Rifiuto proposta di acquisto senza penali

[pumaf0]

Gentilissimi/e,
ho conferito un mandato in esclusiva ad una agenzia immobiliare per la vendita di un immobile al prezzo di € 200.000.
Nelle clausole penali del contratto con l'agenzia vi è quella che impone al venditore di pagare una penale corrispondente al 100% della provvigione se sì rifiuta, salvo casi fortuiti, oggettivi, o di forza maggiore comunque documentabili, una proposta conforme all'incarico.
Mi pare pacifico che qualora arrivi un acquirente che presenti una proposta a prezzo pieno, allora io sia tenuto ad accettare se non voglio sottostare alla clausola penale.
Ma in caso di proposta subordinata alla concessione di mutuo? Mi è stata presentata un'offerta pari a 200.000, prezzo richiesto, però subordinata alla concessione di un mutuo. Può ritenersi questa offerta conforme al mandato di agenzia? Secondo me no, nulla è menzionato nel mandato riguardo a proposte subordinate per cui non ritengo sia conforme e posso quindi rifiutare senza che l'agenzia possa avanzare alcuna obiezione o pretesa.
Cosa ne pensate? Grazie!

 

[ab.qualcosa]

Può ritenersi questa offerta conforme al mandato di agenzia?

No.

E la penale pari al 100% della provvigione è una clausola vessatoria.

 

[francesca63]

Anche secondo me la proposta non è conforme all’incarico, ma è questione che può comunque rivelarsi delicata.
Meglio sarebbe se sull’incarico fosse specificata la necessità di una caparra da incassare all’accettazione ( cosa che non sarebbe possibile con condizione sospensiva).
L’incarico prevede solo il prezzo, o anche, appunto, una caparra minima ?

Peraltro, potresti concordare con agenzia e proponente che accetti, ma pretendendo esplicitamente la possibilità di andare avanti con le visite, e ritenere risolto il contratto ( proposta accettata con sospensiva), nel caso venisse trovato un interessato che non ha bisogno di sospensiva; in tal caso, non perderesti tempo in attesa dell’ok al mutuo del primo proponente.

 

[philippo]

Gentilissimi/e,
ho conferito un mandato in esclusiva ad una agenzia immobiliare per la vendita di un immobile al prezzo di € 200.000.
Nelle clausole penali del contratto con l'agenzia vi è quella che impone al venditore di pagare una penale corrispondente al 100% della provvigione se sì rifiuta, salvo casi fortuiti, oggettivi, o di forza maggiore comunque documentabili, una proposta conforme all'incarico.
Mi pare pacifico che qualora arrivi un acquirente che presenti una proposta a prezzo pieno, allora io sia tenuto ad accettare se non voglio sottostare alla clausola penale.
Ma in caso di proposta subordinata alla concessione di mutuo? Mi è stata presentata un'offerta pari a 200.000, prezzo richiesto, però subordinata alla concessione di un mutuo. Può ritenersi questa offerta conforme al mandato di agenzia? Secondo me no, nulla è menzionato nel mandato riguardo a proposte subordinate per cui non ritengo sia conforme e posso quindi rifiutare senza che l'agenzia possa avanzare alcuna obiezione o pretesa.
Cosa ne pensate? Grazie!

Certi dubbi dovevi chiarirli prima di impegnarti e metterli per iscritto

 

[francesca63]

E la penale pari al 100% della provvigione è una clausola vessatoria.

Solo per vendita privata, o tramite altro mediatore.
Per il rifiuto di proposta conforme credo che il 100% sia lecito ( in fondo il mediatore ha raggiunto appieno l’obiettivo per cui era stato incaricato)

 

[il_dalfo]

Ritengo sia bene precisare che senza aver letto l'incarico ne la proposta, difficilmente si possa dare una risposta corretta.

A mio avviso una proposta a prezzo ma "subordinata" a mutuo prevede due possibili soluzioni al quesito:
A) proposta con clausola risolutiva: sei tenuto a pagare la provvigione anche se non accetti (perchè l'AI ha svolto il proprio lavoro ed ha reperito un cliente col quale poter perfezionare un contratto efficace)
B) proposta con clausola sospensiva: NON sei tenuto a pagare le provvigioni (perché la sospensiva, appunto, sospende l'efficacia del contratto al punto che anche l'AI non matura la provvigione fino alla decadenza della clausola).

Si tratta solo della mia opinione, tuttavia se non fosse questa la corretta interpretazione, da domattina gli AI potrebbero prendere incarichi sovrastimati e maturare le provvigioni con false proposte a prezzo corredate di mera clausola sospensiva.

 

[pumaf0]

Anche secondo me la proposta non è conforme all’incarico, ma è questione che può comunque rivelarsi delicata.
Meglio sarebbe se sull’incarico fosse specificata la necessità di una caparra da incassare all’accettazione ( cosa che non sarebbe possibile con condizione sospensiva).
L’incarico prevede solo il prezzo, o anche, appunto, una caparra minima ?

Peraltro, potresti concordare con agenzia e proponente che accetti, ma pretendendo esplicitamente la possibilità di andare avanti con le visite, e ritenere risolto il contratto ( proposta accettata con sospensiva), nel caso venisse trovato un interessato che non ha bisogno di sospensiva; in tal caso, non perderesti tempo in attesa dell’ok al mutuo del primo proponente.

Il contratto contiene una clausola per cui la proposta prevede un contestualmente versamento dell'acquirente a titolo di deposito fiduciario, con la precisazione che in caso di accettazione della proposta tale somma diviene caparra confirmatoria.
Grazie anche per il successivo e prezioso consiglio, che sicuramente terrò in considerazione.

Certi dubbi dovevi chiarirli prima di impegnarti e metterli per iscritto

Con il senno del poi, è così e hai indubbiamente ragione. Resta il fatto che non per tutti vendere case è un mestiere, per cui ci si affida a professionisti o presunti tali che oltre a guadagnare (sacrosanto) dovrebbero curare gli interessi di chi li incarica. Mi sono chiarito moltissimi dubbi prima, che ho formalizzato per iscritto, ma purtroppo non ho pensato a tutto. Mi servirà per le prossime volte se ci saranno.

No.

E la penale pari al 100% della provvigione è una clausola vessatoria.

Grazie! In ogni caso, questa clausola penale ha avuto la doppia sottoscrizione.


Grazie a tutti delle risposte. C'è solo un punto dove dice che l'acquirente può avvalersi di finanziamenti o mutui a proprie spese e che la cifra verrà messa disposizione del venditore da parte del notaio rogante. In soldoni ho capito che l'agenzia ha mandato di trovarmi un compratore a 200, non a trovarmi un compratore a 200 subordinato ad un mutuo (che 200 non li ha ancora ma potrebbe averli).
E credo che la stessa agenzia preferisca avete oggi il 3% di 190 che un ipotetico 3% di 200 tra 4/5 mesi

 

[il_dalfo]

@pumaf0 la proposta è vincolata a clausola sospensiva o risolutiva?

 

[pumaf0]

@pumaf0 la proposta è vincolata a clausola sospensiva o risolutiva?

Grazie, anche per la tua risposta, arrivata mentre stavo redigendo il secondo commento.
Siamo nel caso B da te prospettato, condizione sospensiva. E aggiungo ci mancherebbe: perché altrimenti si proseptterebbero gli scenari distorsivi che hai ben delineato.

 

[Giuseppe Di Massa]

Gentilissimi/e,
ho conferito un mandato in esclusiva ad una agenzia immobiliare per la vendita di un immobile al prezzo di € 200.000.
Nelle clausole penali del contratto con l'agenzia vi è quella che impone al venditore di pagare una penale corrispondente al 100% della provvigione se sì rifiuta, salvo casi fortuiti, oggettivi, o di forza maggiore comunque documentabili, una proposta conforme all'incarico.
Mi pare pacifico che qualora arrivi un acquirente che presenti una proposta a prezzo pieno, allora io sia tenuto ad accettare se non voglio sottostare alla clausola penale.
Ma in caso di proposta subordinata alla concessione di mutuo? Mi è stata presentata un'offerta pari a 200.000, prezzo richiesto, però subordinata alla concessione di un mutuo. Può ritenersi questa offerta conforme al mandato di agenzia? Secondo me no, nulla è menzionato nel mandato riguardo a proposte subordinate per cui non ritengo sia conforme e posso quindi rifiutare senza che l'agenzia possa avanzare alcuna obiezione o pretesa.
Cosa ne pensate? Grazie!

Tu puoi sempre rifiutare le offerte, anche conformi all'incarico, perchè puoi rifiutarle per altri motivi, ad esempio le tempistiche. Nei confronti dell'agenzia resti sempre un consumatore, con tutte le tutele del caso. Se l'accetti invece è un contratto, non ci sono più penali, l'agenzia va pagata per la conclusione del contratto, salvo cattivo esito di clausole sospensive o risolutorie.