra non ci siano.
Vorrei fare un esempio chiaro, che conosco, un palazzo con pianta ad L, due appartamenti per piano, sei piani. In cima due terrazzi o lastrici solari condominiali ( ma nulla cambierebbe se fossero esclusivi, secondo quanto dice Rezzonico art. 1123 e 1126 in alternativa fra loro). Gli appartamenti interni dispari 1-3-5-7-9-11 interamente sotto un terrazzo-lastrico solare , e gli appartamenti 2-4-6-8-10-12 interamente sotto l'altro terrazzo. In mezzo, nello spigolo della L c'è la scala.
Questo, concordo, è un palazzo a 2 "colonne" ed ogni terrazzo ha sotto la sua proiezione una parte di condomini che pagherà le riparazioni della copertura della colonna.

I casi meno definiti dovrebbero seguire sia principi giuridici che quelli di logica. Io interpreto così le due alternative dell'art. 1126 :

caso 1) tutti i condomini
caso 2) la parte sotto la proiezione del terrazzo.

Non si può applicare, tout court, sempre la proiezione del terrazzo, altrimenti non esisterebbe mai il caso 1) di cui parla il legislatore.

Nelle vesti di marcus andrei avanti con la contestazione : la facciata, come criterio, non è menzionata in nessun articolo del Codice Civile.

 

[Valerio Spallina]

Aggiungo che oltre all'1/3 ci sono parecchi lavori a carico del condomino del terrazzo, quali i parapetti etc.....

Queste voci le deve pagare 100% lui.